정비사업 매트릭스

김 향 훈 변호사

법무법인 센트로 대표변호사

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청산자에게 근저당이 있는 경우 지연이자의 지급

1. 청산자가 되어 매도청구소송을 당한 경우 이행제공으로 조합을 압박

재건축사업에서 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않으면 현금청산자가 되고 매도청구소송을 당하게 된다. 그런데 이 소송절차내에서 청산자들의 공통된 고민은 보상받을 금액이 너무 적게 책정된다는 것이다. 그리하여 감정의견서 제출 등 보상금을 높일 방안을 강구하는데 색다르게 모색해볼 수 있는 것이 ‘이행제공을 통하여 조합을 압박하는 방법’이다.

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​즉 매도인의 의무인 ‘건물인도와 등기서류 이행제공’을 완료한 상태에서 매수인의 지위에 있는 조합의 매매대금지급의무를 독촉하는 것이다. 매도인인 청산자가 의무를 다했는데도 매수인인 조합이 대금지금을 지연하면 조합은 [소송촉진에 관한 특례법]상 지연이자 15퍼센트를 물어야 한다.

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​자산가치가 약 5억원이라면 1년 이자 15퍼센트는 7천5백만원에 이르므로 상당한 금액이 증가하는 셈이다.

2. 이행제공을 할 때 이주비 대출로 인한 근저당도 말소해야 하는가?

위와 같은 원리는 조합원이 이미 신탁등기와 ‘분양신청’까지 하고 이주비까지 받아둔 상태에서 그 후 ‘분양계약’ 미체결로 청산자가 된 경우에도 똑같이 적용된다.

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​그런데 매도인이 이행제공을 하려면 자신의 부동산상의 근저당 등 권리제한 등기를 모두 말소하고 세입자까지 내보낸 완전한 형태로 부동산을 매수인에게 제공하여야 한다. 이렇게 한 경우에만 상대방인 매수인은 대금지급과 지연이자지급의무를 부담한다.

필자가 처리한 사건에서 청산자는 이미 조합에 그 소유 부동산을 신탁등기까지 해주었으므로 등기서류 교부의무는 따로 행할 필요가 없었고 건물인도까지 모두 완료한 상태였다.

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​문제는 근저당권이 있었다는 점이다. 이 근저당은 분양신청후 조합이 이주비를 지급하기 위해서 청산자의 부동산을 기초로 하여 금융기관의 대출을 주선하여 청산자로 하여금 이주비를 받아가게 하는 과정에서 생긴 것이었다.

만일 이 근저당이 청산자가 개인적인 사정과 필요에 의해서 생긴 것이었다면 청산자가 이 근저당까지 직접 말소해야만 비로소 본인의 이행제공을 다한 것으로 평가될 수도 있을 것이다. 그러나 이 근저당은 분양신청을 하고 이주비를 받는 과정에서 조합이 주선하여 생긴 것이므로 청산자의 귀책으로 생긴 것이라고 보기는 어려웠다. 청산자의 종전자산 가치는 대략 5억5천만원이었고 위 근저당은 약 3억3천만원이었다.

이때 이 청산자는 근저당까지 모두 말소해야만 조합에 대하여 지연이자를 청구할 수 있는가?

3. 제1심 판결 – 근저당금액을 제외한 나머지 금액에 대하여 지연이자 가산

위 사안의 제1심인 서울북부지방법원 재판부 근저당까지 모두 말소해야만 지연이자를 청구할 수 있는 것은 아니고 근저당이 있는 상태에서도 (이행제공은 유효하고) 지연이자 가산은 가능하다고 보았다. 다만 지연이자는 자산평가금액 5억5천만원 중 근저당 금액 3억3천만원을 제외한 나머지 2억2천만원에 대해서만 15퍼센트를 가산하는 것으로 판단하였다. 청산자에게는 이 정도만으로도 상당한 금액이 증액되었다.

위 1심 판결 선고 후 대법원 판결(대법원 2015. 11. 19. 선고 2012다114776 전원합의체 판결)이 나왔는데 대법원도 신탁등기가 이미 되어 있는 상황에서 근저당 채무액만 동시이행의 관계에 있다고 보았다. 그러므로 근저당 채무액을 제외한 나머지 금액에 대하여는 이행지체가 되어 이자가 가산된다.

4. 제2심판결 – 이자가 더 늘어나다.

조합측은 위 1심 판결에 대해 즉각 항소하였지만, 항소심 재판부는 조합의 항소가 항쟁함이 타당하지 않는 경우라고 보아 여전히 1심판결 선고시부터 지연이자를 가산하였다. 그리고 청산자는 2심 재판 도중에 근저당을 말소하였고 말소금액에 대하여도 말소시부터 지연이자가 가산되었다.

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​아울러 2심 재판 도중에 재감정이 이루어져 감정평가금액이 추가로 2천만원 오르게 되었다. 청산자는 이 소송으로 총 1억3천만원의 추가이익을 얻게 되었다. 청산자와 조합측이 모두 유의해야 할 판결사례들이다.

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