재개발 재건축의 문제와 예방, 대비법

재개발 재건축 전문

센트로 종합법률사무소

김향훈 대표변호사

* 재개발 재건축에 관한 법률

--> 도시 및 주거환경정비법 (약칭 도시정비법)

1. 재개발 재건축의 의미

재개발 재건축이란 한마디로 말하면 마을 사람 전체가 동업자가 되어서 집을 한꺼번에 부수고 다시 짓는 것입니다. 혼자 신축하는 것보다 여럿이 같이 하는 것이 더 효율적이기 때문이죠.

2. 분쟁의 원인 = 동업

그러나 동업이란 돈계산이 맞지 않는게 원칙이죠. 서로의 재산을 합쳐서 용광로에 넣은 뒤 새로운 아파트로 뽑아내어 배분을 합니다. 왠지 기분이 이상해지는거죠. 내 재산이 이거였나? 하는 생각이 드는 겁니다.

그리고 나는 집을 신축하고 싶지 않은데 마을 사람들 75%가 신축하자고 하면 나도 따라서 해야하고, 정 싫으면 내집을 강제로 팔고 떠나야 합니다. 그런데 그 집값이 시세에 훨씬 미달되는게 보통입니다.

동업자 대표로서 조합장과 이사들을 뽑는데 이들이 주도가 되어 ‘건설회사’ 기타 협력업체를 선정하고 아파트를 짓습니다. 그런데 주민들이 이들을 견제하지 않고 가만히 놔두면 총회때마다 부정투표를 하거나 개인 이익을 챙기기도 합니다.

물론 헌신적으로 노력하는 조합임원들도 많습니다. 하지만 주민들이 감시와 견제를 하지 않으면 잘못되기가 십상이죠.

3. 재개발과 재건축의 구별

참고로 재건축이란 도로, 하수도, 공원 등 기반시설이 좋은 곳에서 하는 사업으로서 주로 아파트지역을 말하는 것이고, 재개발이란 그러한 기반시설이 불량한 지역 즉 언덕빼기 단독주택지역에서 하는 사업을 말합니다.

4. 최근 재개발 재건축사업에 문제가 더 많아진 이유

부동산 가격이 지속적으로 상승하던 과거에는 재개발 재건축은 재산증식을 할 수 있는 좋은 기회였고 투자대상이었습니다.

그러나 부동산 가격 상승의 대세가 꺽인 이후에는 오히려 애물단지가 되어 버렸습니다. 시끄럽고 돈만 많이 들며 상인들과 월세수입자들의 생활의 터전이 상실됩니다. 건설회사와 기타 용역업체의 돈을 벌어주기 위해, 그리고 지방자치단체의 업적을 위해 억지로 내돈 들여 신축을 해주는 기묘한 상황이 되었습니다.

이제는 재개발 재건축의 개념정의가 재산증식이 아니라, 내 돈들여서 집단장을 새로하는 것이라고 생각해야 합니다. 지방자치단체는 가만히 앉아서 개발로 인한 이득(취등록세, 도로 공원 등 건설)만 누릴게 아니라 기반시설비용은 스스로 분담해야 할 것입니다.

5. 재개발 재건축 안하고 싶다면?

상인들과 노후에 월세수입으로 살아가는 사람들은 개발에 반대할 수 밖에 없습니다. 기타 여러이유로 개발을 하고 싶지 않으시면 조합설립에 동의를 하지 않으시면 됩니다.

주민 75%이상이 동의하면 사업을 시작하고 그 보다 미달하면 사업을 진행할 수가 없습니다. 조합설립에 동의한다는 것은 매우 중대한 의사결정이므로 극히 신중하게 해야 합니다. 장래 개발되면 아파트 몇평을 주고 추가론 돈은 부담하지 않는다는 약속은 섣불리 믿어서는 안됩니다. 문서화되지 않은 것은 나중에 다 부정됩니다.

6. 단지내상가, 대형평형 동, 조망권 좋은 동

같은 아파트내에서 재건축에 반대하는 사람들은 단지내 상가의 상인들, 대형평형대의 아파트를 가진 동 주민들, 조망권이 좋은 동 주민들, 대지 면적이 넓은 사람들입니다. 이들은 다른 주민들보다 자산가치가 높은 반면에 숫자가 적어서 다수결에 휘두릴 위험이 있는 사람들입니다.

그래서 개발에 반대하는 경우가 많습니다. 단지내 상가의 상인들이 개발에 반대하면 아파트 전체의 개발이 좌절되는 수가 있는데요. 이 때는 아파트 주민과 상인들간의 소송전이 벌어지기도 합니다. 상가동을 아예 개발대상에서 제외시켜버리는 소송(토지분할소송)이죠. 같이 합쳐서 개발하는게 서로 이익이지만 양측의 돈 계산이 달라서 일어나는 일이죠.

