왕따 당하는 재건축 상가소유자들

- 재건축 상가의 모든 문제들 -

법무법인 센트로

대표변호사 김향훈

1. 재건축에서 상가소유자는 소수파이다.

재건축은 주택소유자들이 약 90퍼센트 이상을 차지하고 상가소유자들은 10퍼센트 내외에 불과하다. 재건축으로 인한 상가의 피해는 어마어마하다. 주택의 소유자는 재건축을 하는 동안 잠깐 다른 곳으로 이사 가서 사는 불편을 감수하면 되지만, 상가소유자는 직장을 잃는 위험에 처한다. 그 상가에서 나오는 수입으로 가족이 살아가는데 직장에서 강제퇴직당하는 것과 같은 상황이니 어디 가서 그 일을 또 한단 말인가? 요즘은 경쟁이 치열해서 같은 업종을 할 장소를 찾기도 어렵고, 고객이었던 재건축 아파트 거주자들도 재건축 기간동안 뿔뿔이 흩어져 버려서 영업기반이 완전히 파괴된다. 재건축 구역의 주민을 신도로 하는 교회나 사찰도 마찬가지로 크나큰 어려움에 봉착한다.

2. 조합설립시의 진통

이러한 이유로 상가는 조합설립에 반대하게 되고, 주택소유자를 위주로 한 추진위원회 집행부는 말을 안 듣는 상가동을 구역에서 제척시키는 분할소송을 하기도 한다. 최근에는 도시정비법 제16조 제2항이 개정되어 과거 3분의2이상이던 상가동의 동의율이 2분의1이상으로 완화되어 조합설립 동의율이 금방 달성된다. 이렇게 힘없이 조합에 편입되면 상가만을 위한 독자적인 이익수호가 어려워진다.

3. 동의조건부 공증각서를 쓰는 경우

간혹은 조합설립에 동의하는 조건으로 상가에 대한 분양조건이 논의되고 여기에 대하여 공증하거나 각서를 주고받기도 한다. 그러나 조합설립 이전의 이러한 각서는 나중에 조합설립후에 총회결의를 받지 않으면 효력이 없다. 분양조건은 관리처분의 내용이므로 추진위원회 단계에서는 이를 약정하더라도 권한 밖의 행위라서 나중에 재판에서 효력이 부정된다. 추진위원회 단계에서 공증하더라도 나중에 조합이 그 내용대로 관리처분계획을 수립하지 않는 경우에는 이를 이유로 관리처분계획 취소소송을 제기해도 상가측이 이기기 어렵다. 그러므로 각서를 공증할 경우에는 그 이행을 보장하는 연대보증을 추진위원장이나 조합장 당선자 그 밖의 이사들이 하게 해야 한다. 상가가 조합설립에 동의하면서 각서를 조합측으로부터 받는 경우에는 이렇듯 문제가 많으므로 변호사 자문을 반드시 받아야 한다.

4. 독립정산제를 하기로 하는 경우

상가만의 독자적인 자치를 실현하기로 하는 독립정산제를 약속하는 경우도 있다. 이것도 말로만 약속하거나 조합측의 회의에서 몇마디 언급되는 것만으로는 부족하고, 정식으로 협약서를 쓰고 총회에서 통과시켜야 한다. 그래야만 나중에 법적으로 문제되었을 때 그 효력을 인정받을 수 있다.

5. 상가협의회의 내부규약

상가만의 협의회가 생기면 여기서도 회장과 집행부가 선출되고, 내부규약을 두어야 한다. 이 규약에서는 ‘조합측과 중대한 협약을 체결할 때에는 반드시 상가협의회 내부의 총회나 이사회 의결을 얻어야 한다’라는 규정을 두어야 한다. 그래야만 협의회 회장이 독단적으로 조합측과 합의해버리는 것을 막을 수 있다. 처음부터 상가분양권과 같은 개인적인 이익을 노리고 상가협의회 회장에 출마하는 자도 있고, 처음에는 순수했으나 점점 조합측의 회유에 넘어가는 회장도 있다. 말로는 상가의 이익을 대변하겠다고 떠들고는 상가라는 조직을 통째로 조합에 팔아넘긴다.

상가협의회의 내부규약은 조합에게도 그 존재를 알려야 한다. 특히 ‘중요한 대외적 계약은 협의회 내부의 결의를 거처야 하고 상가 회장이 독단적으로 체결할 수 없다’라는 규정은 더욱 그렇다. 상가협의회 회장이 조합측과 독단적인 계약을 맺었을 때에 조합이 이러한 규정의 존재를 알았음에도 불구하고 회장의 독단적인 계약체결에 협력하였다는 것을 이유로 하여 계약의 무효를 주장할 수 있기 때문이다.

