JM아파트의 재건축 부담금을 산정할 경우에 송파구 종합주택유형 매매가격지수를 적용한다. “송파구 아파트 평균가격상승률”은 10.6%임에도 불구하고 연립·다세대·단독주택을 포함한 “송파구 종합주택유형 평균가격상승률”인 7.3%를 적용하게 된다. 재건축 초과이익에서 공제되는 정상주택가격상승분이 낮아지는 효과가 몇천, 몇억의 재건축부담금을 상승시키고 있다.

유형별 지수를 적용하는 문제와 더불어 지역별 평균치를 적용하는 것도 불합리하다.

송파구의 정상주택가격상승률은 7.3%이지만, 신천동의 실거래가 평균 상승률은 14.1%로 약 2배 차이가 난다. 2호선 역세권인 신천동과 5호선 역세권인 마천동, 1개동의 나홀로 아파트와 1000세대 이상의 대규모 아파트단지 등 구분없이 모두 같은 통계치에 묶여 나온 결과이기 때문이다. 동별·단지별 특성을 고려치 않은 규정은 일부 재건축 조합원에게 실제 부담해야할 부담금보다 2배 이상의 부담금을 부과시키고 있다.

또한 상승률이란 일정기간 동안의 가격변동비율을 뜻하는 것으로 계산 방식이 a. 단리이냐 b. 복리이냐에 따라서 결과치가 상이하게 산출되지만, 재건축이익환수법에는 관련 규정이 없다. (정기예금이자율 또한 계산방식에 대한 규정이 없는 상태다.)

(3) 재건축 부담금 부과율의 문제점1.

- 일률적인 면제기준은 지역실정을 반영하지 못하여 역차별을 초래한다.

재건축이익환수법은 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하인 경우 재건축 부담금을 면제하도록 하고 있다. 하지만 아래의 그래프를 살펴보자.

서울 강남구는 강원도 태백시의 아파트 평균매매가격의 17배가 넘는 수준을 형성하고 있다. 일률적인 3,000만원 면제구간은 지방 재건축단지인 경우 혜택을 볼 수 있는 가능성이 높지만 서울, 수도권의 아파트는 재건축 부담금이 면제될 가능성이 아주 낮다.

자산가치에 따른 지역적 차이를 반영하지 못한 현 규정은 개정이 시급하다.

(4) 재건축 부담금 부과율의 문제점2.

- 과도한 부과율은 법률간 형평성을 문제를 낳는다.

재건축 부담금이 최대 50%인 부과율은 개발부담금(25%)이나 농지보전부담금(30%)에 비하여 상대적으로 과도하므로, 납세 균형과 법률간 형평성을 고려하여 부과율 최대치의 하향 조정이 필요하다.

(5) 재건축 부담금은 과연 누가 내야 맞는가?

- 개시시점 주택 소유자 ≠ 재건축 부담금을 납부할 종료시점 주택 소유자

재건축이익환수법은 재건축 부담금을 납부할 자를 재건축 부담금을 납부할 당시 주택소유자로 정하고 있다. 재건축 초과이익을 향유하는 사람을 종료시점 소유자로 규정한 것이다.

하지만 M아파트를 개시시점(추진위원회 승인일)부터 소유하다가 착공할 무렵에 매도하여 그 차액을 남긴 사람(A)은 재건축 부담금을 부담하지 않지만, 착공할 무렵 비싼 값을 치루고 아파트를 매수한 사람(B)은 그 차액이 A보다 작은데도 불구하고 개시시점 기준으로 산정된 재건축 부담금을 모두 부담해야 하는 모순이 생긴다.

재건축이익환수법은 시세차익을 누가 향유하든지 상관없이 납부 시점의 최종 소유자에게 재건축 부담금을 100% 부담시키고 있다. 이는 과세대상의 귀속자가 단순히 B만이 아님에도 불구하고 실제 향유하는 재건축초과이익이 더 큰 A가 종료시점의 소유자가 아니라는 형식상의 이유로 납세의무자가 아니라고 규정한 것은 실질과세원칙에도 부합하지 않는다.

2. 개정 필요성

우리는 토지초과이득세법(제4177호)(1989.12.30. 제정)을 1998.12.28. 폐지한 헌법재판소의 판결(헌재 1994.07.29, 92헌바49)을 주목할 필요가 있다. 헌법재판소는 토지초과이득세(이하 ‘토초세’)가 ① 이득(利得)에 대한 과세가 아니라 원본(元本)에 대한 과세가 되어버릴 위험부담률이 높아져 헌법이 보장하고 있는 국민의 재산권을 부당하게 침해할 개연성이 커질 수 있다고 우려함과 동시에 ② 과세기간이 장기간임에도 불구하고 지가의 변동상황에 대처할 수 있는 보충규정을 두지 않음에 따라 토초세 과세로 인하여 원본 자체가 잠식되는 경우가 발생하면, 수득세(收得稅)인 토초세의 본질에도 반함으로써 헌법 제23조가 정하고 있는 사유재산권보장 취지에 위반한다고 판시하였다. 또한, 토초세는 ③ 그 계측(計測)의 객관성 보장이 심히 어려운 미실현이득(未實現利得)을 과세대상으로 삼고 있는 관계로 토초세 세율을 현행법과 같이 고율(高率)로 하는 경우에는 자칫 가공이득(架空利得)에 대한 과세가 되어 원본잠식으로 인한 재산권침해의 우려가 있다며 헌법불합치 결정을 하였다.

우리가 논의하고 있는 재건축 부담금의 문제점 또한 토지초과이득세와 굉장히 유사하다.

즉, 토지초과이득세와 마찬가지로 재건축 부담금은 미실현이득에 대한 과세이며 고율의 부담율로 원본잠식(元本蠶食)으로 인한 재산권 침해의 우려가 있다.

또한, 아파트 가격은 지역별로 차이가 있음에도 불구하고 3천만원이라는 일괄 면제기준을 적용하는 것과 주택유형별 상승률이 다름에도 불구하고 이를 무시하고 평균주택가격상승률을 적용하는 것은 지역별 격차와 주택유형별 차이에 따른 개별적인 특성을 무시하여 납세자간 불공평한 문제를 발생시키며, 이는 조세저항을 불러일으킬 수도 있다.

또한, 미래예측이 필요한 재건축 초과이익 추정은 언제나 불확실성을 안고 있으며 이러한 불확실성은 조합원이 비용 문제를 확실하게 예측할 수 없게 만들어 원활한 재건축사업 진행을 저해하게 된다.

마지막으로 재건축 부담금을 부담하는 주체와 재건축 초과이익을 향유하는 주체가 상이할 수 있어 형평성의 문제가 발생할 수 있다. “실질과세원칙”이라는 세금부과의 대원칙에 문제가 발생한다.

재건축 규제의 일환으로 제정한 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」이 현실을 반영하지 못함에 따라 여러 가지 불공평한 문제를 발생시키고 있다. 취지가 옳다고 언제나 바람직한 결과가 나타나는 것은 아니다. 오히려 비현실적인 규제가 더 큰 문제를 발생시킬 수 있다는 것은 정책입안자는 유념해야 할 것이다.