이처럼 초과이익환수금과 현금청산을 무기로 분양신청할 것을 종용하는 조합이 많다. 옆에서 보면 웃기는 코메디인데 당하는 사람은 죽을 맛이다.

이 상황에서 분양신청을 해야 할까 말아야 할까?

1. 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 하지 않으면 현금청산인 걸로 알고 있습니다. 현금청산자의 입장에서 어느 시점에 현금청산이 되는 게 유리할까요?

분양계약체결시 체결안하면 현금청산된다는 것은 조합정관 제44조 5항 부근에 있습니다. 가끔 이 조항을 빼놓은 조합이 있으니 혹시 있는지 다시 한번 확인하세요. 만일 이러한 조항이 있다면 분양계약체결시점에 가서 계약체결 안함으로써 청산자가 될 수 있습니다.

다만 요즘은 조합에서 청산자가 되는 시점까지 조합 사업비를 자산비율별로 배분하여 부담하게 한다는 조항을 두고 있어서(이것도 조합정관에서 확인해보세요), 청산자가 되는 시점이 늦어질수록 청산금에서 공제당하는 사업비가 늘어나게 됩니다. 그러나 관리처분당시에 이미 집행한 사업비외에도 집행이 예정된 사업비가 많기에 사업비 증가액은 그리 크지 않을 것으로 생각됩니다.

분양신청기간내에 분양신청을 하지 않는 방법으로 청산자가 된다면 이처럼 사업비 증가에 따른 분담액을 줄일수 있으나 결정적인 문제점은 ‘자신의 종전자산가치’와 ‘종후자산가치’를 모르는 깜깜이 상태에서 분양신청을 한다는 것입니다. 게다가 분양신청을 안해서 청산자가 되면 나중에 관리처분소송에서의 원고적격도 못되고 조합에 거의 아무런 이의제기를 못한다는 것입니다.

조합원 자격이 없기 때문입니다. 청산자가 조합에 유일하게 주장할 수 있는 것은 ‘청산금 더 많이 달라’입니다. 물론 사업시행인가와 분양신청과정의 불법성도 다투어볼수는 있습니다만 이점을 문제삼아 이기기는 쉽지 않습니다. 시공자 선정과정의 무효 여부도 다툴 자격이 없어집니다. 그래서 일단 분양신청을 한후 추후 분양계약체결과정에서의 이탈여부를 노리는 분들도 있습니다. 이것도 전제가 있습니다. 그후 총회에서 정관 제44조 5항과 같은 것이 삭제되지 않아야 합니다. 이런 약간의 불안요소는 가지고 가는 것입니다.

분양계약안하면 현금청산된다는 내용이 있더라도, 분양신청이후에 총회에서 정관을 변경해 이 항목을 빼버리는 경우도 있습니다. 이게 좀 리스크가 있는 요소입니다.

2. 현금청산을 위해 따로 감정평가를 해야 할 필요가 있습니까? 그 비용은 어느 정도인지.

따로 감정평가를 해두는 것이 확실히 유리합니다. 비용은 10억짜리 아파트라면 약 150만원 ~ 200만원 정도인 것 같습니다. 이 정도 금액을 투자하면 확실히 그 이상의 수익은 보장됩니다.