6. 상가의 규모, 구조, 설계를 조합측이 독단적으로 진행하는 경우

독립정산제를 하기로 조합과 약정한 경우에도 조합측은 신축상가의 설계를 독단적으로 진행해 버리는 경우가 많다. 신축상가의 규모와 구조는 상가조합원들이 가장 첨예한 이익을 가지는 것임에도 불구하고 상가소유자의 내부 회의는 거치지 않고 조합장과 상가회장이 밀약으로 정해버리는 것이다. 이렇게 하여 사업시행계획을 수립하고 총회에서 주택소유자들의 압도적 다수로 통과시켜버린다. 이게 말이 되는가? 상가의 운명을 주택소유자들이 결정해버리는 것이다. 독립정산제인데도.. 이러한 만행에 대하여 상가소유자는 사업시행계획 및 인가의 취소를 주장할 수 있는가?

7. 사업시행계획 및 인가취소 소송이 가능하다.

독립정산제를 하기로 명확히 약정하였고 또한 조합과의 중요한 계약은 상가협의회의 결의를 거쳐야 한다고 규약에 정해둔 경우에는 위와 같은 조합의 독단적인 계획에 대하여 사업시행계획 및 인가의 취소를 주장할 수 있다고 본다. 독립정산제란 말 자체는 ‘상가소유자들이 상가의 신축에 따른 비용과 수익을 독자적으로 부담하고 누린다’는 것을 의미하는 것이기 때문이다. 그렇게 하기 위해서는 당연히 신축상가의 규모와 구조의 결정에 상가소유자의 의사가 반영되어야 한다. 이에 위반하여 상가전체의 규모와 위치를 상가협의회 구성원들이 모르는 사이에 조합이 독단적으로 결정해버리는 것은 독립정산제의 근본정신을 훼손하는 것이다. 다만 아직까지는 이러한 소송에서 상가측이 승소한 사례는 찾아보기 힘들다. 이것이 정면으로 문제되어 소송으로 비화된 사례가 적기 때문이다. 그러나 필자는 위와 같은 논리상 사업시행계획의 효력정지와 취소소송을 제기하면 승소가능하다고 생각한다. 특히나 재건축초과이익환수가 걸려있는 2017년도에는 소송제기가 조합측에 상당한 압박이 될 것으로 본다.

8. 상가의 존치, 제척, 현금청산 등을 조합이 상가와 협의하여 결정하기로 상호 약정한 경우

상가가 존치, 제척, 현금청산 등을 조합이 상가와 협의하여 진행하기로 상호 약정하였는데 조합이 일방적으로 건축심의를 진행한 경우가 있었다. 이에 대하여 관할관청은 상가와의 협의조건 미이행을 이유로 건축심의신청을 반려하였따. 이에 대하여 조합이 건축심의 반려처분 취소소송을 제기하였는데 수원지방법원은 이를 인용하여 건축심의 반려처분을 취소하였다. 아직 상가와의 협의가 안되었더라도 일단 건축심의는 진행하라는 의미이다. 그 이유는 상가와의 협의조건 이행은 건축심의의 다음단계인 사업시행계획 인가단계에서 심사하면 된다는 것이었다. 아무튼 상가와의 협의는 건축심의를 중단시킬 사유는 되지 못하지만, 사업시행인가를 저지시킬 사유는 된다고 본 듯하다.

9. 상가의 종전자산평가를 엉망으로 해 놓은 경우

종전자산평가액은 신축상가를 분양받기 위해 납부해야하는 추가부담금 계산의 기준이 된다. 이 평가금액은 그 절대적인 높고 낮음은 그리 중요하지 않다. 왜냐하면 조합의 개발이익을 근본적으로 높이지 않는 한, 조합원 전체의 종전자산평가금액을 일률적으로 올리더라도 이는 개발이익률의 하락을 초래하여 결국에는 추가부담금이 일정하게 되기 때문이다.

