법률 Q&A

김 향 훈 변호사

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확실한 명도를 보장받는 방법 – 제소전화해 

 

질문 : 저는 상가건물을 소유하고 임대를 하고 있습니다. 최근 임차인들과 재계약을 진행하고 있는데 요즘과 같은 시기에는 임대료가 자주 연체되고 그에 따라 계약을 해지할 필요도 있습니다. 그런데 계약해지 또는 기간종료시에 명도받기가 매우 어려울 것 같습니다. 추후 임대료 미납등의 사유가 있을 때 명도를 최대한 빨리 받을 수 있는 방법은 무엇인가요? 

 

답변 : 제소전화해를 받아두면 됩니다. 제소전화해란 ‘명도사유가 발생할 것에 대비하여 미래의 재판을 미리 받아두는 것’입니다. 제소전화해조서를 받으려면 판사앞에서 장래의 분쟁에 대비하여 명도할 것을 서약하게 되는데 분쟁발생시 별도의 소송절차를 거칠 필요가 없고 즉시 집행할 수 있으므로 시간과 비용이 절약됩니다.

제소전화해를 받는 비용은 50~100만원 정도입니다. 미래의 분쟁에 대비한 보험료라고 생각하시면 됩니다. 나중에 명도사유발생시 임차인이 명도를 거부할 경우에는 소송비용 300~400만원, 명도거부로 인한 기간손실(6개월 이상)이 발생하는 것에 비하면 상당한 이익이므로 해두시는 것이 좋습니다. 다만 임차인을 잘 설득하여 협조를 구하는 것이 좋습니다. 

 



1. 제소전화해(提訴前和解)의 의미

제소전화해는 임대인과 임차인간에 보증금의 지급 및 건물의 인도에 대해서 법정 다툼이 예상되는 경우(장래의 분쟁에 대비하여) 사전에 일정한 내용의 화해문구를 작성하고 이를 양 당사자가 판사 앞에서 미리 확인받는 것으로 보통의 판결문과 같은 효력이 있습니다.

 

2. 작성시기 : 임대차계약서 작성시 

작성시기는 임대차계약서를 작성하면서 동시에 하는 것이 보통입니다. 임대차계약기간 도중에도 작성할 수는 하지만 임차인 입장에서는 굳이 자신에게는 유리할 게 없는 이러한 화해조서를 계약기간 중에 해 줄 이유가 없기 때문입니다. 화해조서는 일방이 할 수는 없고 양당사자가 합의해야 하기 때문입니다.

 

3. 변호사 보수 : 50만원 ~ 100만원 

화해조서를 작성하려면 변호사가 법정에 출정해야 합니다. 보통 1번으로 끝나므로 법원이 가까운 거리에 있는 경우에 보수는 50만원 정도면 됩니다. 그러나 임대차 권리관계가 까다롭거나, 법원이 멀리 떨어져 있거나 법정에 변호사가 2번 이상 출정하여야 하는 경우에는 100만원 정도 소요되는 수도 있습니다.

화해조서를 작성하려면 양 당사자가 법원에 출석해야 하는데 변호사는 보통 임차인을 대리하여 출석합니다. 임차인은 화해조서 작성 자체에는 동의하였다고 하더라도 자신이 직접 법정에까지 출석하는 것은 꺼리는 경우가 많기 때문입니다. 변호사가 임차인을 대리하여 출석하는 경우에도 해당 변호사의 실질적인 의뢰인은 임대인인 경우가 보통입니다. 제소전화해로 인하여 이득을 얻는 사람은 임대인이기 때문입니다.

이 때 임대인은 법원에 직접 출석하여야 합니다. 임대인이 직접 출석하기 어려운 사정이 있다면 임대인측을 대리하는 변호사도 선정하여야 합니다. 화해조서 작성등 사건처리는 임차인측의 변호사가 다 대행하고 임대인측 변호사는 법정출석만 하게 되므로 무척 적은 실비만으로도 대리가 가능합니다.

 

4. 비용을 부담하는 자 : 보통 임대인 

위 비용을 누가 부담할 것인지는 임대인과 임차인간 세력관계에 따라 달라집니다. 임차인이 해당 부동산을 임차하기를 간절히 원할 때는 위 비용을 부담할 것입니다. 그러나 아직까지는 제소전화해를 하는 것이 임대차계약의 관행으로 자리잡은 것이 아니어서 임차인으로는 매우 의아스럽고 이 제도는 주로 임대인의 이익을 위해서 행해진다는 점을 감안하여 임대인이 부담하는 것이 보통입니다.

 

5. 임대차계약서를 ‘공증’받는 것과의 차이 

권리관계를 확실히 하는 방법으로 ‘공증’제도가 있습니다. 그러나 공증제도가 판결문처럼 집행력을 가지는 경우는 ‘금전소비대차’의 경우에 한정됩니다. 즉, 약속어음 공증이나 금전소비대차약정서 공증 등의 경우에만 집행력이 있을 뿐이고 건물명도의 경우에는 공증을 하더라도 집행력이 없고 반드시 제소전화해제도를 이용해야 합니다. 임대차계약서를 공증하더라도 명도집행을 하려면 소송을 제기하여 승소판결을 받아야만 합니다.

 

6. 제소전화해의 절차 

신청인은 상대방의 주소지가 있는 지방법원에 제소전화해를 신청할 수 있습니다(민사소송법 제385조). 적법한 신청이 있으면 법원은 기일을 정하여 당사자 쌍방을 소환하여 화해를 권고하며, 화해가 성립되면 그 내용은 조서에 기재되고 이 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 이때 당사자들은 반드시 법원에 출석하여야 하며, 당사자가 출석하기 힘든 경우 변호사를 대리인으로 선임하여 출석하게 할 수 있습니다.

일반적으로 임차인이 이러한 제소전화해를 할 것을 약속하고도 판사 앞에 출두하지 않는 경우가 있으므로 임차인을 대리하는 출석할 변호사를 선임해 두어야 합니다. 임차인이 변호사를 선정한 위임장은 공증하는 것이 좋습니다. 임차인이 진정한 의사로 해당 변호사를 선임하였다는 것을 밝히기 위함입니다.

 

7. 전문변호사 선임의 필요성 

위와 같이 제소전화해는 비교적 그 절차가 간단합니다. 그러나 ① 최근에는 법원에서 민사상 다툼이 있는지 여부에 대하여 보다 면밀히 심사하는 경향이 있고, ②화해문구가 강행법규에 위반되거나 불분명할 때에는 보정을 명하는 경우도 많으며, ③설사 화해조서가 작성되었다고 하더라도 명도대상 물건의 표시가 불분명하면 나중에 명도집행이 불가능해져 아무런 쓸모가 없는 경우도 있습니다.

그러므로 부동산 임대차분야에 정통하고 화해조서를 작성해본 경험이 많은 전문변호사에게 의뢰하여야 불필요한 비용과 시간의 낭비를 줄일 수 있다 하겠습니다.

 

<문의 02-532-6327~8>