1. 고액임차인에게 적용되는 상가임대차법 규정들

상가건물임대차보호법은 ‘고액임차인’ 예를 들어 서울특별시의 경우 보증금이 6억 1천만원을 초과하는 임차인에 대하여는 법률규정 중 일부만 적용된다. 보증금이 많은 임차인에 대하여는 법률로 인한 보호의 폭을 무한히 넓히지 않겠다는 것이다. 그리하여 ‘확정일자와 사업자등록을 받아두면 경매 등에서 우선변제를 받는다’는 규정과 ‘임차권등기명령제도’는 고액임차인에게는 적용되지 않는다. 고액임차인에게도 적용되는 규정으로는 ①사업자등록과 건물의 인도를 마치면 대항력이 생긴다는 규정, ②계약갱신을 요구하여 5년까지 임대차기간을 연장할 수 있다는 규정, ③권리금의 회수기회의 보호 등이 있다.

고액임차인인지 여부는 보증금이 서울은 6억 1천만원, 부산광역시 및 과밀억제권역(인천광역시·의정부·구리·남양주·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥시)은 5억원, 광역시·세종특별자치시‧파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시는 3억 9천만원, 그 밖의 지역은 2억7천만원을 초과하는 경우를 말한다(2018. 1. 26. 대폭 상승하였다). 보증금 외에 월세가 있는 경우에는 그 월세에 100을 곱하여 합산한다. 이렇게 산출된 것을 ‘환산보증금’이라고 하며 이것으로 고액임차인인지 여부를 가린다.

2. 고액임차인도 권리금보호를 받는다.

이처럼 고액임차인에게도 권리금보호조항은 적용되는데 이는 상가임대차법 제10조의3 이하에 나와 있다. 그 주된 내용은 ‘현재 임차인이 후속 임차인에게 권리금을 받아나가는 것을 건물주가 방해해서는 안되고 건물주가 이를 방해할 경우에는 일정한 손해배상을 지게된다’는 것이다.

3. 계약서상에 ‘일체의 권리금을 주장하지 않겠다’고 써놓은 경우

그런데 계약서에 ‘일체의 권리금을 주장하지 않겠다’고 써놓은 경우에는 그 내용대로 효과가 발생하는가? 즉 권리금을 주장하지 못하는가? 상가임대차법 제15조(강행규정)에서는 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.’라고 규정하고 있다. 그러므로 제15조를 적용하면 위와 같은 권리금포기조항은 무효이다. 따라서 포기문구에도 불구하고 상가임대차법에 따른 권리금보호조항을 주장할 수가 있게 된다.

4. 법무부 Q&A40선의 해석 - 고액임차인도 권리금보호를 받는다.

법무부의 유권해석도 이와 같다. 권리금보호조항이 신설된 이후인 2015년 12월 법무부가 내놓은 ‘개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선’에서도 그러한 취지로 다음과 같이 해석하고 있다. “권리금 보호규정은 환산보증금을 초과하는 상가임대차의 경우에도 적용되기 때문에 환산보증금 초과여부와 관계없이(즉 고액임차인이라고 하더라도) 법 규정에 반하는 약정은 임차인에게 불리한 경우 무효가 된다고 해석하여야 할 것입니다. 법 제2조 제3항에서는 환산보증금 초과 임대차에도 적용되는 법규정을 열거하면서 법제15조(강행규정)를 명시적으로 포함하고 있지는 않으나, 상가임차인을 보호하기 위한 입법취지상 환산보증금 초과 임대차에도 적용되는 규정의 강행규정적 성격은 상실되지 않는다고 보아야 할 것입니다”

5. 법무부 해석의 타당성

위 법무부의 해석은 타당하다고 생각한다. 상가임대차법 제2조 제3항에서 명시적으로 ‘고액임차인에게도 권리금보호조항이 적용된다’고 규정했다면 동법의 권리금보호조항과 위배되는 계약서 내용은 당연히 무효라고 보아야만 입법취지가 달성되기 때문이다. 고액임차인이더라도 보증금액수만 조금 높을 뿐이지 건물주앞에서는 한없이 약한 존재이기 때문에 강압적인 분위기에 못이겨 그러한 포기문구를 쓰고 계약을 체결할 수 있다. 환산보증금은 원래의 보증금에다가 월세에 100을 곱하여 더하기 때문에 왠만하면 금방 환산보증금이 6억 1천만원을 초과하게 된다. 예를들어 보증금 3억원에 월세 400만원을 낸다면 이때의 환산보증금은 7억원(=3억원+400만원X100)이 된다.

6. 법개정 전에 포기문구를 쓴 경우

참고로 권리금보호조항은 2015. 5. 13. 공포되고 시행되었는데 ‘동법 시행당시에 존속하고 있는 임대차부터 적용’하는 것으로 부칙에서 규정하고 있다. 따라서 공포 이전에 계약서를 썼더라도 위 날짜에 임대차관계가 존속중이었다면 법적용의 보호를 받는다. 동법 공포 이전에 쓴 계약서에 ‘권리금 포기조항’이 있더라도 이 문구는 유효하지 않고 권리금보호조항의 적용을 받는다. ‘권리금이라는 것이 법적으로 보호될 수도 있다’는 것을 모르고 포기문구를 썼던 것이기에, 보호된다는 사실을 알고서도 포기문구를 쓴 사람보다 더욱 더 보호받을 가치가 있기 때문이다.

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법무법인 센트로 대표변호사 김향훈