김변의 재건축, 재개발 보상 노하우 (10회)

주제 : 재건축, 재개발 조합원 지위와 분양자격 확인하기

* 김변이 오늘 준비한 주제는 무엇인가요?

재건축, 재개발 구역에서 가장 기초적이면서 중요한 내용의 하나인 조합원 아파트를 분양받을 수 있는 자격에 대하여 사례를 통하여 알아보도록 하겠습니다.

특히 작년 8.2대책과 올해 시행된 전부 개정 도시정비법으로 인하여 재건축, 재개발 구역에서 조합원 지위의 양도가 제한되어 조합원 아파트를 분양받기가 더욱 까다롭게 되었습니다.

이번 시간을 통하여 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 지위가 어떻게 되는지, 그리고 재건축, 재개발 구역의 부동산에 대하여 투자하거나 또는 부동산을 구입할 때 주의해서 확인해야 할 점이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

먼저 정비사업구역 내에서 조합원이 될 수 있는 가장 기본적인 지위에 대하여 사례를 통하여 말씀드리겠습니다.

* 어떤 사례인가요?

수원의 한 <재건축> 구역에서 부부가 주택과 대지를 소유하고 있었는데요, 남편은 건물을 소유하고 있었고, 아내는 그 건물의 부속 토지를 소유하고 있었습니다. 이와 같이 부부가 건물과 그 부속토지를 각각 소유하고 있을 경우 이들은 아파트를 분양받을 수 있을까요?

* 건물과 토지를 소유하고 있으면 아파트를 분양받을 수 있는 것 아닌가요?

반드시 그런 것은 아닙니다. 재건축 구역에서 건물과 토지를 소유하고 있으면 아파트를 분양받을 수 있는 자격이 생기는 것은 맞는데요, 특히 <재건축>구역에서는 토지등소유자가 건물과 그 부속토지를 모두 소유하고 있어야 합니다. 그렇지 않으면 조합원이 될 수도 없고, 분양자격도 없습니다.

이것이 <재개발>구역과 <재건축>구역의 차이인데요, 재개발 구역에서는 건물만 소유하거나 또는 토지만 소유하고 있어도 조합원의 지위를 취득할 수 있지만, 재건축 구역에서는 토지등소유자가 건물과 그 부속토지를 동시에 소유하고 있어야만 조합원의 지위를 취득할 수 있습니다.

위 부부사례에서는 남편은 주택만 소유하고 있고, 아내는 그 토지만 소유하고 있어서 모두 조합원이 될 수 있는 자격이 없어 분양자격도 없게 되는 것입니다. 아파트를 분양받기 위해서는 일단 남편이나 또는 아내에게 소유권을 넘겨주어야만 하는 것입니다.

* 그렇다면 만약 위 부부사례가 <재개발> 구역이었다고 한다면, 부부는 조합원 분양자격을 취득할 수 있는 것인가요?

네 그렇습니다. 만약 재개발구역이었다면, 건물만 가지고 있거나 또는 토지만 가지고 있더라도 조합원의 지위가 인정되기 때문에 분양자격을 취득할 수 있습니다.

정리하자면, <재개발>구역에서는 토지만 소유하고 있거나 또는 건물만 소유하고 있더라도 조합원의 지위가 인정되지만, <재건축>구역에서는 건물 및 그 부속토지를 모두 소유하고 있어야만 조합원의 지위가 인정될 수 있습니다.

* 그렇다면, <재개발>구역과, <재건축>구역에서 조합원 지위와 관련하여 또 차이가 나는 것이 있나요?

네 있습니다. 결정적인 차이점 중에 하나가 조합설립에 동의하느냐 여부에 따라서 차이점이 있습니다.

재건축은 조합설립에 동의하여야만 조합원이 될 수 있고 분양신청이 가능합니다. 반면에 재개발은 조합설립에 동의하지 않더라도 조합원이 되며 분양신청을 할 수 있는 자격이 있습니다.

법적인 용어로 재개발은 강제가입제라고 하고, 재건축은 임의가입제라고 하는데요. 즉 재개발은 강제로 조합원이 된다는 것입니다.

재개발은 정비기반시설이 열악한 지역에서의 재개발이라는 공적인 성격이 강한 정비사업이기 때문에 강제가입제로 법률을 규정해 놓은 것이라고 보입니다.

그리고 조합원의 자격에 대해서는 도시정비법 제39조에서 자세하게 규정하고 있는데요, 그 내용에 대해서 알아둘 필요가 있습니다.

* 도시정비법 제39조에서는 조합원의 자격과 관련하여 어떤 내용을 규정하고 있나요?

원칙적으로 1인에게 1개의 조합원 지위가 인정됩니다. 그런데 여러 명이 부동산을 공유하고 있거나 또는 여러명의 토지등 소유자가 1세대를 이룰 경우 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 지위를 몇 개 인정받을 수 있느냐가 문제가 될 수 있는데요, 이에 대해서는 도시정비법 제39조 제1항이 규정하고 있습니다. 몇가지 예를 들어서 말씀드리겠습니다.

