종합법률사무소 센트로 대표변호사 김 향 훈 

1. ‘재개발(再開發)’ 수용재결절차에서 변호사는 무슨 일을 하는가?

정비사업에는 재건축과 재개발이 있는데 이 둘의 차이는 매우 크다. 재건축(再建築)사업에 미동의하는 자는 매도청구소송을 당하게 되고 이러한 소송절차에서 변호사는 본연의 업무를 수행한다.

그러나 재개발(再開發)사업에서는 분양미신청자는 소송절차가 아니라 수용재결을 통해서 보상을 받는다. 수용재결은 각 시도 지방토지수용위원회에서 하게 되고 이 절차에 변호사가 관여할 수는 있으나 소송절차처럼 변론이 열리는 것도 아니고, 감정신청을 하고 감정인신문을 하는 것도 아니어서 변호사가 할 수 있는 역할이 매우 제한되어 있다.

 

2. 수용재결절차는 매우 빨리 끝난다.

소송절차는 1심이 보통 6개월에서 8개월 정도 걸린다. 그러나 수용재결절차는 시작되면 3개월이면 끝난다. 감정인도 지방토지수용위원회가 직권으로 2개의 감정평가업자를 선정한다. 변호사가 할 수 있는 일은 주거이전비나 이주정착비가 누락되지 않도록 의견서를 내거나, 감정의견서를 내는 정도이다. 그게 전부다. 그런데도 이 절차에 이름만 올려두고 가만히 앉아서 성공보수를 받아챙기는 변호사들이 있다. 그것도 사기성 호언장담으로 사건을 수임하니까 문제다.

 

3. 10% ~ 20% 감정금액을 높여줄 수 있다고 장담하는 변호사나 사무장이 꽤 있다고 한다.

수용절차가 시작되기 전에 사업시행자인 조합은 청산대상자에게 먼저 협의 금액을 제시한다. 이 협의금액도 나름대로 감정평가사들의 평가를 거쳐서 도출된 금액이다. 그러므로 이것이 최저한도가 되는 셈이다. 이렇게 제시된 금액을 기준으로 하여 향후 수용재결절차와 행정소송 절차에서 금액을 10%이상 또는 20%까지 올려주겠다고 호언장담하면서 사건을 수임하는 변호사들이 있다고 한다.

나는 이 분야에서 10년 이상 일해 본 전문변호사로서 이러한 말은 다 사기라는 것을 알고 있다. 통상적으로 5%이상 증액되기도 힘들다. 간혹 20%까지 증액되는 경우를 보기는 했지만 이는 최초 감정평가에 치명적인 오류가 있었던 경우로서 100건에 1~2건정도의 비율밖에 안 되었다. 그리고 과거 부동산 가격이 급상승하던 시절에는 수용절차에서도 금액이 많이 상승했으나 요즘은 전혀 그렇지 않다.

  

 

4. 황당한 사례

최근에 내가 소송사건을 처리해 준 재개발구역의 현금청산자들 수백명이 수용재결절차를 밟게 되었고 이들은 길잃은 양떼처럼 자신들의 부동산의 보상금액을 높여줄 수 있다는 말을 하는 변호사들을 찾아 나섰다. 나에게도 접촉을 하였으나 그 집단의 지도부가 리베이트를 요구하여 거절하였다.

이들은 여기저기를 헤매다가 결국 어느 변호사에게 갔는데 그 변호사는 자신이 조합의 최초 협상제시금액에서 10%정도는 올려줄 수 있다고 장담을 하였다고 한다. 즉 지방토지수용위원회에서 4%, 중앙토지수용위원회에서 4%, 행정소송에서 2% 총 합계 10%를 올려줄 수 있다고 장담하였다는 것이다. 그래서 이 집단의 지도부는 반신반의하면서도 이러한 장담을 믿고 싶어서 수백명의 수용재결절차를 의뢰하였다(이들은 그 변호사의 호언장담을 녹음하였다). 그러나 결과는 지방토지수용위원회에서 2%의 비율로 금액이 상승하는 것에 그쳤다.

 

5. 악화는 양화를 구축한다. 뻥을 치는 사기꾼이 단기전에서 승리한다. 

