재개발 재건축 구역 내에 있는 경매물건을 낙찰받을 때에는 경매대상 물건의 소유자인 채무자에게

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“정비구역 내에 이 부동산 말고 다른 부동산 물건을 소유하고 있나요?”

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라고 반드시 물어봐야 한다. ​

이를 채무자에게 대놓고 물어보기 어려운 경우에는 부동산중개사무소나 조합사무실에 가서 확인해보아야 한다.

물건의 소유자(경매에서의 채무자)가 그 경매대상 물건 이외에도 해당 정비구역(재건축구역, 재개발구역)내에 다른 부동산을 소유하고 있다면 여러개의 부동산 중 어느 하나를 취득한 자는 독자적 조합원 자격이 없고, 물건의 종전 소유자와 공동으로 조합원 자격을 가지게 된다. 그리하여 대표조합원을 선정하여 조합원 권리를 행사하고 나중에 분양권도 1개만 나온다.

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이는 공유지분을 매수하는 것이나 거의 다를바가 없다. 다시 말하면 경매 채무자가 가진 다른 부동산과 당신의 지금 막 취득한 부동산을 전체로 합하여 놓고 볼 때 그 재산비율만큼을 마치 공유지분 취득한 것처럼 취득한 셈이 된다.

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​도정법 제19조 제1항 3호에는 다음과 같이 되어 있다.

도시 및 주거환경정비법 제19조(조합원의 자격 등)

① 정비사업(시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업과 가로주택정비사업의 경우에는 주택재건축사업과 가로주택정비사업에 각각 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. <개정 2005.3.18, 2009.2.6, 2012.2.1>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때

2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)

3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때

위와 같은 조항이 갑작스럽게 시행되자, 많은 피해자가 양산되었고 그에 따라 다음과 같이 부칙이 생겨서 소급적으로 구제해주게 되었다.

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도시 및 주거환경정비법 부칙 <법률 제9444호, 2009. 2. 6.>

제10조(조합원 자격에 관한 경과조치) 제16조에 따라 조합설립인가를 받은 정비구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제19조제1항제3호의 개정규정에도 불구하고 조합원자격의 적용에 있어서는 종전의 규정(2009. 2. 6, 법률 제9444호로 개정되기 전의 법률을 말한다)에 따른다.

1. 다음 각 목의 합이 2 이상을 가진 토지등소유자로부터 2011년 1월 1일 전에 토지 또는 건축물을 양수한 경우

가. 토지의 소유권

나. 건축물의 소유권

다. 토지의 지상권

2. 2011년 1월 1일 전에 다음 각 목의 합이 2 이상을 가진 토지등소유자가 2012년 12월 31일까지 다음 각 목의 합이 2(조합설립인가 전에 「임대주택법」 제6조에 따라 임대사업자로 등록한 토지등소유자의 경우에는 3을 말하며, 이 경우 임대주택에 한정한다) 이하를 양도하는 경우

가. 토지의 소유권

나. 건축물의 소유권

다. 토지의 지상권

그러나 최근에 매수하는 자에게는 위와 같은 부칙규정도 이제 적용되지 않는다. 따라서 절대적으로 주의하여야 한다.

재개발, 재건축 구역에서 경매 낙찰을 받으면 당연히 그로 인해 조합원 자격을 취득하고 나아가 분양권을 인정받아야 그 의미가 있을 것이다. 경매에서의 권리분석시 주의해야 할 점이다.