법무법인 센트로 김정우 수석변호사

오비스트TV 이진우의 돈버는 부동산

오늘은 최근 2주 사이에 서초구 재건축 최대 이슈였죠. 지난 2019. 8. 16. 반포주공1단지 재건축 관리처분이 전체가 법원의 판결에 의하여 취소되어 조합이 그야말로 대 혼란상태였는데요, 오늘은 그 재판을 직접 수행하였던 법무법인 센트로의 김정우 수석변호사를 모시고 판결문을 분석하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

이 사건 자체가 매우 큰 사건이었기 때문에 센트로 김향훈 대표님이 직접 재판 출정과 의뢰인 회의를 주관하셨고 또한 저희 센트로의 최혜진 변호사님이 주 담당 변호사로서 전체를 총괄하셨고 저와 함께 다른 변호사들도 함께 하여 팀을 구성하여 대응하였던 사건입니다.

관리처분계획이 전부 취소가 되었다고 하는데요, 그러면 조합 사업은 완전히 중단이 되는 거지요?

법적으로 보았을 때 취소판결이 선고되더라도 그 판결이 확정되기 전에는 관리처분계획의 효력이 상실된 것은 아니기 때문에 조합의 사업이 완전히 중단되는 것은 아닙니다. 관리처분계획에 대한 취소 판결이 확정되어야만 그 효력이 상실되는 것입니다. 그런데 조합에서 항소하였으므로 아직은 확정되지 않았죠.

다만, 사실상 조합에서도 위 판결을 무시하고 사업을 진행하기는 어려울 것입니다. 언론보도에서도 알려진 바와 같이 조합이 조합원 이주시기를 항소심 판결 이후로 연기하였다는 점만 보더라도 반포주공1단지 재건축조합에서도 이번 관리처분 취소 판결을 받은 사태가 매우 심각하다고 판단하고 있는 것으로 보입니다.

조합에서 항소를 하였다고 하는데요, 그러면 항소심에서 조합이 판결을 뒤집을 수 있을까요?

제 개인적인 소견으로는 조합이 항소하였지만, 2심에서 조합이 승소하기는 상당히 어려울 것이라고 생각합니다. 1심 법원은 대법원 판결의 법리를 원용하여 관리처분계획을 취소한 것일 뿐만 아니라, 그 법리적인 논거를 매우 구체적이면서도 치밀하게 제시하면서 판시하였기 때문에 항소심 뿐만 아니라, 대법원으로 가더라도 뒤집히기는 매우 어려울 것으로 봅니다.

아 그렇다면, 센트로가 정말 대단한 판결을 받은 것이군요. 그러면 본격적으로 어떤 이유로 반포주공1단지 관리처분계획이 취소되었는지 살펴보도록 하겠습니다. 도대체 왜 취소되었나요?

예, 먼저 사안을 간단히 설명을 드리겠습니다.

반포1단지 재건축 조합에서는 1+1로, 즉 조합원 1인당 2개의 아파트를 공급이 가능하다는 내용으로 분양신청을 받았는데요, 그 내용은 종전자산의 가액이 가액 범위에서 신축아파트 2주택을 분양받을 수 있는 내용입니다.

즉, 예를 들어 대형평수 소유자의 경우, 종전자산금액 범위 내에서 신축아파트 25평형 1채 + 46평형 1채 또는 25평형 1채 + 54평형 1채 이렇게 공급할 수 있는 내용을 마련을 하였던 것입니다.

그런데, 종전에 42평형 아파트를 소유하고 있던 일부 조합원들의 경우 얼마든지 25평형 1채 + 54평형 1채를 분양받을 수 있는 상황이었는데요, 그럼에도 조합이 42평형 조합원들의 분양신청 당시 25+54평형의 분양신청 접수 자체를 원칙적으로 금지하고, 1+1을 받고자 할 경우 오직 25평형 + 최대 46평형만 분양신청하도록 강제하였고, 예외적으로 몇몇 항의한 조합원들에 대하여만 ‘25+54평형’을 분양신청할 수 있는 기회를 제공하였습니다.

