[오비스트TV, 돈버는 부동산] 법무법인 센트로 김정우 수석 변호사의 재건축 재개발 보상 노하우 (8)

- 재개발, 재건축 구역의 종전자산평가에 대하여

오비스트 이진우 대표와 법무법인 센트로의 김정우 변호사가 쉽게 풀어드립니다.

* 김변이 오늘 준비한 주제는 무엇인가요?

오늘은 재건축, 재개발 구역에서 조합원들로부터 가장 많은 질문을 받는 것 중의 하나인 바로 종전자산평가금액에 대하여 말씀드릴려고 합니다.

* 종전자산평가금액이 무엇인지부터 설명을 해 주시죠.

네 통상 종전자산평가라고 부르는데요, 쉽게 이야기 해서 재건축, 재개발 사업에서 조합원들이 출자를 하는 기존에 가지고 있던 부동산에 대한 감정평가금액 입니다.

조합원들은 종전자산을 출자한후 신축하게 되는 새로운 아파트 또는 상가인 종후자산을 분양받게 됩니다. 쉽게 이야기 해서 헌집 주고 새집을 받는 것이죠.

그러면서 종전자산의 가치와 종후자산의 가치를 비교하여 정산하게 됩니다. 이때 종전자산의 가치가 크면 클수록 추가부담금이 적어지거나, 종전자산이 높게 평가되어 권리가액이 새로 분양받는 아파트의 가치보다 더 높게 책정된다면 청산금을 환급을 받을 수도 있습니다.

그렇기 때문에 각 조합원들은 본인들의 종전자산평가를 얼마나 높게 받느냐가 매우 중요한 관심사입니다.

* 조합원들로부터 어떤 질문을 많이 받나요?

다들 예상하시겠지만, ‘조합원의 종전자산가격이 시세보다도 터무니 없이 낮게 책정되었는데, 이를 어떻게 다툴 수 있는가?’입니다. 또는 ‘부당한 종전자산가격을 증액시킬 수 있는 방법이 무엇이냐?’에 관한 질문입니다.

그리고 당연한 이야기일 수도 있지만, 종전자산가격이 높다는 것을 이유로 하여 문의를 하시는 분은 단 한명도 없습니다.

* 종전자산가격이 낮을 경우 어떻게 다투어야 하나요?

네 결론적으로는 관리처분계획에 대한 취소소송을 제기해야 합니다. 관리처분계획이라는 것은 쉽게 이야기해서 헌집(즉 종전자산)에 대한 권리를 새집(즉 종후자산)에 대한 권리로 변환하여 배분하는 계획입니다.

그리고 각 조합원들에 대한 부담금을 산정하기 위하여 종전자산과 종후자산을 평가하여 관리처분계획으로 수립하게 되어 있습니다.

만약 종전자산평가가 위법, 부당하게 저평가되었다면 위 관리처분계획에 대한 취소소송을 제기하여 위법한 종전자산평가 부분을 취소하는 판결을 받아야만 합니다.

* 종전자산가격이 시세보다 낮기만 하면 위법하여 다툴 수 있나요?

종전자산가격이 낮다는 이유만으로 반드시 승소하는 것은 아닙니다. 왜냐하면 종전자산평가의 주된 이유가 재개발, 재건축 사업의 전체적인 사업성 분석에 있고, 토지등소유자들의 부동산 전체를 평가한다는 점에서 종전자산평가에서 가장 중요한 것은 단지 개별 부동산의 액수가 중요한 것이 아니라 각 조합원들간의 형평성이 가장 중요한 요소가 되기 때문입니다.

이와 관련하여 서울행정법원도 “관리처분계획의 기초가 된 감정평가의 평가방식이 부당하다하더라도, 관리처분계획 수립 당시의 종전자산 평가는 조합원들 사이의 형평을 목적으로 한다는 점에서, 그 평가방식의 부당함으로 인하여 바로 관리처분계획이 위법하게 되는 것은 아니고, 그 결과 관리처분계획의 내용이 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우에 한하여 비로소 관리처분계획이 위법하게 된다”라고 판시하였습니다(서울행정법원 2015구합53930).

즉, 종전자산평가가 위법하여 관리처분계획이 취소되기 위해서는 1차적으로 본인의 종전자산에 대한 조합의 감정평가가 부당해야 하며, 나아가 그 감정평가로 인하여 다른 조합원들과 비교할 때 공평, 형평을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우에 위법하게 되는 것입니다.

* 그렇다면 종전자산평가가 위법하여 관리처분계획이 취소된 사례가 있나요?

네 최근 상가의 종전자산평가가 위법하다는 이유로 하여 취소된 사례가 있어서 소개해 드리려고 합니다.

서울 송파구의 대규모 재건축 구역에서 상가조합원이 본인의 종전자산평가에 대하여 관리처분계획 취소소송을 제기한 것입니다.

