재산을 뺏기며 처분만 기다릴 것인가

 

- 재건축 감정평가, 적극적 대응이 필요하다 -

 

박효정 감정평가사

법무법인 센트로 자문

 

1. 생소한 이름 : 부동산 감정평가

 

재건축·재개발사업에 내 집이 편입된다? 부동산이라는 큰 재산이 걸린 일로 적절히 대처하지 못하면 치명적임에도 불구하고 일생에 단 한 번 있을까 말까한 매우 드문 일이라 어떻게 대처해야 할지 막막하다. 이들 사업에서 감정평가가 차지하는 비중이 중대한데 사업이 진행되며 자신의 부동산의 가치를 수차례 평가 받아보아도 여전히 “감정평가”는 일반인에게는 생소한 분야이다.

 

어떤 자산이 평가대상에서 누락되었는지, 무엇을 주장해야 할지도 모르겠고 감정평가금액을 받아보아도 직감적으로 ‘불합리하다. 부당하다’는 느낌만 가질 뿐, 극도로 전문적인 분야인 감정평가에 대해서는 그 보고서를 보더라도 내용이 뭔지 모른다.

 

2. 재건축 감정평가는 평가의 ‘목적’에 따라 달라지게 된다.

- 종전자산평가 vs 현금청산평가

 

재건축구역으로 지정되면 관리처분을 위한 ①‘종전자산’ 평가, 사업초기 조합설립 미동의자 등에 대한 현금청산의 방법인 ②‘매도청구’ 감정평가, 사업의 중·후반에 들어서 분양미신청자 등 조합자진 탈퇴자에 대한 ③‘현금청산’ 감정평가가 이루어진다. ②와 ③의 경우에는 그 시점만 다를 뿐 시세평가라는 점에서는 같다.

 

① 종전자산 평가

 

조합원의 지위에서 받은 관리처분을 위한 종전자산평가는 건축물대장과 등기사항 전부증명서등 “공적 장부상의 면적”으로 평가를 받는다. 오래된 부동산 즉 크고 작은 개·보수, 증축 등이 필연적으로 존재하는 부동산을 서류상의 면적을 기준하여 평가하다 보니 현황과 불일치하는 경우가 많다.

 

② 현금청산평가

 

현재 상태의 모든 물건을 그대로 평가해야 하는 ‘현금청산’의 경우에는 대체로 현금 청산 이전에 대상 부동산에 대한 실측을 진행하는데 일반적으로 실제 측정한 면적이 건축물관리대장상 면적보다 큰 경우가 많고 그 차이가 많게는 수 백 ㎡까지 난다. 또한 불법증축(옥탑방 등), 무허가건축물(창고 등) 등 종전자산평가에서는 평가목록에 빠졌던 자산이더라도 현금청산을 위한 감정평가에서는 평가의 대상으로 포함되도록 되어 있다.

 

따라서 조합원으로서 재건축 사업에 계속 동참하기로 맘 먹은 사람은 종전자산평가 자체의 과정과 결론(금액)에 대한 적정성 여부를 검토해야하고, 사업에서 이탈하여 종전 재산의 청산을 받기를 희망하는 자는 현금청산을 위한 감정평가의 특수성을 인식하고 이를 적절한 시기에 주장해야 한다.

 

3. 실력으로 맞서며 싸우는 “내 편” 감정평가사가 필요하다.

 

사업의 전반에 걸쳐 감정평가가 이루어지고 감정평가금액을 기준으로 수많은 의사결정 및 법률효과가 발생한다. 이토록 중요한 감정평가에 대해 문외한인 부동산 소유자는 어떻게 해야 할까? 자신의 부동산만을 객관적으로 검토해 줄 전문가 즉 관련 분야에 정통한 감정평가사를 찾아야 한다.

 

내 부동산이 속한 지역 내외의 거래현황, 실거래가 신고현황, 유사 사업의 보상선례의 존부, 유사 부동산의 경매평가, 시가평가수준, 기타 내 소유 부동산 가격에 영향을 미치는 요인에 대한 컨설팅을 받고, 감정평가를 미리 받아 스스로 감을 잡고 먼저 대비책을 세워야 한다.

 

필자는 7년째 현업에 종사하고 있다. 그런데 부동산의 소유자들이 자신의 재산을 평가하는 시·도지사, 조합 추천 감정평가사 및 소유자추천 감정평가사를 전적으로 신뢰하고 그 결과에 웃으며 승복하는 경우를 본 적이 없다. 조합측 평가사들도 재건축 사업과 같은 대량평가를 하면서 소유자 등 관계인들에게 갖은 홀대를 받고 있으며, 제한된 일정 내에 일을 수행해야 하는 과정의 고충도 이만저만이 아니다. 그렇기에 수많은 부동산의 평가가 매우 세심하게 이루어지지는 못하리라. 따라서 자신의 부동산만을 챙겨주는 평가사가 정말로 필요하다.

 

그리하여 최근에는 자신의 부동산만을 철저하게 분석하여 좋은 결과를 얻기 위해 사적으로 감정평가사를 고용하는 의뢰인들이 점차 늘고 있는 추세이다.

 

재건축은 분명히 민간사업이지만 조합이 가진 매도청구권은 상대방의 동의나 승낙을 요하지 않고, 매도청구와 동시에 강제로 매매계약이 맺어지는 형성권으로서 강제수용에 준하는 성질을 갖는다.

 

업무를 하다보면 “집 뺏기는 것도 억울한데 평가금액도 낮다”는 하소연을 많이 듣는데 매도청구권의 성질을 보면 “뺏긴다.”는 표현이 과한 것도 아니라는 생각이다. 어쨌든 뺏길 때 뺏기더라도 합리적인 협상과 매매의 과정을 거쳐서 피해를 최소화하며 뺏겨야 하는 것이다.

 

조합원도 마찬가지이다. 종전자산의 적정가치를 잘 알고 있어야 추후에 부동산 시장상황 변화나 사업의 진행 상황에 대처할 수 있다.

 

4. 사전감정평가의 필요성

 

사업의 진행 단계별로 사전에 미리 감정평가를 받아보는 것이 좋은데 이는 앞서 살펴본 바와 같이 감정평가의 목적과 시점에 따라 감정평가의 대상물도, 감정평가 산출가격의 과정 및 결론도 변동하기 때문이다.

 

사전 감정평가의 결과를 통해 부동산 소유자 스스로 자신의 부동산의 개별적인 특징과 추정가격을 알고 미리 전략을 세워야 하고 평가대상이 될 만한 목적물을 감정평가사와 함께 미리 파악하여 협의단계에서나 현금청산을 위한 실측 등을 진행할 때 적극적으로 의견개진 하여야 한다.

 

무엇보다 사전 감정평가를 받는 이유는 추후에 있을 감정평가에 긍정적인 영향을 미치는 속칭 알박기 성격의 역할을 기대하기 때문인데, 비정상적인 감정평가가 아닌 이상 동일한 물건에 대한 최근의 감정평가의 전례를 존중해주는 관례가 있기 때문이다.

 

 

2017. 5. 10.

 

 

02-532-6327 박효정 평가사

 

센트로 법무법인 자문 평가사