정비사업 매트릭스

김 향 훈 변호사

법무법인 센트로 대표변호사

www.centrolaw.com

이전등기 지연시 조합의 손해배상책임

1. 일반분양자들이 분양대금을 모두 지급하고 입주까지 하였으나, 입주 후 2년 가까이 소유권이전등기를 경료받지 못함

재개발사업에서 일반분양자들이 분양계약에 따른 분양대금을 모두 지급하고 2014. 3.경 무렵 아파트에 입주를 완료하였는데 재개발조합은 위 일반분양자들로부터 분양대금을 모두 지급받고도 일반분양자들이 각 분양받은 부분에 입주한 후 약 2년이 경과한 때에 비로소 소유권보존등기, 소유권이전등기를 마쳐준 사례가 있었다.

​

​이 경우 각 일반분양자들이 소유권이전등기를 제 때 경료 받지 못하여 발생한 손해(세입자를 제때에 들이지 못하거나 은행에서 저당권설정 등을 통해 대출을 받지 못한 손해 등)에 관한 책임을 재개발조합에 물을 수 있는 것인지가 문제되었고, 실제 재판상 다투어져 2016년 말에 판결선고가 난 사안이 있었다(서울동부지방법원 2016. 12. 20. 선고).

2. 입주지정기간의 말일로부터 약 1년이 경과한 시점에 소유권이전등기절차 이행의무의 이행기가 도래

​

다음은 판결문 내용의 주요 부분이다.

​

조합이 보존등기 및 소유권이전등기 이행지체로 인하여 손해배상책임이 인정되는지가 우선 문제되는데, 조합과 일반분양자들 사이에 분양계약의 대상이 된 부분에 관한 소유권이전등기에 대하여 불확정기한을 이행기로 정하는 합의가 이루어진 것으로 볼 수 있고, 건설공사의 진척 상황 및 사회경제적 상황에 비추어 분양대금이 완납되고 분양자가 건물을 준공한 날로부터 사용승인검사 및 소유권이전등기에 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과한 때 그 이행기가 도래한다고 보아야 한다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결, 대법원 2015. 1. 15. 선고 2014다65892 판결 참조).

다만 도시 및 주거환경정비사업에 따른 주택재개발사업의 경우 정비사업으로 조성된 대지 또는 건축물 중 일반에게 분양하는 것은 도시개발법 제34조에 의한 체비지로 보아 이전고시일 다음날 사업시행자가 그 소유권을 원시취득하게 되는 결과(도시 및 주거환경정비법 제55조 제2항, 도시개발법 제34조, 제42조 제5항) 수분양자는 이전고시가 이루어진 이후 소유권이전등기를 한 때에 비로소 소유권을 취득하게 된다. 따라서 상당한 기간이 경과하였는지 여부를 판단함에 있어 위와 같은 사정을 고려해야 한다.

​

이 사건에서 조합은 일반분양자들로부터 분양대금을 모두 지급받고, 일반분양자들이 각 분양받은 부분에 입주한 후 약 2년이 경과한 때에 비로소 소유권이전등기를 마쳐주었다고 할 것인데, 입주예정자는 원칙적으로 사업시행자가 정비사업에 관한 공사를 완료하였음을 이유로 준공인가를 신청하여 준공인가 및 공사 완료의 고시(도시 및 주거환경정비법 제52조)가 이루어진 후에서야 완공된 건축물을 사용할 수 있는 것이고, 이후 남은 절차는 사업시행자가 이전고시를 하는 절차뿐이므로 조합이 통보한 입주지정기간의 말일로부터 약 1년이 경과한 2015. 5.경에는 소유권이전등기절차 이행의무의 이행기가 도래하였다고 함이 타당하다.

3.손해배상액은 분양대금의 10프로에 대한 이자액

이와 관련 조합측은 ‘조합에 이행지체의 귀책사유가 없다’고 주장하였으나, 재판부는 ‘관리처분계획 변경 총회 및 인가 등의 지체, 이전고시 공보 게재 등의 지체와 관련 모두 조합에게 소유권이전등기절차 이행의무의 지체에 대한 귀책사유가 있었음을 인정할 수 있다’고 판시하였다.

​

또한 재판부는 “일반분양자들이 2016. 4월 또는 5월까지 아파트 중 각 분양 부분에 대하여 소유권이전등기를 마치지는 못하였으나 각 분양 부분에 입주하여 이를 사용‧수익하는 데에는 아무런 지장이 없었고, 조합이 이행기로부터 약 1년이 경과한 시점에 소유권이전등기를 마쳐주었고, 일반분양자들의 손해액을 일정한 기준에 따라 일률적으로 산정하는 것이 타당하고, 일반분양자들별로 뚜렷하게 구별되는 요소로는 분양대금을 들 수 있으므로 분양대금의 10%에 해당하는 돈에 대하여 조합이 이행을 지체한 기간에 가까운 1년을 기준으로 민법에 따른 법정이율인 연 5%의 비율로 계산한 액수가 손해의 액수로 봄이 상당하다.”라고 판시하였다.

4. 소결

이와 같이 일반분양자들로부터 손해배상청구를 당하지 않기 위해서라도 조합은 입주지정기간의 말일로부터 적어도 1년 안에는 소유권이전등기절차 이행의무를 게을리 해서는 안 될 것이다.

전화 02-532-6327