‘최초의 사업시행기간이 경과하여 사업시행인가가 실효된 경우’에도 사업계획이 ‘변경’된 경우에도

종전자산평가는 ‘최초’사업계획인가 고시일이라는 대법원판례가 적용되는가?

1. 종전자산평가는 최초 사업계획인가 고시일이라는 대법원 판례

대법원은 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’은 최초 사업시행계획 인가 고시일이라고 보면서, 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있는 경우에도 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 수립된 관리처분계획이 원칙적으로 위법은 아니라고 판단한 바 있습니다.

대법원 2015. 10. 29. 선고 2014두13294 판결 [관리처분계획취소][미간행] - 무악연립제2주택

도시 및 주거환경정비법 제48조 제1항 등 관련 규정의 문언·취지·체계 등에 더하여, ① 구 도시정비법에 따른 재개발·재건축 등 정비사업은 정비구역 내의 토지 등 소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 새로이 건설한 후 조합원에게 배분되고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서, 관리처분계획의 내용으로서 종전자산가격의 평가는 이와 같은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것인 점, ② 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 원칙적으로 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 정하면서, 구 도시정비법 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가받은 날을 기준으로 평가하도록 하고 있을 뿐, 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격의 평가를 새로 하여야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 아니한 것은 평가시점에 따라 종전자산의 가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 종전자산의 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것으로 보이는 점, ③ 사업시행계획의 변경이 필연적으로 종전자산의 가격에 영향을 미쳐 그 평가를 변경인가 고시일을 기준으로 새로 해야 한다고 볼 수도 없는 점, ④ 최초 사업시행계획의 주요 부분에 해당하는 공동주택의 면적, 세대수 및 세대별 면적 등이 실질적으로 변경되어 최초 사업시행계획이 효력을 상실한다고 하더라도, 이는 사업시행계획 변경시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향하여 실효된다는 의미일 뿐, 그 이전에 이루어진 종전자산가격의 평가에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없는 점, ⑤ 사업완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총 가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산가격을 곱하여 산정되는 조합원별 권리가액의 산정방식에 비추어, 종전자산의 가격이 사후에 상승하였다고 하더라도 종전자산의 총 가액을 분모로 하는 비례율이 하락하여 그 상승분이 상쇄되므로, 평가시점의 차이로 정비구역 내 종전자산의 가액이 달라져도 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수는 없어 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 한 것이 부당하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 비교적 장기간에 걸쳐서 진행되는 정비사업의 특성을 감안하더라도 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 ‘최초 사업시행계획 인가 고시일’을 의미하는 것으로 봄이 타당하고, 따라서 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 하여 수립된 관리처분계획이 종전자산의 면적·이용상황·환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되도록 정한 구 도시정비법 제48조 제2항 제1호에 위반된다고 볼 수 없다.

2. 사업시행기간이 경과된 경우에도 적용되는가?

그런데 위와 같은 대법원 판례는 최초의 사업계획승인기간(예를 들어 48개월)이 이미 경과된 이후에도 여전히 적용되는 것인지가 문제됩니다.

최초 사업계획인가가 날 때 48개월이라는 기간을 설정하였는데 그 기간이 경과해버리고 난 이후라면 최초의 사업계획승인은 실효(失效)되어 버렸기 때문에 위 대법원판례는 적용되지 않는 것이 아닌가라는 의문이 들기 때문입니다.

만일 48개월의 기간 내에 이를 연장하는 조치를 하는 변경인가가 있었다면 문제가 안될 것입니다. 그러나 그 기간을 그냥 도과시켜버렸다면 당연히 최초 사업시행인가는 실효되었으므로 위 판례는 적용되지 않는다고 보아야 할 것입니다.

즉 위 ‘최초의 사업시행인가의 기간도과에 의한 실효’는 바로 위 판례가 말하는 특별한 사정에 해당되어, 사업시행계획과 인가를 다시 받고 이 새로운 인가고시일을 기준으로 하여 종전자산평가를 다시 해야 한다고 생각합니다.

3. 재건축도 마찬가지인가?

원래 사업시행기간이란 것은 토지보상법상 수용을 가능케 하는 기간으로서 둔 것이므로 수용재결절차를 거치는 ‘재개발’에 대하여만 의미가 있다 그러므로 재건축에서는 비록 사업시행기간이 도과되더라도 실효된 것으로 볼 수 없다는 논리가 있을 수 있습니다.

물론 연혁적으로 보자면 근거가 있기는 하나, 법률이란 문언에 따라 일의적으로 해석되어야 한다는 점을 고려해볼 때 수용하기 어렵다고 생각합니다.

3. 결 어

사업계획이 ‘변경’된 경우에도 종전자산평가는 ‘최초’사업계획인가 고시일이라는 대법원판례는 “사업시행기간이 경과하여 사업시행인가가 실효된 경우”에는 적용된다고 볼 수 없습니다. 이부분에 대하여는 아직 판례가 없으나 관리처분계획의 위법사유로서 충분히 주장해볼 만한 사항이라고 생각됩니다.

이 이론을 적용하려면 최초 사업시행인가서 상의 기간이 도과된 사업장이어야 합니다.

센트로 대표변호사 김향훈

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