결국 42평형 조합원들에 대하여 25+54평형 분양신청 자체를 금지한 것이, 조합원들의 분양신청권을 침해하고 형평의 원칙에 반한다라는 이유로 관리처분계획에 대하여 취소소송을 제기하게 된 것입니다.

물론 위 사유 이외에도 다른 여러 가지 문제가 많았는데요, 법원에서는 위 쟁점을 핵심 쟁점으로 판단을 하였습니다.

아 그렇군요. 그렇다면 법원의 판단은 어땠나요?

법원의 판단을 요약해서 말씀드리자면, 위와 같이 25+54평형 분양신청을 원칙적으로 금지하고 예외적으로 일부 조합원에게만 25+54를 허용한 것은 결국

1) 기존에 42평형을 소유하고 있었던 조합원들 사이에 권리의 차등을 둔 것으로서

2) 42평형 조합원들의 재산권의 본질적인 부분을 중대하게 침해하고,

3) 조합원들간 권리배분의 왜곡을 불러와 현저히 형평의 원칙에 반한다

따라서 관리처분계획은 위법하다라고 판시하였습니다.

그런데 반포주공1단지 재건축조합에서는 왜 원칙적으로 42평형 조합원들에게 25+54 분양신청을 금지한 것인가요?

예, 조합의 주장은, 분양신청통지 당시 대략적으로 산정한 42평형 조합원들의 경우 세대별 종전자산 평균 추산액이 31억 5,000만원 상당이 되는데, 종후자산 평균 추산액이 25평형은 11억 원 상당, 54평형은 22억 5,000만원 상당이라 25+54하면 33억이 넘어서, 결국 종후자산이 종전자산금액의 범위를 초과하기 때문에 전체 조합원들이 자신이 신청한 평형 내에서 주택을 배정받지 못하거나 후순위로 원하지 않은 평형을 배정받게 되는 불측의 손해를 입지 않도록 하기 위하여 25+54의 선택이 불가능하다고 안내하였다는 것입니다.

또한 관리처분계획 수립 당시에 조합이 산정한 42평형 조합원들의 세대별 개략적인 종전자산 평균 추산액이 32억 6,000만원 상당이었는데요, 관리처분계획 수립당시 25+54의 경우 종후자산이 33억 6,000만원 상당이라서 25+54는 불가능하다는 주장이었습니다.

그렇다면 조합의 주장이 타당한 것 아닌가요?

아니요, 그렇지 않습니다. 조합의 주장은 평균 추산액일 뿐이구요, 실제로 구체적인 감정평가금액을 모두 확인해 보니, 종후자산이 25평형 중 최저가는 9억 6,000만원 상당이 되는 것도 있었고, 또 54평형 중 최저가는 20억 6,000만원 상당이 되는 것도 있었습니다. 위 최저가 25+54를 합하면 30억원 상당이 되는데요

결국 종전자산이 31억원 상당이 되는 42평형 조합원들은 얼마든지 25+54를 분양받을 수 있다는 사실을 확인할 수 있었습니다.

또한 분양신청에 따라 실제 분양을 받을 수 있을지 여부는 소유권자의 판단에 따른 책임인데 이를 원천적으로 막은 것이 잘못된 것입니다.

결국 법원은 위와 같은 사정에 비추어 볼 때, 조합이 타당하지 않다고 판시하였습니다.

우리 대법원도 “법령에 의하여 조합원 지위가 인정되는 조합원들 사이에 권리의 차등을 두는 내용의 총회 결의는 특별한 사정이 없는 이상 무효라고 보아야 한다” 라고 판시(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두5572 판결)하였는데요, 이번 서울행정법원에서도 위 판결을 그대로 원용하였습니다.

더구나 42평 조합원들이 조합이 25+54 분양신청을 금지하는 것이 위법하다고 서초구청장에게 민원을 제기하기도 하였고, 조합에도 항의하였지만 조합은 이를 무시하고 분양절차를 진행하였던 것입니다.

네 그런 사정이 있었군요. 조합의 주장이 별 이유가 없어 보이는군요. 그리고, 이번에 반포주공1단지 관리처분계획이 전부 취소가 되었다고 들었는데요, 전부 취소된 이유는 무엇인가요?

42평형 조합원들이 수백명이 있는데요,