수용재결절차에서 변호사가 하는 일이 별로 없다. 변론기일도 없고 3개월이면 끝난다. 의견서 1번 내면 끝이다. 나는 그런 점들을 감안하여 지방토지수용위원회와 중앙토지수용위원회 전과정을 컨설팅하고 의견서를 내는 것에 매우 소액의 보수를 받고 성공보수는 당초 협상제시금액에서 통상적인 증가분의 2%를 더한 금액에서 증액된 금액의 10%로 약정한다(결국 조합측의 제시금액의 102%를 초과하는 부분만을 성공에의 기여로 보고 이중 10%만 받는 것이다). 그리고 나는 조합의 최초 협상제시금액에서 10%이상 증액시켜주겠다는 장담은 절대로 하지 않는다. 결과가 뻔하기 때문이다.

그러나 위 변호사는 착수금도 받지 않고 증액된 금액의 15% 정도를 성공보수로 받기로 하였다고 한다. 수용재결사건은 인지대, 송달료가 드는 것도 아니어서 변호사로서는 그저 수임계만 내고 알량한 의견서 하나만 내두면 지방토지수용위원회가 알아서 감정인도 지명하고 결과가 나오면 재결도 해준다.

변호사는 이름만 올려놓고 있다가 3개월뒤 평가결과가 나오면 증액된 금액에 대한 성공보수만 청구하면 끝이다. 착수금을 안 받았으니 의견서도 얼마나 신경을 썼을까? 그야말로 자연뽕이다. 가만히 있어도 감이 익어서 떨어지는데 이렇게 쉬운 장사가 없다. 다만 ’10%이상 증액시켜 주겠다’고 뻥만 치면 이런 사건을 수임한다.

 

6. 가만히 앉아서 3개월만에 1억을 버는 변호사

원래 조합이 제시한 금액에서 2%가 상승하였으니 그 중 10%면 0.2%가 그 변호사가 받을 성공보수이다. 그러나 수백명이 사건을 의뢰하였고 그 수백명이 가진 부동산의 총액은 약 600억원 정도이므로 이에 대한 0.2%는 1억2천만원에 달한다.

눈 딱 감고 3개월 기다리면 1억2천만원이 수중에 떨어진다. 여기서 단체의 지도부에게 리베이트 좀 주면 8~9천만원은 남는다. 이게 왠 횡재냐? 뻥 한번 친 대가치고는 대단하지 않은가? 다만 의뢰인들한테 무척 시달리기는 할 것이다. 10% 상승을 장담했는데 아직 겨우 2%만 상승했을 뿐이므로… 지도부가 10%상승장담의 녹음을 공개하면 문제는 커진다. 다만 그 지도부는 성공보수 면제특약을 했으므로 자신들이 배임으로 몰릴까봐 변호사의 호언하는 발언녹음을 공개하지도 못한다. 변호사가 이런 상황을 알고 지도부에게 배임의 갈고리를 걸었나? 

  

7. 용의주도한 채권양도 

변호사들은 의뢰인에게 성공보수 받기가 참 힘들다. 그래서 위 변호사는 그 성공보수를 수많은 사람들로부터 어떻게 받아냈을까? 바로 주거이전비와 이주정착금 수령권한을 채권양도받아두는 것으로 해결하였다. 수용재결결과가 나오기 전에 의뢰인들의 위와 같은 채권을 양도받아 둔 것이다. 참으로 대단한 술책을 가진 사람이다. 존경스러울 지경이다.

 

8. 나도 강북지역을 돌아다니면서 떴다방을 해야 하나?

의뢰인 중 한명이 나에게 이렇게 말했다.

“왜 김변호사님은 동대문, 강북 지역 돌아다니면서 수용재결사건 영업안하세요? 요즘 변호사, 사무장들이 여기저기 돌아다니면서 수용재결사건 보상금 많이 받아주겠다고 영업하고 설명회하고 다니는데요. 김변호사님처럼 전문가분이 나서면 다 쓸어버릴텐데요.”

“저는 설명회를 나가도 수임을 못합니다. 왜냐하면 저는 수용재결절차와 행정소송절차를 다 밟아도 5%이상 상승하기 어렵다고 진실을 말해버릴 것이기 때문이죠. 또 하나의 이유는 그렇게까지 뻥을 치지 않아도 제가 먹고 살만 하다는 거죠”

하긴 법률을 모르는 서민들이 변호사들에게 호언장담할 것을 부추기는 측면도 있다. 얼마 전에도 저녁 10시에 잠재의뢰인에게서 전화를 받았는데 지방토지수용위원회에서 보상금이 얼마 안 나왔고 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청하고 또 행정소송까지 가고자 한다고 한다.

