재건축 조합이 한번 설립되면 전속력으로 질주를 하게 되고 소수파들은 할말이 없다. 조합설립 이후에는 발언권이 없다. 

조합설립시 동별 동의요건 충족시에나 유일하게 발언을 할 수 있고 이때 조건을 제시해서 다 받아내야 한다. 

예전에는 조합설립시 각 동별 동의요건이 4분의 3이상이었지만 최근에는 2분의 1이상(과반수)의 동의로 바뀌어서 그 힘이 많이 약해졌다. 

재건축 최고의 소수자인 상가동 상가소유자들은 똘똘 뭉쳐야 한다. 그런데 이러한 상가동 건물의 소유자가 불과 1~3명에 불과한 경우가 있다. 이럴 때는 아무런 힘도 못쓰고 동별 동의요건 즉 과반수 동의라는 요건도 적용이 없다. 도시정비법 제16조 제2항에서 각동별 과반수 동의요건은 5이하인 경우에는 적용이 없다고 하고 있기 때문이다.  

어떻게 해야 할까? 이미 구분등기가 되어 있고 구분건물로 동호수가 되어 있다면 소유자를 6명 이상으로 만들어야 한다. (소유자를 6명 이상으로 만들어야 한다. (다만 이 때 명의신탁 금지조항에 걸리지 않도록 유의해야 한다. ) 그래야 6명의 과반수인 4명의 동의가 있어야만 상가동을 포함한 재건축이 가능해지기 때문이다. 

만일 다가구주택과 같은 단독건물이라면 구분등기를 하여 건물을 쪼개고 각각의 명의를 다르게 하여 현재의 소유형태를 6명으로 만들어야 한다. (다만 이 경우에는 도시정비법 제50조의2에 따라서 분양권은 없다)

도시정비법 
제16조(조합의 설립인가 등) 
②주택재건축사업의 추진위원회(제13조제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하고자 하는 때에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제1항 및 제2항에도 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.  <개정 2007.12.21., 2008.2.29., 2009.2.6., 2012.2.1., 2016.1.27.>

참고로 도시정비법 제5조에서는 정비구역 지정고시가 되면 일정한 행위를 하려면 시장 군수의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있는데 여기에서는 구분건물의 명의변경을 한다거나, 1인소유의 건물(예: 다가구 주택)을 구분등기를 하는 것을 금지하고 있지는 않다. 

도시정비법
제5조(행위제한 등) ①정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장·군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

위 도정법 제5조 제1항에 따른 대통령령인 동법 시행령 제13조의4 제1항에서는 위 허가를 받아야 할 사항으로 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채 및 식재 만을 열거하고 있다. 따라서 1)구분건물의 명의변경이나 2)단독건물의 구분등기화는 열거하지 않고 있다. (위에서도 말했듯이 단독건물을 구분등기화 할때에는 도정법 제50조의2에 따라 독자 분양권은 없다).

2017. 12. 27. 

법무법인 센트로 대표변호사 김향훈

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