재건축 (초과이익) 부담금이란? (재건축이익환수법)

1. 개요

재건축 부담금이란, 2006.9.25 이후 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 재건축이익환수법)에 따라 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)에 따른 관리처분계획인가를 신청(재건축이익환수법 부칙 제7959호 제2조제1항)한 “주택재건축정비사업(이하 재건축사업) 등(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업이 포함되었다.(2018.02.09. 시행예정))”조합에 부과하는 일종의 준조세이다.

재건축사업으로 발생하는 개발이익을 사회적으로 환수하고 이를 적정하게 배분하기 위하여 당해 개발이익에 일정한 부담금을 부과하고, 이를 통하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하고 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지하려는 것이라고 제정취지를 밝히고 있다.

재건축조합은 그 준공일로부터 6개월 이내에 국토해양부장관에게 납부해야 하며(재건축이익환수법 제17조) 현금납부 뿐만 아니라 신용카드 납부 혹은 물납(신축 아파트로 납부)도 인정받는다.

2. 산정방법

국토해양부는 “재건축 초과이익의 0~50%”를 “재건축 부담금”(징수된 재건축부담금은 “국가:특·광·시·도:시·군·구 = 5:2:3 또는 국가:특시·도 = 5:5”로 귀속된다.(재건축이익환수법 제4조))으로 부과한다. 재건축 초과이익은 재건축 부담금의 부과기준으로, 최대 50%를 환수하도록 규정하고 있다.

재건축 부담금을 산정하는 구조는 아래 그림과 같다.

“재건축 초과이익”은 ① 종료시점(준공시점)의 주택가액에서 ② 개시시점 주택가액과 ③ 정상주택가격 상승분과 ④ 개발비용을 공제하여 산정한다.

“재건축 부담금”은 위에서 계산한 재건축 초과이익에 부과율을 곱하여 산정한다.

즉, 재건축해야 할 주택의 가격이 비정상적으로 상승하였을 경우, 정상주택가격 상승분을 판단하여 그보다 높게 상승한 가격의 일부분을 재건축 부담금으로 환수하는 것이다.

이를 산식으로 정리하면 아래와 같다.(재건축이익환수법 제7조, 제12조)

① 종료시점 주택가액

당해 사업구역 내 조합원분양분 주택가액과 일반분양분 주택가액 및 소형주택가액의 합계액이다.

조합원 분양분 주택은 재건축사업의 준공인가일(일부가 준공인가된 날, 관계행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시한 날 등)(재건축이익환수법 제8조제3항)현재 주택부동산가격조사 전문기관이 조사·산정하고 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액(재건축이익환수법 제9조제2항)이다. 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액(재건축이익환수법 제7조)이며, 재건축소형주택가액은 해당 주택을 관계기관에 매각한 가액(재건축이익환수법시행령 제6조제2항)이다.

② 개시시점 주택가액

당해 사업구역 내 조합원이 소유해오던 기존 주택가액의 총액이다.

당해 재건축사업을 위해 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날(부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점으로부터 역산하여 10년이 되는 날 등)(재건축이익환수법 제8조제1항, 동조제2항)의 공시된 주택가격(재건축이익환수법 제9조제1항)이다. 다만, 추진위원회 승인일이 1월 1일이 아닌 경우에는 1월 1일부터 추진위원회 승인일까지의 정상주택가격상승분을 반영한다.

③ 정상주택가격상승분

개시시점 주택가액에 정기예금이자율(한국은행 통계: 1년만기, 정기예금 평균이자율)과 당해 재건축 사업장이 소재하는 시·군·구의 평균주택가격상승률(한국감정원 통계) 중 높은 비율을 곱하여 산정한다.(재건축이익환수법 제10조제1항)

④ 개발비용

재건축사업의 시행과 관련하여 지출된 금액을 합하여 산출한다.(재건축이익환수법 제11조)

3. 부과절차(국토교통부 2018.1.19. 보도자료 인용)