그러면서 “김변호사님 저희 건물 보상금 몇 % 올려주실 수 있어요?”라고 묻는다. 마치 중고등 자녀를 둔 학부모가 사교육 강사에게 “저희 아이 몇점 올려주실 수 있어요?”라고 묻는 것 같은 느낌이었다.

“그건 평가사 맘이고요. 평가사들이 우리나라에 약 5천명 정도 되는 것 같던데 판검사 카르텔보다 더 견고하고 소집단인 것 같더라구요. 5%는 올라가는 것 같던데. 그 이상 올릴 수 있다고 장담하는 변호사는 사기꾼이예요. 저에게 선임하시면 제가 아는 평가사를 추천해드리고 같이 선임하셔서 최선을 다해보겠습니다”라고 대답했다. 당연히 수임하지 못했다. 

9. 더 이상 불쌍한 할머니 할아버지들이 당하지 않았으면 좋겠다.

서울 강북지역 재개발대상 지역의 주민 대부분은 할머니 할아버지들이다. 이들은 추가적인 자금부담 여력이 없어서 현금청산을 하고 빠져나와야 할 형편이다. 이들을 상대로 벼룩의 간을 빼먹는 변호사들의 사기행각은 이제 멈춰야 한다. 사무장들이 부추기는 측면도 있고 해당 지역 청산자들이 호언장담하는 사무장과 변호사들을 찾아나서는 측면도 있지만, 이제는 이런 짓은 그만했으면 좋겠다.

 

​10. 최선의 방법은?

재개발 수용재결사건에서 최선의 방책은 양심적이고 전문적인 변호사를 만나서, 감정평가사와 협업으로 수용재결위원회에 전문성 있는 감정의견서를 제출하는 것이다. 어느 업종이든 사기꾼은 설치게 되어 있다. 그에 당하지 않는 것은 의뢰인의 몫이다. 의뢰인이 현명해져야 한다.

 

​11. 올바른 수임방법

가. 적정한 착수금

수용재결 사건의 착수금은 110~220만원 정도가 적당하다. 변론도 없고 감정신청도 없기 때문이다.

나. 성공보수

사업시행자(조합)가 보낸 최초 협의 통지서를 기준으로 통상 2%정도는 변호사의 조력 없이도 상승분이 있을 수 있다. 그러므로 협의 통지서상 금액의 102%를 기준금액으로 하여 그보다 더 증액된 부분에서 5 ~ 10%를 성공보수로 지급받는 것이 타당하다고 생각한다.

변호사가 수임료를 받고 성공보수를 받는 데에는 그만한 가치있는 일을 해주어야 하기 때문이다.

변호사가 보상금액을 높이기 위해서 할 수 있는 일로는 다음과 같은 것들이 있다.

1) 조합이 협의시 제시한 평가서를 입수하기 위한 정보공개요청

2) 협의평가서를 검토하여 토지수용위원회에서 선정된 평가사에게 증액을 요청하는 취지의 상세한 감정의견서의 작성

3) 지방토지수용위원회에서 누락되거나 부당한 평가 및 재결결정에 대한 심층적 분석 후 중앙토지수용위원회에 이의신청

4) 중앙토지수용위원회의 재결결과를 두고 행정소송을 하는게 좋은지에 대한 추가 검토(무조건 행정소송을 간다는 것은 의미가 없을 수 있다.)

5) 주거이전비나 이주정착금이 누락된 경우 이에 대한 주장

6) 수용재결신청의 청구를 한 경우에는 그에 관한 20% 지연이지 청구

위와 같은 과정에서 주된 쟁점은 아무래도 감정평가이고 변호사는 이에 대하여 문외한이다. 따라서 재개발을 잘 알고 있는 전문 감정평가사를 선임하도록 의뢰인을 설득하는 것이 좋다. 감정평가사와 변호사의 협업이 필요한 분야이다.

위와 같은 방법으로 변호사는 ‘돈값’을 해야 하고 그에 따른 보수를 정당하게 취득하여야 한다.

변호사 김향훈

문의 02-532-632