먼저 구체적인 사안에 대하여 말씀을 드리면, 원고(즉, 상가조합원이)는 1동의 상가건물 중 1층의 구분상가(5호)를 소유하고 있었는데, 위 상가는 측면 또는 후면이 아닌 '전면상가'였고, 또한 폐쇄형 상가가 아닌 ‘개방형’ 상가(즉, 외부에서 직접 출입할 수 있는 출입구가 있는 상가)였습니다. 그런데 위 구분상가에 대한 종전자산평가를 담당했던 감정평가사가 위 상가를 ‘측면 또는 후면 상가로 단정’하였고 또한 폐쇄형 상가로 판단하여 ‘위치별 효용지수’를 바로 연접한 상가(4호)의 1.01보다 현저히 낮은 0.76을 적용한 사안이었습니다. 바로 연접한 다른 조합원의 상가보다도 25% 이상 현저히 낮게 평가한 것이었죠.

* 재판의 결과는 어떻게 되었나요?

네 1심, 2심, 3심 모두 상가조합원의 손을 들어주어서, 관리처분계획이 취소되었습니다.

재판부는 판결문에서 상가의 배치도, 출입구의 위치, 무단 구조변경한 정황이 없다는 사실 등 여러 사정에 비추어 보아 원고의 구분상가는 측면상가나 후면상가가 아닌 전면상가에 해당하고 또한 이를 폐쇄형 상가로 볼 수 없음에도 불구하고 연접한 구분상가보다도 현저히 낮은 위치별 효용지수를 적용한 것은 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하다고 보고, 위 관리처분계획에 대하여 취소판결을 선고하였습니다.

종전자산평가가 위법하여 관리처분계획이 취소된 사례가 극히 드문데요, 위 판결은 부당한 종전자산평가 및 조합원 사이의 형평성에 관한 구체적인 사례로 적용할 수 있다는 점에서 중요한 의미를 가집니다.

* 관리처분계획이 취소된 다음에는 어떤 절차로 이어지나요?

네 그렇다면 취소된 부분 즉 종전자산평가 부분에 관한 관리처분계획은 수립되지 않은 것이기 때문에, 재개발, 재건축 조합에서는 해당 부분에 대한 종전자산평가를 다시 진행해서 관리처분계획으로 수립하여야 하고, 조합원 총회도 다시 개최하여야 합니다.

위와 같이 관리처분계획이 취소될 경우 사업을 시행하는 조합의 입장에서도 다시 종전자산에 대한 감정평가를 해야 하고 사업이 그만큼 지연될 수 있다는 점에서, 적법하고 공정한 감정평가는 매우 중요한 것입니다.

* 재건축, 재개발 구역의 전 재산인 종전자산가격이 각 조합원들에게는 가장 중요한 것일텐데요, 오늘 종전자산가격과 관련된 내용을 다시한번 정리해 주시길 바랍니다.

네 조합원 분들께서 가지고 계신 종전자산에 대한 조합의 평가가 부당하게 낮다는 이유로 다투고자 하신다면, 관리처분계획에 대한 취소 소송을 제기하셔야 합니다.

그리고 승소하기 위해서는 종전자산평가에 관한 감정평가가 명백히 잘못되었다는 점과 함께, 해당 감정평가가 조합원들의 형평성에 반할 정도로 위법하여야 합니다.

예를 들어서 전면상가를 후면상가로 평가하였다거나, 개방형 상가를 폐쇄형 상가로 평가할 경우, 해당 감정평가가 위법하다고 볼 수 있으며, 나아가 다른 조합원들과 비교할 때 평가지수를 20~30% 이상 현저히 낮게 적용할 경우, 관리처분계획의 취소사유가 될 수 있습니다.

종전자산가격은 조합원들의 소중한 재산이라는 점에서, 부당하게 낮게 평가되었을 경우 전문 변호사들과 상의하여 적극적으로 다투시기를 바라겠습니다.

○ 문의

법무법인 센트로

대표변호사 김향훈

담당변호사 김정우

전화 02 - 532 - 6327, 010-9195-8974

이메일 centro@centrolaw.com

홈페이지 http://centrolaw.com

@ 김정우 변호사 소개

★ 이력

상문고등학교 졸업(1996)

성균관대학교 졸업(2004)

사법시험 합격

사법연수원 수료

사법연수원 금융거래법학회 회원

전 법무법인 태평양 시보

전 서울중앙지방법원 시보

전 서울중앙지방법원 민사조정위원

전 서울중앙지방검찰청 검사직무대리

전 법무법인(유한) 우송 변호사

현 법무법인 센트로 수석변호사

★ 전문가 과정 수료

저작권실무전문가 교육과정수료(저작권위원회)

대한변협 전문직 성년후견인 양성과정 수료

서울변호사회 건설부동산 및 재건축재개발과정 연수

주거환경연구원 정비사업전문관리사자격과정 수료

제14기 서초부동산 최고경영자과정 수료

★ 자문수행

각종 재건축재개발 조합, (주)오비스트, (주)세경건설, (주)금강주택, (주)아가월드, (주)몬테소리투어, 다단계피해자, 크라우드펀딩, 에이스경마 등 다수

★ 논문

- 판결로 본 재개발·재건축 구역 내 종교시설의 관리처분계획에 관한 연구

★ 인터넷 방송
오비스트TV, 돈버는부동산 <김정우 변호사의 재건축, 재개발 보상 노하우> 출연

★ 조합 측 대리 소송수행 및 법률자문

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★ 청산자, 조합원 등 대리 소송수행 및 법률자문

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