재건축 재개발에서 14년이상 짬밥을 먹은 본 변호사가 재건축 재개발 사업진행에서 가장 문제가 많다고 생각하는 항목들을 열거해 보았다.

1. 10분의 1 조합장은 없어져야

부인(婦人) 명의 부동산 소유권의 10분의 1을 자기명의로 돌려 겨우 조합원 지위를 획득한 후 이를 바탕으로 조합장을 하는 경우가 꽤나 된다. 이건 누가봐도 자격 미달이다. 무슨 책임감이 있겠는가? 특히 그 부동산에 근저당권이 꽉 차있어서 아무런 재산적 가치가 없는 경우에는 그 조합장의 전횡은 이미 예정된 것이라고 봐야 한다. 그는 사업이 망가짐으로 인하여 잃을 것은 아무것도 없고, 얻을 것은 무궁무진하다. 맘 편하게 부정을 저지를 수 있다. 1000분의 1 조합장을 본 적도 있다. 신용불량자가 대통령이 된 격이다.

2. ‘재건축’ 상가도 ‘재개발’ 상가처럼 영업손실보상금을 달라.

‘재개발’에는 (비록 불충분하다고는 해도) 상가의 영업보상이 정해져 있다. 그러나 ‘재건축’에는 그런게 없다. 그래서 초기부터 상가의 반대가 극심하고 조합설립에 난항을 겪게 된다.

3. 재건축 상가의 독립정산제 근거와 절차를 규정해야

재건축에서 상가는 별개의 건물동을 이루고 있는 경우가 많은데 그 숫자는 전체 조합원의 10분의 1 정도밖에 되지 않아서 소수이다. 그러므로 일단 조합이 설립되고 나면 소수민족처럼 이리 치이고 저리 치인다. 자신들의 운명에 대한 결정권한을 가지지 못하고 신축상가의 설계에 대하여도 자치권한을 가지지 못한다. 그래서 많은 경우 상가독립정산제를 추구하는데 총회에서 정관변경에 준하는 정도의 결의를 받아야 하는 문제가 있다. 재개발 상가는 흩어져 있는 경우가 많은 반면에, 재건축상가는 하나의 건물 동에 모여 있는 경우가 많아서 상가 독립정산제를 시도할 여건이 된다.

* 위 2항과 3항 중 어느 하나는 ‘재건축’ 상가에게 보장이 되어야 한다고 본다.

4. ‘재개발’ 현금청산자도 공시지가가 아닌 ‘시가(時價)’ 기준으로 보상해야

'재건축' 현금청산자는 시가(時價)로 보상해준다. 그러나 '재개발'은 공익사업이라는 미명으로 공시지가 기준으로 보상한다. 2003년 이전에는 재개발과 재건축이 근거법도 다르고 공익사업과 민간사업으로서 확연히 구별되었었으나 요즘은 하나의 법(도시정비법)으로 통합되어, 그 차이가 없어졌다. 재건축보다는 재개발 지역 주민들이 평균적으로 볼 때 서민층에 해당하는 경우가 많은데 이들은 더욱 더 적은 금액만 받고 떠나야 하는 문제가 있다. 개략적으로 볼 때 공시지가 기준 보상은 주택의 경우에는 시가 대비 약 70퍼센트정도, 상가는 시가 대비 약 60퍼센트 정도인 것 같다. 이런 연유로 토지보상법상 보상금을 적게 받는 사람이 남대문에 불을 지르는 것이다. 재개발 현금청산자도 시가기준으로 보상해야 한다.

논자에 따라서는 역으로 재건축도 재개발처럼 토지보상법에 의한 토지수용을 해야 한다고 주장한다. 그렇다면 재건축도 시가보상이 아닌 공시지가 기준보상을 하라는 셈이 된다. 이건 좀 심하다. 그렇게 하면 사업시행자와 개발자들은 이익을 많이 누리겠지만, 재산권 피해가 어마어마하고 퇴행적으로 되어 가는 것이라고 생각한다.

5. 교회, 사찰 등 종교시설에 대한 무대책

도시정비법은 재건축, 재개발 조합원의 약 90퍼센트를 차지하는 주택소유자를 중심으로 규율하고 있으며, 약 10퍼센트에 해당하는 상가소유자에 대하여는 규정을 거의 방치하고 있다. 그럼에도 불구하고 10퍼센트의 비율은 적은 것이 아니므로, 상인들의 항의와 반발로 상당한 정도의 판례가 집적되어 있다.

그러나 극소수의 종교시설(교회,사찰)은 완전히 방치하는 수준이다. 이들은 분양신청절차에서 분양신청을 하고자 해도, 적절한 분양신청서 양식조차 없다. 이들에 대하여는 관리처분계획에서도 제외시켜 놓고 일단 관리처분계획을 수립하고 나서 명도소송을 하면서 압박해 들어간다. 관할관청은 이처럼 내용없는 관리처분계획도 조건부로 인가해주기 일쑤이다. 아울러 ‘교회가 조합원들 재산을 빼앗아가려한다’는 소문까지 퍼뜨리면 교회나 사찰은 더 이상 버티지 못하고 항복을 한다. 극히 저렴한 가격의 종전자산 감정평가금액을 받아들이고, 거액의 추가부담금을 내던가, 아니면 헐값으로 부동산을 팔고 현금청산을 받아 떠나는 방법을 택하게 된다.