첫번째로, 재개발 정비구역 내에서 주택과 토지를 친구 A, B, C가 모두 공유하고 있을 경우 몇개의 조합원 지위가 인정될까요? 즉, 수인이 토지 또는 건축물을 공유하고 있을 경우, 1명의 조합원의 지위가 인정되어 원칙적으로 1개의 아파트를 분양받을 수 있습니다.

두번째로, 부동산 부자인 가족이 있었는데, 재개발 정비구역 내에서 아버지가 A토지와 건물, 부인이 B건물과 토지, 첫째 아들이 C주택과 토지, 둘째 딸은 D주택과 토지를 각각 소유하고 있었는데, 이들이 모두 1세대에 속할 경우 조합원 지위를 몇개 인정받을 수 있을까요?

여러명의 토지등소유자가 1세대를 이룰경우 이들을 모두 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있어 원칙적으로 1개의 아파트를 분양받을 수 있습니다.

세번째로, 부동산 갑부인 김갑부씨가 재개발 구역에서 A주택, B주택, C토지를 가지고 있었다가 조합설립인가 이후에 C토지를 친구 이투자씨에게 매도하였을 때, 김갑부씨와 이투자씨가 각자 단독으로 조합원 지위가 인정될 수 있을까요?

김갑부씨와 이투자씨에게는 1명의 조합원 지위가 인정되어 원칙적으로 1개의 아파트를 분양받을 수 있습니다.

위와 같은 내용이 도시정비법 제39조 제1항에 규정된 내용을 사례화 한 것입니다.

위와 같이 재개발, 재건축 구역에서 부동산을 여러 사람이 공유하고 있더라도 1개의 조합원 지위만 인정이 되며, 1세대를 이루는 가족이 많은 부동산을 소유하고 있더라도 1개의 조합원 지위만 인정됩니다.

도시기능회복과 주택문제를 해소하기 위함을 목적으로 하는 도시정비법의 취지를 반영한 규정이라고 보면 됩니다.

더구나 최근 조합원 지위의 양도와 관련해서도 도시정비법 제39조 제2항에서 엄격하게 규제하고 있습니다.

* 조합원 지위의 양도와 관련해서는 재건축, 재개발 구역에 투자하려는 분들에게도 매우 중요한 정보일 것 같은데요, 구체적으로 설명을 해 주세요

도시정비법 제39조 제2항에서 자세히 규정하고 있는데요, 투기과열지구에서 조합원 지위의 양도를 제한하는 규정입니다.

즉, 투기과열지구로 지정된 지역(서울 전 지역과 경기도 과천시, 세종특별자치시, 경기 분당구, 대구 수성구)에서,

<재건축>사업의 경우 조합설립인가 후,

<재개발>사업의 경우 관리처분계획인가 후

부동산을 양수받은 자는, 특별한 사정이 없는 한, 조합원이 될 수 없으며 현금청산대상자가 됩니다.

특별한 사정이라는 것은 예를 들어 상속과 이혼으로 인한 양도, 양수일 경우, 또는 세대원의 질병치료 등을 위하여 세대원이 전부 해당 사업구역이 아닌 다른 시나 군으로 이전하는 경우, 또는 세대원 모두 해외로 이주하는 경우 등 극히 예외적인 경우에 양수인이 조합원 지위를 취득할 수 있습니다.

조합원 지위를 취득하지 못할 경우에는 현금청산대상자로 분류되어 매도청구나 강제수용절차로 이행되어 청산금만 받게 되는 것입니다.

그러므로, 앞으로 재건축, 재개발 구역에서 부동산을 구입하실 때는 전문가와 충분한 상담을 하신 후에 구입여부를 경정하셔야 합니다.

특히 재건축, 재개발 구역의 부동산이 경매 물건으로 나왔을 때, 낙찰을 받을 것인지 검토할 때, 위 물건에 대한 사전조사가 매우 중요할 것입니다.

* 경매물건을 낙찰받아서 조합원 지위를 인정받기 위해서 어떤 부분을 중점적으로 검토해야 할까요?

먼저 당해 구역이 투기과열지구인지 확인해야 합니다.

투기과열지구라면 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발사업이라면 관리처분계획인가 이후 낙찰이라고 한다면 원칙적으로 조합원의 지위를 취득할 수 없기 때문입니다. 만약 위와 같은 경우라면 앞서 말씀드린 특별한 사정에 해당하는지를 검토하여야 합니다.

그리고 재건축 구역일 경우 경매대상 부동산의 소유자(즉 채무자)가 조합설립에 동의를 하였는지도 확인해야 합니다. 조합설립에 동의하지 않았다면 원칙적으로 조합원이 될 수 없는 부동산이기 때문입니다.

또한 그 소유자가 정비구역 내 다른 부동산을 더 소유하고 있는지 여부에 대해서도 알아보아야 합니다. 만약 채무자가 가지고 있는 여러개의 부동산 중에 1개를 낙찰을 받는 경우라면 독자적으로 아파트를 분양받을 수 있는 것이 아니라 그 소유자와 공동으로 조합원 아파트를 분양받을 수 있게 되는 것입니다.

