시공자의 금전투입, 대여인가 투자인가?

- 연대보증책임은 신의칙상 감경되어야 한다 -

1. 시공권 확보를 위한 자금 투입

과거 시공자들은 재개발 재건축사업에서 시공권을 확보하기 위해 추진위원회 단계에서 자금을 대여하고 공사도급가계약서와 금전소비대차를 쓰곤 했다.

그런데 그후 사업진행이 원만치 않아 사업이 좌초되자 시공자들은 이들 투입자금을 회수하려고 나선지 오래다. 그리하여 여기에 연대보증을 선 사람들이 곤혹을 치르고 있다. 이들은 돈 한푼 못만져 보고 재산을 압류당하고 있다.

그런데 가만히 생각해보면 시공자가 과연 투입한 돈이 대여금인지가 한번쯤 생각해보아야 한다.

2. 불확실한 사업에서 수익을 얻기 위한 투자의 성격이 짙다.

이들 시공자가 투입한 자금은 전망이 불확실한 사업에서 수익을 얻기 위한 투자의 성격이 짙다고 봐야 한다.

시공자들은 미리 자금을 투입하여 사업을 진행하게 하고 추후 분양대금에서 투하자금을 회수해나가고 거기에 이익까지 붙여 나가려고 한 것이다. 그런데 이러한 사정에 어두운 추진위원회의 임원들을 상대로 하여 ‘소비대차’형식의 문서를 작성하게 하는 것은 그 자금의 실질적인 성격과 위배된다고 생각한다.

여기에 연대보증인으로 서명하는 서민들은 2008년 이전까지는 부동산 가격 상승의 대세가 꺽인 적이 없었기에 연대보증란에 아무 생각없이 서명했던 것이다.

3. 사업무산에는 시공자의 눈치보기가 작용한 탓도 있다.

사업이 중도에 멈추고 구역지정이 해제되기에 이르는 과정에는 시공자의 잘못도 있다. 시공자 스스로 사업진행이 될 것인지에 대하여 확신을 가지지 못한채 운영자금 대여의무를 위반하고 사업진행을 관망하다가 막판에 최종적으로 포기하기에 이른 경우가 매우 많다.

시공자가 조금만 더 도와줬더라도 사업은 진행되었을 것이라고 주민들은 주장하기도 한다. 물론 이러한 주장이 전적으로 타당하다고 보기는 어렵지만 아무튼 시공자도 기회주의적 태도를 보이고 자신이 담당한 구역이 고사되도록 방치한 책임이 없다고는 할 수 없다.

4. 신의칙에 기하여 연대보증책임을 감액하여야

이러한 제반 사정이 ‘얼떨결에 연대보증란에 서명한 사람들의 법적책임 판단’에 작용되어야 한다고 생각한다. 법률이란 이런 제반사정을 충분히 감안한 타당성 있는 결론을 이끌어내야 하기 때문이다. 이러한 사정을 외면하고 구닥다기 법전의 논리만 일관하면 변화무쌍한 세상에서 사법부는 국민의 질타와 비난을 받기 쉽다.

이러한 논리로 연대보증책임을 일정액 감액하여야 할 것이다. 사법부는 맨날 변호사의 성공보수액만 감액하지 말고 추진위원회와 조합임원의 연대보증책임도 신의칙에 기하여 감액해야 할 것이다.

2016. 5. 23.

센트로 대표변호사 김향훈

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