이 와중에 도대체 어떤 상황인지 몰라서 우왕좌왕하고 상대방이 우리편의 우두머리를 매수하는 일도 벌어집니다.

7. 일단 조합이 결성되고 개발이 시작되었다면

누가 조합장이고 임원인지 그들이 어떠한 행동을 하는지 철저히 감시해야 합니다.

그리고 꼭 당부드리고 싶은 것은 총회에 가급적 직접 참석하시라는 겁니다. 그리고 부재자투표라고 할 수 있는 서면결의서는 가급적 내지 마시라는 겁니다.

서면결의서는 회의 안건에 대하여 상세히 알지도 못한 채 무조건 찬성표를 찍게 되는게 보통이고 이렇게 하다 보면 주최측의 의도대로 그대로 휩쓸리는 일이 많습니다. 가장 많은 부정과 문제점을 발생시키는 것이 바로 서면결의서 제도입니다.

불가피하게 내시게 된다면 서울시 클린업시스템에 들어가서 자신이 제출한 서면결의서의 내용이 위조되었는지를 확인해보셔야 합니다. 서면결의서 제출의 본인확인을 위해 앞으로는 신분증사본첨부를 하여야 한다고 생각합니다.

8. 부동산 구입시 – 재개발 재건축 대상여부 확인(구청의 도시정비과 확인, 전문가와 상담)

10층짜리 도로변 건물을 구입하였는데 얼마 안있어 개발구역으로 지정이 되어 그 건물이 헐리게 되는 분을 본 적이 있었습니다. 그 분은 건물이 헐리더라도 시세로 보상을 받는다는 은행의 자문단의 자문을 받았다고 합니다. 그러나 재건축에서는 시세보상이지만 재개발에서는 시세에 훨씬 못미치는 공시지가 기준보상을 합니다. 그분은 수십억을 손해본 것이죠. (참고로 재건축은 시세보상을 한다고 하지만 이것 역시 시세에 못미치는 것이 보통입니다).

이처럼 재개발 재건축이 의심되는 지역의 부동산을 거래하실 때에는 부동산 중개사나 은행PB와 자문단의 자문에만 그치지 말고 시청이나 구청의 주택과 도시정비과를 찾아가 그 지역의 개발사업이 어떻게 진행되는지를 반드시 확인해야 합니다. 그런 다음에 이 분야만 전문적으로 취급하는 변호사의 상담을 꼭 거쳐야 합니다.

개발사업 얘기가 수십년간 나왔는데 진척이 지지부진한 곳이 많습니다. 그래서 ‘개발사업 쉽게 안되겠지’하고 방만한 마음을 가지기 쉽습니다.

그러나 이러한 사업은 순식간에 진전이 되는 수가 있습니다.

9. 저렴한 상가를 권리금을 주고 임차를 하는 경우

서울 종로 뒷골목에서 PC방을 하기 위해 권리금 1억원을 주고 설비를 하였는데 1년 뒤에 철거를 당하는 임차인과 상담한 적이 있습니다.

그 사람은 설마 자기가 영업할 때 건물이 헐리지는 않겠지라는 생각을 했지만 정보에 어두웠기에 여지없이 당하고 말았습니다. 그는 권리금과 시설비를 합하여 2억원 정도를 투자했으나, 법적으로 보상받는 비용은 약 4천만원 정도에 불과했습니다.

10. 개발이 의심되는 허름한 지역에서 임차할 경우에는 권리금을 날릴 수 있다.

최근에는 권리금을 후속임차인으로부터 받아 나갈수 있게 법적 보호장치가 마련되었는데요(상가건물임대차보호법). 건물을 아예 철거해서 후속임차인이 없게 되는 재개발 재건축에서는 아직 권리금보호장치가 없습니다.

따라서 개발이 의심되는 허름한 지역을 임차하실 경우에는 반드시 조합결성여부 등 사업진척 정도를 알아보셔야 합니다. 이는 공인중개사의 중개대상물설명확인서에 기재해야 하는 내용인데요. 중개사들도 잘 모르거나 긴가민가하여 대충 설명을 하는 수가 있습니다. 이 경우 중개사의 책임을 물을 수도 있지만 사후구제책은 언제나 완벽하지 않으므로 미리 조심하는게 최상입니다.

11. 우리 동네 개발이야기가 나와서 불안한데.. (거래시세 조사와 사전감정평가)

나는 개발하고 싶지 않은데 동네에서 개발이야기가 나오고 조합결성이 되는 수가 있습니다. 이 경우에는 앞으로 있을 감정평가에 대비하여 주변 거래시세를 면밀히 조사해두고 자신의 집에 대한 감정평가사례를 수집해두는 것이 좋습니다. 대지가 꽤 크고 비싼 것이라면 별도의 돈을 들여 감정평가를 미리 해둘 필요도 있습니다.