지역주택조합에 가입한다는 것

 

 

1. 아파트를 구입하는 여러 가지 방법과 장단점 

 

아파트를 구입하는 방법은 ①부동산중개사 사무소나 인터넷 또는 직접 발품을 팔아 구입하는 방법, ②청약저축에 가입하여 일반분양신청을 하고 당첨되는 방법, ③재건축 재개발 지역의 물건을 구입한 뒤 사업진행이 되기를 기다리는 방법, ④경매 공매로 구입하는 방법이 있을 수 있다. 

 

여기서 ①은 가격이 비싸다는 단점이 있고, ②는 청약저축을 가입해서 2년 기다려야 하고, 신청을 해서 당첨이 되어야 하는데 당첨된다는 보장이 없다. ③은 재건축 재개발 구역의 허름한 집을 우선 구입해야 하는데 사업이 진행될지 안 될지 알 수도 없고 매우 많은 시간이 걸린다는 단점이 있다. ④경매 공매는 권리분석과 명도업무가 꽤 머리아프다. 그리고 아파트 경매는 일반 매매에 비해서 값이 그리 싸지도 않다.

 

2. 지역조합에 가입하는 것은 디벨로퍼의 일원이 되는 것 

 

마지막으로 지역주택조합(또는 지역조합)에 가입하는 방법이 있다. 그런데 지역주택조합이란 도대체 무엇인가? 지역주택조합에 가입하라는 권유를 받거나 홍보관 초대를 받은 적이 있을 것이다. 홍보관(모델하우스가 아니다)에 가보면 이미 개발계획이 다 확정된 것 같고, 거기에 나와 있는 아파트를 그냥 확정된 금액으로 구입하면 될 것처럼 생각된다. 그리고 시공사도 이미 다 정해진 것 같다. 

 

하지만 그게 아니다. 지역조합에 조합원으로 가입한다는 것은 나 스스로 부동산 개발사업의 주체가 된다는 것을 의미한다. 개발주체는 사업의 진행에 따른 이익과 손실을 그대로 떠안는다. 심지어 사업자체가 좌초되고 투자했던 금액을 고스란히 날리는 수도 있다.

 

3. 여러 사람이 돈을 갹출하여 그 돈으로 사업부지의 토지소유권을 확보한다. 

 

부동산 개발사업이란 자기 돈 또는 은행의 돈을 빌려서 사업대상구역의 땅을 구입하는 것에서 시작한다. 지역조합은 그 종자돈을 여러 사람으로부터 모집한다. 바로 이 모집행위에 응하여 계약금 3천만원 내지 4천만원을 납부하는 것이 지역조합에의 가입행위이다. 이렇게 모인 돈으로 사업대상구역의 토지를 매입한다. 

 

이러한 토지 사용권원확보가 80퍼센트가 되어야 비로소 지역조합설립신청이 가능하다. 이처럼 지역조합이 설립되기도 전에 조합원가입계약을 하는 사람을 1차조합원이라고 하고 가장 용감한 사람이다. 조합설립인가 이후에 가입하는 사람을 2차 조합원이라고 하는데 이들은 사업대상구역의 토지 사용권원이 80퍼센트이상 확보된 상태에서 가입한 자들이므로 사업이 조금 더 안정화되었을 때 가입한 셈이다. 더욱더 안전한 상태에서 가입하는 자는 사업계획승인이 난 이후이다. 

 

사업계획승인은 사업대상구역의 토지 95퍼센트 소유권을 확보한 상태에서 들어가고 나머지는 매도청구소송으로 확보가 거의 확실한 단계에서 들어가므로 더 안전한 상태에서 가입을 하는 것이다.

 

4. 재개발 재건축조합과의 비교

 

재개발 재건축은 일정한 구역 내에 부동산을 소유하고 있는 여러 사람들이 스스로 주체가 되어 자기 집을 허물고 새집을 짓는 사업을 하는 것을 말한다. 이들 중에서 대표자를 뽑아 조합장을 하게하고 시공자를 선정하여 아파트를 짓는다. 따라서 사업을 진행하다가 안 되면 그냥 그대로 눌러앉아서 살면 된다. 그동안 지출한 비용은 각자 분담하여 2천~3천만원씩만 내면 그만이다. 

 

반면에 지역조합은 사업대상구역에 부동산을 소유한 사람들이 주체가 되는 것이 아니라 실은 그 구역의 외부에 사는 사람들이 주체가 되어 돈을 모아서 사업대상부지를 사냥하듯이 매입해 들어가는 것이다. 따라서 80퍼센트 사용권원 확보를 못하면 조합설립에 실패하게 되고, 또 나아가 95퍼센트 토지소유권확보를 못하면 사업계획승인에 실패하게 된다. 그러면 사업은 못하는 것이다. 그 과정에서 초기 계약금 3천만원 ~ 4천만원외에도 계속하여 추가자금을 납부해 들어가서 안좋은 사례에서는 늪에 빠지듯 계속해서 돈을 쏟아넣게 되고 나중에 한푼도 못건지는 수도 있다.

 

외부에서 공략해들어가는 사람들(조합원)도 일정한 자격은 필요하다 첫째, 사업대상부지를 포함한 ‘道단위의 지역’(지역조합에서의 지역이란 바로 이 道단위 지역을 의미한다)에 6개월이상 거주(투기과열지구인경우에는 조합설립인가신청일로부터 1년전 기준)해야 하고, 둘째 무주택자이거나 전용 85제곱미터 이하의 주택을 소유하는 세대의 세대주이어야 한다.

 

5. 사업진행절차 

 

지역조합의 사업은 조합원 모집 --> 조합설립인가 --> 지구단위계획구역수립 및 시공자와의 협약 --> 사업계획승인 -->매도청구를 통한 잔존토지확보 --> 착공의 순서로 진행된다. 사업계획승인이 되어야 비로소 토지확보가 대부분 이루어져 사업이 안정화된다. 

 

재개발 재건축은 처음부터 토지소유권자들이 주체가 되어 시작하므로 토지확보에 대한 부담은 없다. 지역조합에서의 최대의 불안요소가 바로 토지확보인 것이다.

 

6. 결어 

 

지역주택조합은 주택법에 의하여 진행되는 것으로서, 청약통장이 필요없고, 임대주택건립의무도 없으며, 전매제한도 없고, 잘만 진행되면 일반분양가보다 저렴할 수 있다. 그러나 사업진행도중에 위와 같은 난관이 있다는 것은 잘 인식하고 가입하여야 할 것이다.

 

전화 02-532-6327

 

법무법인 센트로 대표변호사 김향훈

 

‘재개발 재건축 법대로 하는 법’(끌리는 책)의 저자