정비사업 Q&A

김 향 훈 변호사

법무법인 센트로 대표변호사

www.centrolaw.com

영업손실보상 등 수용재결 그냥 당하고 있지만 말자!

1. 연매출 100억원 규모의 의류 업체 영업손실보상이 고작 1억원?

얼마 전 재개발 대상 사업부지 내에서 의류 관련 사업을 하고 있는 한 기업체 사장님이 나를 찾아왔다.

요지는 조합에서 영업손실보상으로 1억원 정도 제시하고 협의하자고 했는데 이는 터무니없이 낮은 가격이라 도무지 받아들일 수 없어 현재 지방토지수용위원회 단계에 있으니 이에 대한 대응이 필요하다는 것이다.

그리고 그는 의류업체의 경우 의상 보관에 넓은 부지가 필요하고 관리하기 민감하여 쉽사리 사업장을 옮기기가 여의치 않고, 협렵업체로부터 물품을 납품받고 또 납품을 해야 하는 입장에서 갑자기 사업장을 옮기는 데에 부담이 매우 큰데 고작 1억원 가지고는 정당한 보상이라 할 수 없다고 했다.

2. 자체 감정평가서 또는 감정의견서 제출을 통한 적극적 대응 필요

영업손실보상 등에 대한 경험이 없는 변호사는 지방토지수용위원회, 중앙토지수용위원회 등의 과정에서 손을 놓고 있는 경우가 많은데 이 경우 낭패를 보기 십상이다. 결국엔 돈을 더 많이 받고자하는 절차인데, 피수용자 입장에서 아무런 대응을 하지 않고 있으면 고작 1~2% 오를까 말까하고 경우에 따라서는 더 떨어지기까지 한다.

토지수용위원회에서 감정평가사들은 위원회의 의뢰를 받아서 평가를 하지만 이는 이 사건 업체와 같은 피수용자측의 이익을 대변하기는 매우 곤란하다. 그 이유는 수용자측은 조합과 같이 사회적 강자이고 피수용자측은 일반 서민인 경우 이들 감정인들은 자신에게 용역을 줄 수 있는 강자에게 약할 수밖에 없기 때문이다. 결국 수용절차에서 가격이라는 결정적인 요소를 다루는 감정평가사는 수용자측에서 일을 한다고 하더라도 과언이 아니다. 따라서 피수용자측에서 적극적으로 자체 감정평가서 또는 감정의견서를 제출하여 토지수용위원회에 도출될 감정평가금액을 끌어올리려 노력해야 한다.

그리고 영업손실보상에 경험이 많은 감정평가사가 선정될 수 있도록 의견서가 제출되어야 한다. 우리나라 감정평가사가 약 4000명에 달하는데 영업손실보상 경험이 있는 감정평가사는 극히 소수이다. 경험이 부족한 감정평가사들은 영업손실보상에서 반영되어야 하는 기초자료가 무엇인지조차 놓치는 경우가 허다하다.

이 외에도 지방 중소도시의 경우 타지역 감정평가사를 임명하여 달라는 내용의 의견서도 제출되어야 한다. 그 이유는 지방 소도시에서는 감정평가사가 매우 소수이고 그들끼리는 모두 알고 지내는 사이이므로, 이런 상황에서 해당 지역의 평가사를 선정하면 자연히 커뮤니티 내의 동료 평가사 등의 연고로 압력을 받기 때문이다. 즉, 감정인이 될 수 있는 자격자들이 매우 소수이고 그들만의 해당지역 네트워크가 있어 청탁과 압력이 심할 수 있는 것이다. 그래서 이러한 문제점을 지적하면서 타지역 감정평가사를 임명하여 달라는 내용의 의견서도 제출되어야 한다. 실제로 최근 천안지역에서는 위와 같은 이유로 감정인 선임을 할 때 천안에 근거지를 가지지 않은 감정인을 선정한 사례가 있다.

다행히 최근에는 땅을 빼앗기는 자들의 피눈물 나는 심정을 대변하여 이들을 위해 전문가적인 입장에서 가격다툼을 대행해 주는 평가사들이 나타나고 있고 점차 늘어나고 있는 실정이다.

그리고 나는 이와 같이 피수용자측 입장을 대변해 줄 수 있는 감정평가사를 고용하여 자체 감정평가서 또는 감정의견서 제출을 통해 지토위, 중토위 등에서의 감정평가금액을 끌어올리는데 효과를 톡톡히 보고 있다.

3. 사감정평가는 당초 협의가의 6배가 넘는 금액으로 평가됐다.

위 사건에서 지방토지수용위원회에 제출해야 할 감정의견서가 최근 나왔는데 그 금액은 당초 협의가의 무려 6배를 초과하는 금액이었다.

제대로 감정평가를 한 것이 맞는지 우리 법인 감정평가사는 검토를 수차례 했고, 동료 감정평가사의 검증까지도 마쳤는데 마찬가지로 당초 협의가의 6배에 해당하는 평가결과가 나왔다.

결국 당초 제시된 협의가에 뭔가 중대한 하자가 있었다고밖에 볼 수 없는 상황인 것이다.

4. 수용전문 변호사와 감정평가사와의 협업이 중요하다.

기존에 조합측에서 제시한 협의가가 턱없이 낮은 가격이라는 것에 대해 구체적인 반박자료로 전문 감정평가사가 작성한 감정평가서나 감정의견서만한 것이 없다.

사정이 이와 같은데 피수용자가 되어 그저 넋 놓고만 있을 것인가? 전문가와의 상담을 통한 적극적인 권리행사가 필수인 시대다.

전화 02-532-6327