[오비스트TV] 돈버는 부동산 : 이전등기지연과 손해배상 청구 - 김정우 변호사의 재건축재개발 보상노하우 (9)

오비스트 이진우 대표와 법무법인 센트로의 김정우 변호사가 쉽게 풀어드립니다.

* 김변이 오늘 준비한 주제는 무엇인가요?

재건축, 재개발 구역을 포함해서 아파트 일반분양자들에 대한 이전등기가 지연될 경우 대응방법에 대하여 말씀드리려고 합니다.

재건축, 재개발 구역의 수분양자들은 계약금, 중도금, 잔금을 모두 납부하고 입주를 하는데요, 다만 아파트 등기는 통상 입주 후 몇 달 뒤에 이전등기를 받게 됩니다.

그런데 이전등기가 1년도 넘게 2년 이상 걸리는 구역들도 있습니다. 이 경우 수분양자들은 소유권이전등기가 되지 않아서 대출이나 임대에 여러가지 손해가 생길 수 있는데요, 최근 이런 수분양자들의 손해에 대하여 서울동부지방법원에서 손해배상을 인정한 사례가 있어서 소개해 드리려고 합니다.

* 어떤 사안이었나요?

네 서울 성동구의 한 재개발구역 사건인데요, 사안은 다음과 같습니다.

아파트 수분양자들이 재개발 조합과 2013. 5.경부터 2013. 7.경 사이에 분양계약을 체결하였고, 수분양자들은 모두 본인들의 계약서에 기재되어 있는 계약금, 중도금 및 잔금을 위 계약에 따라 피고 조합이 지정한 계좌로 이체하여 완납하였습니다. 그리고 수분양자들이 입주예정일인 2014. 3.경부터 입주하여 전입신고까지 마쳤습니다.

그런데 재개발조합의 내부적인 사정에 의하여 수분양자들이 입주한 후 1년도 넘게 수분양자들에 대한 소유권이전등기절차를 지연하였던 것입니다. 수분양자들이 등기를 요청하였지만, 조합은 내부 사정으로 인하여 등기가 지연된다는 통지만 하였던 것입니다.

그래서 아파트 일반 수분양자들이 재개발 조합을 상대로 손해배상청구소송을 제기하였던 것입니다.

* 소유권이전등기가 지연되어 어떤 손해가 발생하였던 것인가요?

먼저 아파트를 매도하는데 상당한 문제가 있었습니다. 그리고 수분양자들이 자금융통을 하기 위하여 아파트를 담보로 제공하고 은행에서 대출을 받으려 하여도, 위 아파트가 미등기 상태이기 때문에 담보제공이 불가능하여 부동산담보 대출을 받을 수도 없었습니다. 수분양자들이 아파트를 임대를 놓으려 하더라도 소유권이전등기 미경료로 인하여 위 원고 본인들의 아파트에 대한 소유권 취득 여부가 불확실하고, 나아가 전세권설정등기가 불가능한 사유로 인하여 임대차 보증금 및 차임이 하락함으로써 발생하는 손해도 있었습니다.

이와 관련하여 대법원은『소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연된 경우, 수분양자에게는 그 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 할 것이고, 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않음으로써 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것이며, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 할 것이다』라고 판시하기도 하였습니다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결).

* 소개해 주신 사안에서는 등기가 어느 정도까지 지연된 사안이었나요?

입주시기가 2014. 3.경이었고 재개발조합은 그로부터 2년이 지난 2016. 5.경에 아파트 수분양자들에게 소유권이전등기를 해 주었습니다.

다만 법원은 위 사안에서 입주 이후에도 조합이 이전고시를 해야 하고, 소유권이전등기까지 약 1년 정도의 시간은 통상 지날 수 있기 때문에, 소유권이전등기의 이행기는 입주지정기간의 말일로부터 약 1년이 경과한 때 그 이전등기의무의 이행기가 도래한다는 취지로 판시하였습니다.

그런데 본 사안에서는 1년도 훨씬 넘겨서 2년 이상 등기가 지연되었던 것입니다.

* 소송의 결과는 어땠나요?

법원에서도 조합의 소유권이전등기의무에 대한 이행지체를 인정하였습니다. 다만 앞서 말씀드린바와 같이 입주지정기간 이후 1년이 이행기라고 보고 그 이후의 2년까지의 기간에 대해서만 이행지체를 인정하였습니다.

특히 조합에서는 등기 지연의 문제에 대해서 조합에 귀책사유가 없다고 주장하였지만, 조합의 관리처분계획변경에 대하여 조합원들 사이에 이견이 있어 총회와 이전고시가 늦어졌고 결국 이런 사정들 때문에 조합의 귀책사유가 인정된다고 판시하였습니다.

그리고 위 사건에서 수분양자들은 재산적 손해 뿐만 아니라 정신적 손해인 위자료도 청구하였지만, 법원은 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 정신적 고통은 회복된다는 입장이기 때문에, 재산적 손해 부분만 인정이 되었습니다.

* 결국 아파트 수분양자들이 1년 이상 등기가 지연될 경우 손해배상청구소송을 제기하는 것이 좋겠군요?

네 그렇습니다.

오늘 주제를 정리하자면 재개발, 재건축 구역에서 1년 이상 등기가 지연될 경우 손해배상청구소송을 제기하시는 것이 좋습니다. 조합에서도 일단 소송이 제기될 경우 지연이자를 막기 위하여 이전등기를 최대한 서두르게 될 것입니다. 소송 자체가 조합에 상당한 압박이 되니까요.

이전등기가 지연될 경우 재산적 손해에 대해서는 배상을 받을 수 있고, 다만 정신적 위자료 청구는 일반적으로 기각됩니다.

소유권이전등기는 본인들의 소유권을 온전히 행사하기 위하여 가장 기본적이고 필수적인 것이기 때문에 소유권이전등기가 지연될 경우 전문 변호사들과 상의하여 적극적으로 다투시기를 바라겠습니다.

○ 문의

법무법인 센트로

대표변호사 김향훈

담당변호사 김정우

전화 02 - 532 - 6327, 010-9195-8974

이메일 centro@centrolaw.com

홈페이지 http://centrolaw.com

@ 김정우 변호사 소개

★ 이력

상문고등학교 졸업(1996)

성균관대학교 졸업(2004)

사법시험 합격

사법연수원 수료

사법연수원 금융거래법학회 회원

전 법무법인 태평양 시보

전 서울중앙지방법원 시보

전 서울중앙지방법원 민사조정위원

전 서울중앙지방검찰청 검사직무대리

전 법무법인(유한) 우송 변호사

현 법무법인 센트로 수석변호사

대한변호사협회 등록 재개발재건축 전문 변호사

★ 전문가 과정 수료

저작권실무전문가 교육과정수료(저작권위원회)

대한변협 전문직 성년후견인 양성과정 수료

서울변호사회 건설부동산 및 재건축재개발과정 연수

주거환경연구원 정비사업전문관리사자격과정 수료

제14기 서초부동산 최고경영자과정 수료

★ 자문수행

각종 재건축재개발 조합, (주)오비스트, (주)세경건설, (주)금강주택, (주)아가월드, (주)몬테소리투어, 다단계피해자, 크라우드펀딩, 에이스경마 등 다수

★ 논문

- 판결로 본 재개발·재건축 구역 내 종교시설의 관리처분계획에 관한 연구

★ 인터넷 방송
오비스트TV, 돈버는부동산 <김정우 변호사의 재건축, 재개발 보상 노하우> 출연

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