이러한 문제점이 있어서 서울시에서는 ‘종교시설 처리방안’이라는 것을 만들었는데 법규적 효력은 없고 몇 개의 하급심 판결에서 그 효력을 신의칙과 헌법적 차원에서 인정하고 있을 뿐이다. 본 변호사가 대표로 있는 법무법인 센트로에서는 교회에 대하여는 거의 아무런 계획을 세우지 않고 관리처분계획을 수립한 재개발조합에 대하여 관리처분계획 취소소송을 제기하여 두차례나 승소한 일이 있다. 하루속히 교회와 사찰에 대한 분양신청 방법, 재산의 평가방법을 마련해야 한다. 다만 그렇게 하면 소송이 줄어들어 변호사들 일감은 줄겠지만...

(분양신청절차에서 자신의 종전자산 평가금액과 추가부담금을 모르고 ‘묻지마 분양신청’을 강요받았던 가장 최대의 문제점은, 그동안 하도 원성이 자자하여 이번 2018. 2. 9. 전면개정된 법에서 시정되었다. 가만 있으면 안고치고, 난리를 치고 몇 명이 죽어나가야 겨우 고친다.)

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** 다 퍼주면 사업성이 악화된다?

이상의 5가지 점을 나열하고 보니 모두 다 돈문제이다. 이렇게 조합원들에게 돈을 충분히 챙겨주고 나면 사업시행자는 사업의 동력이 떨어질 것이다. 그러니 위와 같은 충분한 보상은 안해줘도 된다는 논리가 있다. 그러면 재건축도 아예 공시지가 기준으로 뺏고, 재개발도 영업손실보상 주지 않으면 사업성은 더 올라갈 것이 아닌가?

이들에게 보상을 충분히 해주게 되면 사업동력이 떨어지는 것은 맞다. 그러나 원래부터 이들의 몫을 제대로 주지 않아서 즉, 강탈해왔기 때문에 늘어났던 사업성을 유지하기 위하여, 여전히 강탈행위를 계속해야 한다고 하는 것은 개발독재주의의 발상이다.

하기야 박정희 시대에는 이런식으로 해서 농민들 땅을 저가로 빼앗고 그렇게 해서 주택공사등이 택지조성하고 건설사에게 5배로 팔아먹고, 건설사는 아파트 지어서 일반인들에게 2배로 팔아먹고, 돈이 있어 분양받은 사람들은 그 아파트가 또 2배로 뛰는 이득을 누렸다. 그런 상황에서 소외된 농민들과 빈민들은 극빈층으로 내몰렸는데, 한국경제의 볼륨이 비약적으로 늘어나는 것에 힘입어 이들 극빈층도 나름 경제적 혜택을 누리기는 하였다. 그리고 당시에 이토록 쥐어짜기식 개발을 했던 탓에 재벌이 나름 경쟁력을 가지게 되어 한국경제가 더욱더 발전한 것은 맞다. 그 낙수효과가 당대에 고생한 사람들에게 보다는 후대를 사는 우리에게 더 많이 미쳐서 우리가 박정희의 은덕을 톡톡히 입고 있기는 하다.

그런데 이제는 2008. 9.을 계기로 하여 부동산 대세상승도 꺽였기에 가진게 집한채가 전부인 사람들은 청산받은 현금으로 주변 땅과 주택을 종전의 수준으로 살수가 없고 사회적 계급이 한단계 (아니 두단계) 더 밑으로 내려가야 한다. 과거 한국경제가 급격히 발전할 때에는 여기 저기에 경제적 기회들이 많아서 어떻게든 뭔가 되었는데, 이제는 청산받은 알량한 2~3억원의 돈으로는 뭐를 해볼래야 해볼 수가 없다.

아무튼 현재의 보상방식에 의하면 기존의 원주민들의 사회적 분화가 훨씬 더 심해진다. 돈이 있으면 추가부담금 내고 분양받아 눌러앉고, 돈이 없으면 추가부담금 못내고 이자도 못내서 현금청산 받고 그 지역에서 쫓겨나는데 더 싼곳으로 이주할 수 밖에 없다. 이렇게 해서 계속해서 사회계층 분화가 심화된다.

** 가난한 자의 등가죽을 벗겨라! (마피아 격언)

하기야 인류역사는 힘있는 놈이 힘없는 놈 쥐어패서 뜯어내고 그걸로 공장을 돌려서 생산력이 발전하면 그 발전의 효과가 그 쥐어터진 놈한테도 좀 가고, 그렇게 해서 사회전체의 평균수준이 조금씩 올라가고 그랬던 것이지... 다 퍼주고 나면 발전할 동력이 사라지는 건 맞다.

영세하고 힘없는 소수조합원과 세입자를 쥐어짜내는 '조합'과, 공평하게 모두를 배려하는 '조합' 중에서 명품아파트를 만들어 내는 것은 전자이다. 뭔가 쥐어짜내야 명품아파트를 만들어낼 재원(財源)이 나오지.... 힘있는 놈은 쥐어짜내어지지 않고, 힘없는 놈만 등덜미 붙잡혀서 등골빨리는 거다.

앞으로도 근본적으로 달라질 전망은 없다. 이처럼 마른 수건 쥐어짜는게 사업의 원리이니까. 그렇다고 해서 내가 꼭 그 쥐어짜지는 대상이 될 필요는 없다. 나 말고, 다른데 가서 짜내시길... 아무튼 헌법정신에 따르면 재산권 보장을 해주는게 맞다.

2018. 4. 8. 밤중에 재개발 재건축 전문 변호사 김향훈