1. 조례와 정관분석을 통해 ‘분양권’이 있는지 확인하라.

재건축 재개발 구역에서 경매입찰을 하는 경우에는 보통 신축될 아파트를 분양받을 목적인 경우가 많다. 이때에는 과연 그 물건이 신축아파트의 분양자격이 있는지를 면밀히 따져보아야 한다. 재건축 재개발 구역내의 물건이라고 하여 모두 다 아파트 분양권이 있는 것은 아니다. 분양권이 있는지 여부는 해당 지역의 도시정비조례와 조합의 정관에 규정되어 있다.

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​그러므로 경매입찰을 할 경우에는 시청(구청)의 주택과 또는 도시정비과를 방문하여 조합의 사업진행정도를 물어보아야 하고, 조합사무실에도 방문하여 조합장, 총무, 사무장 등에게 해당 물건을 적시하면서 그 물건이 분양권이 있는 것인지 물어보아야 한다.

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 필자와 같은 정비사업 전문변호사에게 자문을 하면 더 좋을 것이다. 이 때 변호사는 책임있는 답변을 해야 하므로 심도있는 검토를 위해 자문수수료를 요구하는 수가 있으니 참고해야 한다.

2. 분양권이 없는 경우에는 낮은 가격으로 청산된다.

분양권이 없다고 밝혀지면 청산대상이 되는데 이때는 통상적으로 시세에 훨씬 못 미치는 값을 받게 된다. 그래도 재건축은 명색이 시가(時價)보상이므로 시세에 거의 근접하는 가격을 받지만, 재개발 구역의 경우에는 개발이익이 배제되는 보상을 받게 되므로, 시세의 3분의 2 또는 심하게는 절반 값만 받는 경우도 있다.

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​그러므로 청산대상인지 분양대상인지는 매우 치밀하게 분석해보아야 한다. 분양권이 있는 경우이더라도 사업성이 없다고 생각되는 경우에는 분양신청을 하지 않음으로써 청산을 선택할 수도 있다. 청산당하더라도 수익이 남을만한 가격으로 입찰해야 한다.

3. 매도청구 소송이 있었거나 진행 중인 물건

매도청구소송이 진행 중인 물건은 보통은 처분금지가처분이 되어 있어서 취득하더라도 나중에 조합이 매도청구소송에서 승소후 소유권이전을 요구해오면 넘겨주어야 한다. 매도청구소송을 통해 일단 조합으로 소유권이 넘어간 이후에 그것이 다시 경매물건으로 나오는 경우도 있다. 2가지 경우 모두 입찰할 것인지 여부는 지극히 민감한 문제이므로 반드시 전문변호사와 상의해야 한다.

4. 준공된 물건을 취득하는 경우

준공되기 직전에 조합원분양권을 인수한 경우에는 그대로 조합원 명의변경이 되지만, 준공이후에 매수하면 조합원명의변경이 안되고 매도인 명의로 보존등기가 난 이후에 비로소 이전등기를 할 수 있다. 이때 매도인 명의의 보존등기가 이루어지려면 ‘이전고시’라고 하는 정비사업의 마무리 절차를 거쳐야 하는데 조합내부의 분쟁등으로 이전고시가 1년이고 2년이고 지연되어 재산권행사를 못하는 수가 생긴다.

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​이런 경우에 대비하여 매매계약서 특약란에 단서를 정확히 달아두어야 한다. 이전고시 및 보존등기 후 매수인 명의로 이전등기가 이루어질 때 마지막 잔금을 치르도록 해야 취득세를 그 때 가서 물게 되고, 재산세 또한 물지 않게 된다. 조합내부의 분쟁으로 소유권이전이 일정기간 이루어지지 않는 경우에는 계약을 해제할 수 있는 권리를 보류해두는 방법도 생각해볼 수 있다. 매매계약이후 관리처분계획변경총회가 이루어져 추가부담금이 발생하는 경우 이는 매도인 부담으로 한다는 조항도 두는 것이 좋다.

5. 부동산 중개사무소에서의 매매계약의 경우

위에서 설명한 내용은 경매 뿐만 아니라 매매의 경우에도 그대로 적용된다. 도시정비법 제79조 제3항에서는 ‘매도인과 중개사는 정비사업의 추진단계, 조합원의 자격, 분양받을 권리산정의 기준일 등을 설명할 의무가 있다.’고 규정하고 있다.

매매와 투자를 할 경우에는 해당 물건의 시세와 권리분석을 해야 한다. 재건축 재개발의 권리분석은 다른 경우와 달리 조합원 자격과 분양권이 있는지를 추가로 분석해보아야 한다. 그런 연후에 입찰과 매수가격을 결정해야 낭패를 보지 않는다. 이러한 분석을 위해서는 조합사무실, 시청(구청) 주택과, 전문변호사 사무실의 방문이 필수적이다.