만약 분양신청기간이 종료하였을 경우, 전소유자가 분양신청을 하였는지 여부도 확인해야 합니다. 분양신청을 하지 않았을 경우 분양신청기간 종료일 다음날에 조합원의 지위를 상실하고, 해당 부동산은 현금청산대상자의 부동산이 되기 때문에 이를 낙찰받는다로 하더라도 조합원 아파트를 분양받을 수 없습니다.

나아가 분양계약체결기간이 종료하였을 경우, 전소유자가 분양계약을 체결하였는지도 확인하여야 합니다. 분양신청과 마찬가지로 분양계약을 체결하지 않으면 현금청산대상 부동산이 되기 때문에 조합원 아파트를 분양받을 수 없습니다.

* 마지막으로 위와 같은 내용을 확인하기 위하여 독자들에게 당부하고 싶은 말씀을 해 주신다면요?

조합원 지위가 인정될 수 있는지, 또는 분양권이 인정될 수 있는 부동산인지 여부에 대해서는 도시정비법 뿐만 아니라 해당지역의 도시정비조례와 해당 조합의 정관 등을 모두 검토해야 합니다.

특히 경매입찰을 할 경우에는 해당 인가청 또는 조합사무실을 방문하여 해당 정비사업의 진행정도를 물어보고, 해당 부동산이 분양권이 있는 물건인지 확인하여야 합니다.

재건축, 재개발 관련 전문 변호사에게 문의를 하는 것도 좋은 방법입니다. 재개발, 재건축 구역의 부동산의 취득과 조합원 지위의 승계는 부동산 투자에서도 매우 중요한 문제입니다. 가능한 전문 변호사들과 상의하여 정확한 정보를 가지고 투자하시기를 추천드리겠습니다.

○ 문의

법무법인 센트로

대표변호사 김향훈

담당변호사 김정우

전화 02 - 532 - 6327, 010-9195-8974

이메일 centro@centrolaw.com

홈페이지 http://centrolaw.com

@ 김정우 변호사 소개

★ 이력
상문고등학교 졸업(1996)
성균관대학교 졸업(2004)
사법시험 합격
사법연수원 수료
사법연수원 금융거래법학회 회원
전 법무법인 태평양 시보
전 서울중앙지방법원 시보
전 서울중앙지방법원 민사조정위원
전 서울중앙지방검찰청 검사직무대리
전 법무법인(유한) 우송 변호사
현 법무법인 센트로 수석변호사
대한변호사협회 등록 재개발재건축 전문 변호사

★ 전문가 과정 수료
저작권실무전문가 교육과정수료(저작권위원회)
대한변협 전문직 성년후견인 양성과정 수료
서울변호사회 건설부동산 및 재건축재개발과정 연수
주거환경연구원 정비사업전문관리사자격과정 수료
제14기 서초부동산 최고경영자과정 수료
대한변호사협회 부동산법률업무 과정 수료
대한변호사협회 제1회 세무아카데미 수료

★ 자문수행
각종 재건축재개발 조합, (주)오비스트, (주)세경건설, (주)금강주택, (주)아가월드, (주)몬테소리투어, 다단계피해자, 크라우드펀딩, 에이스경마 등 다수

★ 논문
- 판결로 본 재개발·재건축 구역 내 종교시설의 관리처분계획에 관한 연구

★ 인터넷 방송
오비스트TV, 돈버는부동산 <김정우 변호사의 재건축, 재개발 보상 노하우> 출연

★ 조합 측 대리 소송수행 및 법률자문
- 산성구역 주택재개발정비사업
- 대흥1구역주택재개발정비사업
- 복수동1구역주택재개발정비사업
- 용두5구역 주택재개발정비사업
- 상도제10구역 주택재개발정비사업
- 순화1-1구역 도시환정정비사업
- 사당2주택재건축정비사업
- 중앙주공2단지아파트 주택재건축정비사업
- 성내동 미주아파트 주택재건축정비사업
- 중앙생활권2구역 주택재개발정비사업

★ 청산자, 조합원 등 대리 소송수행 및 법률자문
- 거여2재정비촉진구역1지구 주택재개발정비사업
- 탑동2구역 주택재개발정비사업
- 효창제5구역주택재개발정비사업
- 동작1주택재건축정비사업
- 사당1주택재건축정비사업
- 면목3구역 주택재건축정비사업
- 수원111의5구역 주택재건축정비사업
- 풍납우성재건축정비사업
- 과천주공2단지 주택재건축정비사업
- 과천주공7단지1구역 주택재건축정비사업
- 장암생활권4구역주택재개발정비사업
- 홍제1구역 주택재건축정비사업
- 고양 덕은지구 도시개발사업
- 비산2동주민자치센터주변지구 주택재건축정비사업
- 휘경2재정비촉진구역 주택재개발정비사업
- 아현제4구역주택재개발정비사업
- 중앙생활권4구역 주택재개발정비사업
- 남대문로5가 도시환경정비사업
- 왕십리뉴타운제2구역주택재개발정비사업
- 봉방동 푸르지오아파트 신축공사에 따른 도시계획시설사업
- 부창구역주택재개발정비사업