○ 대전지방법원 (2016. 11. 판결)

○ 요지

법무법인 센트로는 주택재개발정비사업조합 측을 대리하여 재개발 지역 내 영업권자를 상대로 건물 명도소송을 제기하였고, 영업권자들의 유익비상환청구권, 부속물매수청구권, 임대차보증금반환청구권, 시설비 및 영업보상 주장에 적극 대응하여 전부 승소했습니다.

○ 사안

의뢰인(원고)은 조합설립인가, 사업시행인가 및 사업시행변경인가 후 관리처분계획인가를 받은 주택재개발정비사업조합이었습니다. 피고들은 재개발 지역 내 건물을 임차하여 영업을 하고 있는 영업권자로, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제49조 제6항 본문에 따라 각 점유하고 있는 부동산을 사용하거나 수익할 수 없게 된 바, 사업시행자인 조합 측에게 각 점유 부동산을 인도할 의무가 있었습니다. 그러나 피고들은 유익비 상환청구권, 부속물매수청구권에 기한 동시이행항변을 하였고, 임대차보증금반환청구권, 시설비 및 영업보상 등을 주장하여 인도의무가 없음을 주장했습니다.

○ 센트로의 주장

저희 법무법인 센트로는

1. 피고는 임대차계약 체결 당시 ‘임대차계약이 종료될 경우 임차인은 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다는 약정’에 동의하였고, 이는 판례에 비추어 유익비상환청구권 포기특약으로 볼 수 있는 점

2. 부속물매수청구권은 임차인이 사용편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 그것에 부속시킨 물건 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이어야 하나, 피고는 전기 전압승압공사, 내부 배선 공사를 함에 있어 임대인의 동의를 얻어 진행 한 사실이 전혀 없는 점

3. 임대차보증금반환청구권 주장의 경우, 피고들이 차임을 연체한 바보증금에서 연체차임을 전부 공제하고 보증금이 소멸한 점

4. 시설비 및 영업보상 주장의 경우, 도시정비법 제40조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제77조, 및 같은 법 시행규칙 45조에 따라 사업시행인가 고시일 전부터 관계법령에 의한 허가를 받아 적법한 장소에서 인적, 물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업이어야 하는데, 피고가 영업 개시를 하기 이전에 이미 원고의 사업시행인가고시가 있었던 점

을 주장하여 피고들에게 각 점유부동산 인도의무가 있다고 주장했습니다.

○ 결과

재판부는 저희 센트로의 주장을 인정하여 피고들은 원고에게 각 점유 부동산을 인도하라는 판결을 내렸습니다.

“우선 위 유익비 등 상환청구권 주장에 관하여 살피건대, 앞서 채택한 증거에 의하면 임대인 OOO와 피고 OOO 사이의 임대차계약에는 임대차계약이 종료될 경우에 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다는 약정이 포함되어있고(임대차계약서 제5조 참조) 이는 유익비 상환청구권을 미리 포기하기로 하는 특약이라고 봄이 상당하므로(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 등 참조), 피고들의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.”

“다음으로 부속물매수청구권 주장에 관하여 살피건대, ...... 위 피고들이 임대인의 동의를 얻어 위 각 공사를 시행했다는 점에 관한 주장‧입증이 없으므로 이 부분 주장 역시 이유 없다.”

“...... 그렇다면 10,000,000원의 임대차보증금은 이 사건 변론종결일 현재 연체 차임으로 모두 공제되어 소멸하였음이 계산상 명백하고, 이를 지적하는 원고의 재항변은 이유 있다. 그렇다면 위 임대차보증금 미반환 주장 및 이에 기한 동시이행항변 등은 모두 이유 없다.”

“...... 위 피고가 영업을 개시하기 전인 2009. 5. 2.. 원고에 대한 사업시행인가 고시가 있었던 사실은 앞서 본 바와 같다. 그렇다면, 위 피고가 위 법상 영업의 손실 등에 대한 보상을 받을 대상이 된다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 근거도 없다. 따라서 위 피고의 위 주장은 이유 없다.”

○ 참고사항

현재 이와 유사한 사건에 관한 상담이나 사건 의뢰가 필요하신 분은 저희 법무법인 센트로로 연락을 주시길 바랍니다.

○ 문의

법무법인 센트로

대표변호사 김향훈

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