상가 종전자산평가가 위법하여 취소된 사례

1. 관리처분계획의 내용으로서의 종전자산 평가

관리처분이란 ‘종전자산’(철거될 운명의 기존 건물)을 ‘종후자산’(신축건물)으로 변환시켜 주는 계획인데, 이를 위해서는 ‘종전자산’과 ‘종후자산’의 감정평가액이 도출되어야 한다. 종후자산은 신축아파트라서 그 가액을 평가하는 것에 큰 문제는 없다. 그러나 종전자산의 형상은 제각각이라서 감정평가에 대하여 다툼이 많다. 특히 단독주택이나 상가는 물건마다 차별성이 크다. 이러한 종전자산 평가금액에 대하여 불만이 있는 경우에 관리처분계획 일부취소소송을 제기하게 되는데 현금청산시의 보상평가와 달리 종전자산 평가는 그 감정평가가 위법하다고 인정될 가능성이 매우 적다.

2. 종전자산평가는 조합원들간의 관계를 규율하는 상대적 개념

종전자산평가에서는 평가의 절대적인 액수가 중요한 것이 아니라 각 조합원들간의 형평성이 가장 중요한 요소가 된다. 중학교 어느 반 학생들의 영어성적을 일률적으로 5점씩 상승시킨다고 하더라도 어느 한 학생의 등수에는 변화가 없는 것과 마찬가지이다. 중요한 것은 내가 몇점을 받았느냐가 아니라 동료들과 비교해서 얼마나 차이가 나느냐이다. 이처럼 상대적인 액수가 중요하므로 그 ‘형평성’에서 문제가 있다는 점을 명백히 밝히지 않는 한 종전자산 평가액이 잘못되었다는 점을 이유로 하여 이를 소송으로 취소하기란 쉽지 않다. 그리고 그 형평성에 문제가 있다는 점을 증명하려면 유사한 부동산 전부를 다시 감정평가해 보아야 한다는 문제도 발생한다.

3. 행정처분의 내용을 이루므로 재량권을 일탈남용해야 취소가능

종전자산평가가 위법함을 이유로 취소되기 어려운 이유가 또 하나 더 있다. 종전자산평가는 관리처분계획의 내용을 이루고 있는데 관리처분계획은 행정처분이므로 이를 취소하기 위해서는 재량권의 일탈남용이 인정되어야 한다. 재건축조합은 공법인이자 행정주체로서 행정처분인 관리처분계획을 수립하게 되는데 여기에는 일정 정도의 재량권을 가진다. 따라서 소송감정인이 평가한 종전자산평가액이, 조합의 평가사가 산출한 종전자산평가액보다 많더라도 조합의 평가사가 재량권을 일탈 남용했다고 인정되지 않는 한 조합에서 산출한 종전자산평가액은 취소되지 않는다. 예를들어 조합에서 수립한 관리처분계획에서 A 조합원의 종전자산평가액이 10억원인데, 이에 대하여 행정법원의 소송감정인이 다시 평가한 금액이 10억 3천만원이라고 하자. 그러나 이는 3퍼센트의 비율밖에 차이나지 않으므로 조합에서 수립한 10억원이라는 금액은 취소되지 않고 그대로 유지될 가능성이 높다. 이점이 바로 토지보상법에 따른 보상평가 및 분양미신청으로 인한 매도청구 평가와 현저히 다른 점이다.

4. 실제 판결사례

서울행정법원 2015구합53930 판결에서는 “재건축사업의 관리처분계획을 작성하기 위한 토지등의 평가는 도시정비법 제48조에 따라 조합원들 사이에 분양, 즉 분배의 기준이 되는 권리가액을 산정하는데 주된 목적이 있고, 토지보상법에 의한 평가는 공익사업을 시행함에 있어 보상가액을 정하기 위한 것으로 토지에 대한 정당한 보상액을 정하는데 주된 목적이 있어 양자사이에는 차이가 있는 바, 설령 관리처분계획의 기초가 된 감정평가의 평가방식에 일부 부당한 점이 있다고 하더라도 관리처분계획 수립 당시의 종전자산 평가는 조합원들 사이의 형평을 목적으로 한다는 점에서 그 평가방식의 부당함으로 인해 바로 관리처분계획이 위법하게 되는 것은 아니고 그 결과 관리처분계획의 내용이 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우에 한하여 비로소 관리처분계획이 위법하게 되는 것이라고 봄이 상당하다”라고 하면서, 구체적인 품등비교 내용 누락, 동별 효용지수 적용오류, 형상 및 면적 효용지수 적용 오류를 주장하는 원고의 주장을 배척하였다.

5. 전면상가를 후면상가로, 개방형 상가를 폐쇄형 상가로 평가한 것은 현저한 하자이다.

그러나 위 판결에서는 ‘위치별 효용지수 적용 오류’라는 원고의 주장만큼은 이유있다고 보고 인용하였다. 사안에서 원고는 상가건물 중 구분건물을 소유하고 있었고 이는 전면상가 및 개방형 상가(외부에서 직접 출입할 수 있는 출입구가 있는 상가)에 해당하였다. 그런데 조합의 감정평가사가 이를 ‘측면 또는 후면 상가로 보았고 또 출입구가 없는 폐쇄형 상가’로 보아 위치별 효용지수를 바로 연접한 상가의 1.01보다 현저히 낮은 0.76을 적용하였다. 이에 대하여 재판부는 상가의 배치도, 출입구의 위치, 무단 구조변경한 정황이 없다는 사실 등 여러 사정에 비추어 보아 원고의 건물은 측면상가나 후면상가가 아니고 전면상가에 해당하며, 인접한 상가건물에 비하여 열등한 사정이 없음에도 불구하고 효용지수를 그에 비하여 현저히 낮게 평가한 것은 위법하다고 보고 관리처분계획 중 원고의 종전자산에 대한 권리가액부분을 취소하였다. 드문 사례이기는 하지만 현저한 위법사유가 판명되면 종전자산 평가가 취소될 수 있다는 것을 보여준 사례이다.

법무법인 센트로

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