법무법인 센트로 김정우 수석 변호사의 재건축 재개발 보상 노하우 (5)

- 재개발 구역에서 영업보상 소송사례

오비스트 이진우 대표와 법무법인 센트로의 김정우 변호사가 쉽게 풀어드립니다.

사례1) 영업보상을 받지 못한 상황에서 관리처분인가 후에 재개발조합에서 상가 세입자를 상대로 명도소송을 제기하였습니다. 영업보상도 받지 못한 상태에서 쫓겨날 수 밖에 없나요?

관리처분인가 고시가 있으면 이주가 시작되고 통상 재개발 조합은 세입자들을 상대로 건물인도청구 소송을 제기합니다. 다만, 이 경우에도 도시정비법 제81조 제1항 제2호에 따라 공익사업법상의 보상이 완료되지 않을 경우 영업보상 대상 세입자들은 인도청구를 거부할 수 있습니다.

따라서 명도소송에 적극적으로 응소하여 영업보상을 받지 못했기 때문에 청구기각을 구한다는 취지로 항변해야 합니다.

실제로 재개발구역의 영업세입자에 대한 명도소송에서 법무법인 센트로는 세입자를 대리하여 영업보상이 이루어지지 않았다는 항변과 함께 명도청구 기각을 구하였습니다. 위 명도청구가 기각될 위기에 처하자 재개발조합은 결국 영업보상 감정평가금액보다도 훨씬 높은 금액으로 합의를 하였습니다. 심지어 재결신청청구까지 한 사안이라서 연15%의 지연이자도 받았고, 나아가소송비용까지도 합의금으로 받았습니다.

2) 유치원, 어린이집 등을 포함한 비영리 법인의 경우 영업보상 대상이 될 수 있나요?

비영리 법인이라도 법정 요건을 충족한다면 영업보상을 받을 수 있습니다.

특히 과거 공익사업법 시행규칙은 “영리를 목적으로 행하고 있는 영업”이라고 규정하고 있었으나, ‘영리를 목적으로’ 라는 요건이 삭제된 이상 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 하는 영업행위에 해당하면 영업보상 대상에 해당합니다.

3) 부동산 임대업이 영업보상에 해당하는가요?

가장 많이 질문을 받는 영업의 하나가 부동산 임대업입니다. 결론적으로 말씀드리자면, 현재는 부동산임대업은 영업보상대상이 아니라고 보고 있습니다.

서울고등법원 2002. 11. 6. 선고 2002누2675 판결

토지수용 법 제51조에 의하면, 토지의 수용으로 인하여 그 소유자나 관계인이 영업상의 손실을 입은 경우에는 이를 보상하도록 규정하고 있으나, 부동산의 임대를 통하여 얻게 되는 수익은 다른 사람에게 이를 사용·수익하게 함으로써 얻는 부동산 자체의 과실(果實)에 불과한 것이므로 당해 부동산에 대한 정당한 보상이 이루어지는 경우에는 그 임대수익을 목적으로 하는 영업상의 손실에 대하여 별도로 보상할 필요가 없다 할 것이다.

4) 분양신청을 한 조합원인데 영업보상을 받을 수 있는가요?

조합원이 영업보상을 받을 수 있는지 여부에 대한 명시적인 대법원 판결은 없습니다.

다만, 대법원은 조합원의 주거이전비 보상이 문제된 사안에서

정비사업에 동의하여 분양신청을 함으로써 정비사업에 참여한 ‘토지 등 소유자’는 자신의 토지 또는 건축물을 정비사업에 제공하는 대신 정비사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받고 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 이를 청산할 의무가 있는 사람으로서 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있다고 할 것이다. 따라서 이러한 토지 등 소유자에게는 공익사업법에 규정된 주거이전비 청구권이 발생하지 아니한다고 봄이 상당하다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다28394 판결)

라고 판시하였습니다.

위와 같이 분양신청한 조합원은 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있으므로 공익사업법상의 손실보상의 대상이 될 수 없다고 보는 것이 타당합니다. 따라서 영업보상 대상도 아니라고 보는 것이 합리적입니다.

○ 문의

법무법인 센트로

대표변호사 김향훈

담당변호사 김정우

전화 02 - 532 - 6327, 010-9195-8974

이메일 centro@centrolaw.com

홈페이지 http://centrolaw.com

@ 김정우 변호사 소개 

★ 이력

상문고등학교 졸업(1996)

성균관대학교 졸업(2004)

사법시험 합격

사법연수원 수료

사법연수원 금융거래법학회 회원

전 법무법인 태평양 시보

전 서울중앙지방법원 시보

전 서울중앙지방법원 민사조정위원

전 서울중앙지방검찰청 검사직무대리

전 법무법인(유한) 우송 변호사

현 법무법인 센트로 수석변호사

★ 전문가 과정 수료

저작권실무전문가 교육과정수료(저작권위원회)

대한변협 전문직 성년후견인 양성과정 수료

서울변호사회 건설부동산 및 재건축재개발과정 연수

주거환경연구원 정비사업전문관리사자격과정 수료

제14기 서초부동산 최고경영자과정 수료

★ 자문수행

각종 재건축재개발 조합, (주)오비스트, (주)세경건설, (주)금강주택, (주)아가월드, (주)몬테소리투어, 다단계피해자, 크라우드펀딩, 에이스경마 등 다수

★ 논문 

- 판결로 본 재개발·재건축 구역 내 종교시설의 관리처분계획에 관한 연구

★ 인터넷 방송
오비스트TV, 돈버는부동산 <김정우 변호사의 재건축, 재개발 보상 노하우> 출연

★ 조합 측 대리 소송수행 및 법률자문

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★ 청산자, 조합원 등 대리 소송수행 및 법률자문

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