감정평가사가 말하는 재건축 매도청구금액 많이 받는 방법

 

 

감정평가업무를 하면서 사람들이 나에게 감정평가금액을 많이 나오게 해달라며 부탁을 해오곤 했다. 그러면서 본인이 이 부동산을 얼마에 샀는지, 현재 시세가 얼마인지, 개발로 인해 이 지역이 앞으로 얼마나 더 좋아질 것인지를 이야기 한다. 이럴 때 과연 감정평가사는 무슨 생각을 하고 있을까? 이것을 안다면, 감정평가금액 많이 받는 방법도 알 수 있게 된다.

 

감정평가사는 어떤 사람들인가? 우선 감정평가사가 두려워하는 것이 무엇인지 알아야 한다. 감정평가사라면 누구나 감정평가금액에 대한 타당성조사 받는 것을 가장 꺼린다. 이런 타당성조사는 감사원과 국토교통부가 그 권한을 가지고 한국감정평가사협회와 한국감정원에서 실무를 맡게 된다. 이 말은 같은 업계종사자인 다른 감정평가사가 실질적인 타당성조사를 하게 된다는 뜻이다. 따라서 감정평가사가 감정평가할 때 두려워하는 것은 아이러니하게도 다른 감정평가사이다.

 

그리고 감정평가는 각종 법률에서 평가금액이 10% 이상 격차가 나면 재평가를 받도록 강제되어 있고, 국세청이나 한국감정평가사협회에서도 30% 이상 격차가 나면 일정한 검증절차를 거치도록 하고 있다. 또한 감정평가정보체계라는 프로그램이 있어 모든 감정평가정보가 모든 감정평가사에게 공유된다. 어떤 평가사가 다른 평가사의 금액과 큰 차이가 나게 감정평가를 하겠는가? 현실적으로 어려운 이야기다.

 

그렇기 때문에 감정평가사들은 사람들이 실거래가와 시세를 이야기 할 때, “이 부동산이 과거에 얼마에 평가를 받았었는지, 혹은 옆집이 얼마에 평가가 되었었는지”를 먼저 생각할 수밖에 없다. 잘 이해가 안되겠지만 말이다.

 

그렇다면 어떻게 해야 감정평가금액을 더 많이 받을 수 있을까?

 

첫번째로는 감정평가 ‘목적(目的)’을 달리하여 평가를 받는 것이다.

 

기존에 평가된 목적이 ‘담보평가’라면 이번엔 ‘일반거래’ 목적으로 평가를 다시 받아두는 것이다. ‘담보’는 ‘대출 목적의 보수적 평가’이지만 ‘일반거래’ 목적은 ‘시세를 최대치로 반영하는 시가평가’이다. 가격격차가 나더라도 평가사는 감정평가목적이 다르기 때문에 가능하다고 생각한다.

 

둘째로는 기준시점(基準時点)을 달리하여 평가를 받는 것이다.

부동산가격이 과거와는 다르게 많이 상승하였으므로 이를 기준으로 다시 평가했다는 논리다. 이때는 소유자가 인근 유사 부동산의 실거래자료를 충분히 제시한다면 감정평가금액을 높이는데 큰 도움이 될 수 있다.

 

마지막으로는 기존 감정평가서의 객관적인 잘못이나 미처 반영하지 못한 평가선례를 찾을 수 있는 경험과 능력이 출중한 평가사를 찾아 평가를 의뢰하는 것이다.

 

적용한 표준지공시지가가 선정기준에 부합하는지, 개별요인 비교시 격차율은 적정하게 산정하였는지, 그 밖의 요인 산정시 누락된 실거래가나 평가선례는 없는지 따져보고, 오류가 있다면 재평가를 통해 해당 부동산의 정당한 가치를 인정받아야 한다.

 

구체적으로 살펴보자.

 

재건축 매도청구 평가시 평가사들은 일반적으로 어떤 오류(誤謬)를 범할까?

 

그것은 바로 개발이익의 소극적인 반영이다. 감정평가사는 기존의 재건축 종전자산평가금액이 있기 때문에 많아야 10% 내외로 감정평가금액을 상향시키고 개발이익을 반영했다고 말한다.

하지만 재건축 매도청구평가는 조합이 재건축사업을 위해서 개인의 땅을 매수하는 절차이기 때문에 개발이익이 충분히 반영된 가격으로 결정되어야 마땅하다. 구리의 수택42통주택재건축정비사업구역에서 있었던 판례를 보아도 알 수 있다.

 

매도청구 대상인 된 도로(道路)를 평가할 때, 일률적으로 인근 대지 가액의 1/3(약 1.7억)로 평가할 것이 아니라, 재건축사업이 추진되면 공동주택의 일부가 되는 이상 그 사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 그 토지의 형태 등 개별요인을 고려하여 감액 평가(약 4억)하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다고 판결하였다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결). 즉, 1심과 2심에서는 1.7억에 평가받고 판결받았지만, 대법원에서는 4억에 평가받아야 한다며 원심을 파기한 사례이다. 개발이익을 충분히 반영하라는 취지이다.

 

이렇듯 감정평가사에게 감정평가금액을 많이 받는 방법은 실제 우리가 생각하는 것과는 아주 다르다. 또한, 감정평가사와 가장 적절하게 상대할 수 있는 사람도 사실 감정평가사뿐이라는 것을 알 수 있다. 그러므로 경험있고 능력있는 평가사를 찾아 자신의 재산권을 어떻게 보호하고 향상시킬지 항상 의논하길 바란다.

 

센트로 협업평가사