조속재결 신청청구를 하면 수용이 빨리 진행되어

결국 명도도 빨리 진행되나요?

1. 토지보상법 제30조상의 지연이자 청구제도

수용재결을 신청할 수 있는 권한은 청산자에게는 없고 조합에게만 있다. 따라서 청산자는 주도권이 없다. 이때 청산자에게 인정되는 권리는 ‘조합으로 하여금 신속히 재결신청을 할 것을 청구’하는 것이다.

이러한 청구서를 조합에 내용증명의 형식으로 보내두면 조합은 이를 받고 60일이내에 재결신청을 해야 한다. 만일 60일이 넘어도 이를 하지 않으면 장래 정해지는 보상금에 그 지체된 날수만큼의 15퍼센트 이자를 가산하여 받게 된다. 따라서 1년만 늦어져도 15퍼센트가 증액되는 효과가 발생한다.

2. 조속재결신청청구를 하면 명도를 빨리하게 되는 효과가 있는가?

그런데 이러한 제도를 설명하면 청산자들은 “변호사님~! 그러한 청구를 하면 조합은 이자를 물지 않기 위해서 하루 빨리 수용재결을 신청할 것이고 그렇게 되면 저희들은 더 일찍 이 동네를 떠나게 되는 것이 아닌가요? 그것은 저희가 원하는 바가 아닌데요”라고 한다.

위와 같은 문제의식이 전혀 틀린 것은 아니다. 그러나 필자가 경험한 바로는 조속재결신청의 청구를 했다고 해서 전체적인 사업진행속도가 빨라지는 효과는 별로 없는 것 같았다.

3. 조합이 수용재결신청과 명도시점 등을 결정하고 착수하는데 감안하는 여러 요소들

조합이라는 거대한 항공모함은 적절한 착공의 시점과 분양의 시점은 언제인지, 그리고 청산자들에게 지급할 수백억원이상의 청산금 원금의 마련 가능성, 특히 이에 관한 시공자의 협조가능성 여부 등 여러 사정을 감안하여 수용재결의 신청 시점과 명도개시시점을 결정한다. 수용재결은 일단 청구하면 3~4개월 정도의 단시간에 재결이 되는데 그로부터 약 1달 내에 청산금 원금을 마련하여 지급이나 공탁을 하지 않으면 수용재결 자체가 원천적으로 실효되어 버린다.

4. 어차피 조합은 자신의 사정에 따라 움직인다.

따라서 조합은 몇몇사람의 조속재결신청의 청구가 있다고 하여 그 거대한 항공모함을 운전하지 않는다. 조합은 몇몇 사람에게 물어줄 15%의 지연이자보다는 수백억원의 청산금 원금마련의 가능성여부에 더 촉각을 곤두세우고 있다. 청산금 원금마련에는 시공자의 협조가 절대적이다. 그러므로 시공자가 머뭇거리면서 사업진행에 확신을 갖고 있지 못하는 곳이라면 일단 재결신청의 청구를 해두어 이자발생의 가능성을 확보해두는 것이 좋다.

물론 시공자가 절대적인 사업진행의 의지를 가지고 있는 곳이고 또한 청산자들 대부분이 조속재결신청의 청구를 해둔 상황이라면 조합은 지연이자 부담때문에라도 수용재결신청을 서두를 것이다.

그러나 이처럼 사업진행을 촉구하는 효과가 있다고 하더라도 이는 조합이 내재적으로 가진 사업진행의 의욕과 객관적 여건에 기인하는 것이고 여기에 조속재결신청의 청구가 미치는 효과는 매우 적다. 있더라도 겨우 2~3달 정도 사업을 촉진하는 것뿐이다. 이 정도라면 일단 조속재결신청을 해두고 이자발생가능성을 확보해두는 것이 좋지 않겠는가?

결론적으로 말한다면 조합은 자신의 자체적인 사정에 의하여 수용재결의 신청시점과 명도개시 및 사업진행을 하는 것이지, 몇몇 사람이 조속재결신청을 했다고 해서 그것에 크게 좌우되지 않는다.

거대한 항공모함은 자기 자신의 사정에 따라서 운항시점을 결정하지 몇사람의 채찍질만으로는 움직이지 않는다.

조속재결신청의 청구가 사업을 촉진하는 것은 ① 조합 스스로가 이미 사업을 조속히 진행해야 하겠다고 마음을 먹고 그러한 제반여건이 마련된 상황에서, ②청산자 대부분이 조속재결의 신청청구를 함으로써 이자 부담이 막중하다고 느껴질 때, 이 두가지 조건을 모두 충족되었을 때이다.

5. 미래는 언제나 불확실하고 우리는 확률에 베팅할 수 밖에 없다.

그러므로 요즘처럼 사업진행이 비틀거리는 상황에서는 일단 청구를 해두는게 좋다고 본다.

서민들과 투자자들의 차이점이 있다. 투자자들은 불확실한 미래를 분석하여 확률을 분석한후 베팅을 한다. 서민들은 이득 발생의 높은 확률에도 불구하고 손실발생의 작은 확률에 위축된 나머지 일체의 행동을 거부한다는 점이다.

이런 정도의 확률이라면 해볼만한 것이다. 2~3달 정도 사업진행이 촉진되어 자신이 구역을 떠날시간이 앞당겨질 가능성은 적은 반면에, 15%의 이자를 몇 개월에서 길게는 1~2년간에 걸쳐서 받을 수도 있는 가능성은 높다면 베팅을 해야 하는 것이다.

2016. 5. 23.

센트로 대표변호사

김향훈

전화 02-532-6327