다만 종전자산평가가 조합원들간의 우열관계를 나타내는 상대적인 비율관계의 조절에서 실패하면 이는 심각한 문제를 초래한다. 첫째, 상가조합원들의 상가 종전자산 전체의 평가액이 주택의 전체 종전자산평가액에 비하여 현저히 헐값으로 평가되는 경우이다. 상가의 토지지분은 넓은데도 불구하고 그보다 토지지분이 적은 주택보다 더 적은 금액으로 평가되는 경우도 종종 있다. 이렇게 되면 상가의 가치가 주택으로 빨려 들어가게 된다. 둘째, 상가소유자들 내부간의 위치와 면적등을 공평하게 따지지 않고 편파적으로 종전자산평가를 한 경우이다. 이렇게 일부의 상가소유주가 부적절한 평가를 받게 된 상태에서 상가배정이 이루어지게 되고, 나중에 바로 잡는다 하더라도 극심한 법률적 분쟁이 초래된다.

10. 관리처분계획 전부취소 또는 일부취소와 효력정지

이러한 종전평가의 위법성이 두드러지는 경우에는 관리처분계획 취소소송이 가능하고 실제로 취소가 되는 경우도 있다. 상가는 아니지만 교회를 대리하여 필자가 소송을 제기한 사건이 있었다. 이 사건에서는 교회가 차지하는 땅의 면적과 종전자산평가금액이 전체 조합의 자산에서 차지하는 비율이 굉장히 커서 구역 전체의 관리처분계획을 모두 취소할 수밖에 없었다. 그래서 관리처분계획 전부취소판결이 선고되었고 현재 대법원 계류중이다. 게다가 관리처분계획의 효력을 판결확정시까지 정지하는 집행정지결정까지 내려졌다.

11. 상가관리처분계획이 아예 없는 경우

주택에 대하여만 관리처분계획을 수립하고 상가에 대하여는 개략적인 틀만 정하고 자세한 것은 나중에 미루어두기로 하는 경우도 많다. 그러나 이러한 관리처분계획 수립은 무효이다. 나중에 상가관리처분계획이 수립되면 주택부분에 관한 부분도 필연적으로 변경될 수밖에 없기 때문이다.

12. 조합이 관리처분계획 변경을 하는 경우

이처럼 관리처분계획 취소 또는 무효판결이 선고되면 조합은 이를 무력화시키기 위하여 변경계획을 수립하여 다시 총회의결을 받고자 한다. 그러나 이 변경계획이란 것이 판결에서 취소된 종전의 계획과 큰 차이가 없는 경우도 많다. 그럼에도 불구하고 관할관청은 왠만하면 이것을 그대로 인가해준다. 개발사업이 정체되어 있는 것보다도 진행시키는 것이 지자체도 이익이기 때문이다. 다수의 조합원이 원하고 있다는 것을 명분으로 한다. 이렇게 되면 그 변경계획에 대하여 또다시 취소소송과 집행정지신청을 넣는 수밖에 없다.

13. 결어

조합집행부는 효율이라는 이름으로 다수파의 이익을 위해 내달린다. 소수파의 이익은 스스로 지킬 수밖에 없다. 조합에서는 이를 분파주의, 이기주의라고 치부하나 꼭 그런 것만은 아니다. 모든 이익은 스스로 지켜야지 남이 지켜주는게 아니다. 선례가 없다면 스스로 선례를 만들어가야 한다. 목마른 자가 우물을 파야한다. 나보다 먼저 목마른 자가 분명히 많았던 것 같은데 우물을 판 흔적이 없다면, ‘나’라도 나서서 우물을 파야 한다. 논리만 탄탄하다면 법원도 결국은 인정하지 않을 수 없다. 그러나 상가나 교회, 사찰과 같이 특수지위에 있는 조합원들의 문제가 심각하므로 기약없는 판례의 형성에 기대지 말고, 입법으로 해결하는 것이 가장 좋다고 본다. 이들 소수자들의 권익침해가 심각한 수준이기 때문이다. 이들의 이익을 보호하기 위하여 조합설립 단계에서 각동별로 동의율을 충족해야 한다는 규정을 두기는 했지만, 사업진행단계에서도 이들 소수자들의 보호가 필요하다. 상가의 이익보호를 위해서는 사업시행계획수립과 관리처분계획 수립단계에서도 이들의 의견반영절차가 꼭 있어야 한다. 교회나 사찰같은 종교시설도 마찬가지이다. 서울시에는 종교시설처리지침이 있는데 이는 지자체의 지침일뿐 법적인 효력은 없으므로 상위법령에서 이를 정하는 것이 필요하다. 입법이 이루어지기 전에는 소송으로 다투는 수 밖에 없다. 그렇게 내가 한발을 내딛으면 언젠가 이루어진다.

전화 02-532-6327

변호사 김향훈 - ‘재건축 재개발 법대로 하는 법’(끌리는 책)의 저자