정비사업 Q&A

김 향 훈 변호사

종합법률사무소 센트로

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수용재결 지연이자 20%, 그리고 보상금 증액은 몇프로나 가능한가?

질문 : 1. 재개발 조합원입니다. 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 되었습니다. 조합에서 제시해온 청산금액이 너무 적어서 끝까지 다퉈보고 싶지만 증액이 쉽지 않다고 들었습니다. 그런데 재결신청청구의 내용증명을 보내두면 20%이자가 발생한다고 들었습니다. 사실인지요?

       2. 토지수용위원회를 거쳐 행정소송까지 진행하면 대체로 몇 % 증액이 되는지요?

1. 20%의 이자발생(토지보상법 30조)

토지보상법 제30조(재결 신청의 청구)에서는 “사업인정고시가 된 후 협의가 성립되지 아니하였을 때에는 토지소유자와 관계인은 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있다. 사업시행자는 청구를 받은 날로부터 60일 이내에 재결을 신청하여야 한다. 사업시행자가 위 60일을 넘겨 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대하여 20%의 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산(加算)하여 지급하여야 한다.”고 규정하고 있습니다.

위 규정에 따라서 조합에 대하여 내용증명으로 수용재결을 촉구하는 문서를 보내두면 그로부터 60일이 지나도록 조합이 신청을 안 하는 경우 20%이자가 발생합니다. 그러나 전체 청산자의 재산을 모두 합하면 수백억원에 이르고 이에 대한 20%이자도 수십억원이 되므로 내용증명을 받은 조합으에서는 곧바로 수용재결신청을 하여 이 이자를 부담하지 않도록 조치합니다. 그렇게 본다면 20%이자는 실제로는 받기 어려운 경우가 많습니다.

2. 협의기간이 종료한 날로부터 60일을 기산

그리고 60일의 기간은 협의기간이 종료한 날로부터 기산하게 됩니다. 그러므로 협의기간이 진행되기 전에 재결신청 청구를 하는 경우에는 협의기간 만료일부터 60일을 계산하게 됩니다(대법원 2012. 12. 27. 선고 2010두9457판결). 따라서 청산자들이 재결신청 청구 내용증명을 발송하여 조합에 도달되더라도, 조합이 청산자들을 대상으로 하여 협의통지서를 보낸 사실이 없는 이상 60일은 진행되지 않는 것입니다.

토지보상법 제30조 제1항에서도 ‘협의가 성립되지 아니하였을 때’에 비로소 재결신청의 청구를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 만일 조합이 협의통지서를 보내지 않는 경우에는, 청산자들이 스스로 협의를 촉구하는 내용증명을 보내어 협의기간을 강제로 개시시키고 그로부터 상당한 기간이 종료(대략 2개월 정도)한 이후에 정식으로 재결신청의 청구서를 보내야 합니다(다만 이부분은 아직 판례로서 확립된 것은 없습니다)

이러한 법리를 이해하지 못하는 비전문 변호사나 사무장들이 재결신청 청구만 해두면 그 문서를 수령한 조합이 60일 내에 재결을 신청해야 하고 그렇지 않으면 20%의 가산금이 지급되는 것으로 잘못된 설명을 하고 있습니다. 변호사 숫자가 많아지니까 과장된 설명으로 수임경쟁을 시도하여 시장이 혼탁해지고 있는 것입니다.

3. 행정소송까지 가면 보상금 상승폭은?

협의절차가 끝나면 지방토지수용위원회 --> 중앙토지수용위원회 --> 행정소송의 과정을 밟게 됩니다. 중앙토지수용위원회의 절차는 생략할 수도 있습니다. 여기서 청산자들의 관심사는 최초 조합의 협의제시금액(보통 2인의 평가사의 평가금액의 평균)에서 얼마나 증액이 되는가 입니다. 결론적으로 말하자면 10%이상 증액되는 사례는 거의 없고 보통은 5~7%정도 증액되는 것으로 보입니다. 그러므로 15~20% 올려주겠다고 호언장담하는 변호사가 있다면 그는 사기꾼이라고 보면 됩니다. 그리고 이 분야는 감정평가와 관련된 것이어서 변호사의 노력에는 한계가 있습니다. 따라서 재개발을 많이 취급해본 감정평가사를 추가로 선임하여 변호사와 함께 협업하도록 해야 합니다. 또한 변호사와 평가사의 노력이 전혀 없이도 자연적인 증가분이 약 1.5%정도 되는 것 같으므로 이 부분에 관해서는 성공보수를 지급하지 않아도 됩니다.

전화 02-532-6327