감정평가 전례등록의 중요성

1. ‘내 땅’에 대하여 ‘미리 감정평가’를 받아 두자.

재개발, 경매, 기타의 목적으로 내 땅이나 건물의 가치를 평가할 일이 있을 수 있다. 이러한 사정이 예상되면 미리 사적(私的)으로 비용을 들여서 감정평가를 의뢰하여 그 평가보고서를 감정평가사협회에 전례(前例) 등록해두면 상당히 도움이 된다.

일종의 ‘미리 가격을 선점하여 두는 전략’인데, 후임 감정평가사들에 대하여 ‘여기를 기점으로 하여 가격평가를 하라’는 지시등과 같은 역할을 하게 된다.

2. 전례등록은 모든 평가사가 반드시 보게 된다.

이처럼 어느 부동산에 대하여 평가를 하고 협회에 전례등록을 해두면, 나중에 다른 감정평가사가 그 부동산을 평가할 때 반드시 보게끔 되어 있다. 평가사들이 검색하는 사이트에서 해당 지번을 검색하면 자동으로 뜬다고 한다.

그렇게 되면 평가사는 전임자가 해둔 해당 필지의 감정평가서를 참고하려는 유혹에 빠지게 된다. 그 내용을 참조하여 약간만 바꾸면 금방 평가보고서가 나오지 않겠는가?

3. 전례를 참조해야만 하는 이유 - 10퍼센트 초과하는 편차는 불허용

다음과 같이 토지보상법 시행규칙 제17조 제2항에 따르면, 같은 물건에 대하여 10퍼센트를 초과하는 편차가 나는 감정평가는 허용하지 않고 있다.

토지보상법 시행규칙

제17조(재평가 등) ①사업시행자는 제16조제4항의 규정에 의하여 제출된 보상평가서를 검토한 결과 그 평가가 관계법령에 위반하여 평가되었거나 합리적 근거 없이 비교 대상이 되는 표준지의 공시지가와 현저하게 차이가 나는 등 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에는 당해 감정평가업자에게 그 사유를 명시하여 다시 평가할 것을 요구하여야 한다. 이 경우 사업시행자는 필요하면 국토교통부장관이 보상평가에 관한 전문성이 있는 것으로 인정하여 고시하는 기관에 해당 평가가 위법 또는 부당하게 이루어졌는지에 대한 검토를 의뢰할 수 있다. <개정 2013.4.25.>

②사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다. <개정 2006.3.17., 2007.4.12., 2013.4.25.>

1. 제1항 전단의 사유에 해당하는 경우로서 당해 감정평가업자에게 평가를 요구할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우

2. 대상물건의 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우. 대상물건이 지장물인 경우 최고평가액과 최저평가액의 비교는 소유자별로 지장물 전체 평가액의 합계액을 기준으로 한다.

3. 평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우

③사업시행자는 제2항에 따른 재평가를 하여야 하는 경우로서 종전의 평가가 영 제28조에 따라 시ㆍ도지사와 토지소유자가 추천한 감정평가업자를 선정하여 행하여진 경우에는 시ㆍ도지사와 토지소유자(보상계약을 체결하지 아니한 토지소유자를 말한다. 이하 이 항에서 같다)에게 영 제28조에 따라 다른 감정평가업자를 추천하여 줄 것을 통지하여야 한다. 이 경우 시ㆍ도지사와 토지소유자가 통지를 받은 날부터 30일 이내에 추천하지 아니한 경우에는 추천이 없는 것으로 본다. <개정 2007.4.12., 2013.4.25.>

④제1항 및 제2항의 규정에 의하여 평가를 행한 경우 보상액의 산정은 각 감정평가업자가 다시 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다.

⑤제2항제2호에 해당하는 경우 사업시행자는 평가내역 및 당해 감정평가업자를 국토교통부장관에게 통지하여야 하며, 국토교통부장관은 당해 감정평가가 관계법령이 정하는 바에 따라 적법하게 행하여졌는지 여부를 조사하여야한다. <개정 2008.3.14., 2013.3.23.>

이런 이유로 법원에서 감정인으로 선정된 평가사들도 바로 직전의 평가사가 이미 등록해둔 전례상의 금액에서 10퍼센트이상 편차가 나지 않도록 하기 위해 애쓰게 된다. 바로 이 점을 이용하기 위하여 우리가 미리 개별적으로 평가사에게 의뢰하여 그 평가사가 재량의 한도에서 충분히 뽑아낼 수 있는 최고치의 금액으로 전례등록해 두는 것이다.

4. 서로 상부상조

그러면 ‘법원의 감정인’은 고맙게도 우리가 먼저 평가해둔 금액을 지침으로 하여 그 금액 언저리에서 평가결과를 내놓는 것이다. 그들로서는 우리에게 고마워할 것이다. ‘이렇게 친절하게도 최근에 상세한 감정평가보고서를 써 놓았다니..’ 약간만 수정하여 법원에 보고하면 되니까.. 서로 고마운 일이다.

5. 10퍼센트룰의 보수성을 역(逆)으로 이용하다.

이처럼 종전의 평가사가 해놓은 평가전례에 얽매인다는 것은 일반인들로서는 이해하기 어려운 일이다. 하지만 나름대로 이유가 있어서 생긴 제도일 것이고 이것을 급격하게 바꿀 수도 없는 노릇이니, 일반인들로서는 이미 있는 이 제도의 관성을 이용하여 역으로 기준점을 먼저 찍어리고 그 뒤의 감정평가가 이에 따라오게끔 하는 전략을 펴는게 좋다. 

6. 경우에 따라서는 용감한 후임 평가사도 있다.

경우에 따라서는 후임자는, 전임 평가사가 평가해 놓은 금액에 대하여 심각한 이의를 제기하며 후임자 자신이 타당하다고 믿는 바에 따라 평가액을 내놓는 수도 있다. 그러나 이 경우는 극히 드물다. 그러므로 미리 가격을 찍어놓는 방법(전례등록)은 여전히 유효하다. 오히려 독창적이고 소신있는 후임자의 용기를 북돋워주는 기능도 하는 것이다. 

7. 실제 사례

센트로는 협력업체인 감정평가사들과 함께 재건축 재개발에서 미리 감정평가를 해두고 소송에 대비함으로써 소송상 혁혁한 전과를 올리고 있다. 보통의 소송에서라면 상상할 수 없는 몇억원대의 증액을 이룬 사례도 있다.  

법무법인 센트로 대표변호사 김향훈

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