매도청구 소송에서의 피고 승계

주영사무장

최혜진변호사

주: 도시정비법상 주택재건축 사업이 진행되면 조합설립에 동의하지 않은 분들은 조합으로부터 매도청구 소송을 받게 됩니다. 그런데 소송이 진행 중에 부동산을 매매하거나, 증여한 경우와 같이 특정승계가 이루어질 때 매도청구 재판에서는 이를 어떻게 보고 있는지 살펴보고, 조합 또는 승계인들이 주의해야 할 사항은 무엇이 있는지 살펴보도록 하겠습니다. 이러한 이야기를 나누기 위해 법무법인 센트로 최혜진 변호사님 모셨습니다.

주: 변호사님! 먼저 궁금한 것이 매도청구 소송이 진행되고 있는 상태에서 소송이 진행되고 있는데 소유권이 바뀐다, 이게 일반적으로 가능한 이야기인가요?

최: 네, 불가능한 것은 아닙니다. 조합이 매도청구를 당했다고 하더라도 ,처분금지 가처분이라는 것을 그 소유자에 대해서 설정을 하지 않았다면, 토지등 소유자는 매매를 한다던지, 증여를 한다던지 그런 것이 가능해서 소유권 변동이 이루어질 수 있습니다.

    +개정법에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업의 경우 조합설립인가 후에 매매, 증여 등의 경우에도 제39조 제2항에서 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있으므로 매도청구 대상이 됩니다.

주: 그렇군요! 처분금지 가처분이 되어있지 않다면 얼마든지 양도, 매매, 증여 등 소유권이 변동되는 상황이 올 수 있다는 말씀이신데요.

    매도청구 소송이 진행되는 도중에 보통 우리가 민사소송은 6개월에서 1년정도 가고, 2심 3심까지 가면 2년이 넘게 굉장히 오래가는데, 그 과정 중 소유권이 변동되었을 때 원고인 조합은 그 피고가 바뀌는 것을 어떻게 처리할것인가 에 대해서 이야기를 해보려합니다.

    나눌 이야기중에 대표적인 대법원의 판결이 나와서, 그것에 대해서 소개를 부탁드리겠습니다

최: 네 일단 사실관계부터 말씀드리겠습니다 A조합이 설립된 이후에 B소유 부동산에 대해서 처분금지 가처분을 해놓지 않은 상황이였습니다. 그때 B가 조합설립에 동의를 하지않자, A조합이 매도청구권을 주장한것인데요. 그 후에 B가 부동산을 C에게 매도를 하였고 A조합은 C를 상대로 B에 지위를 승계를 해야한다는 신청을 했습니다. 그런데 이번 대법원 판례에 따르면 C가 매도청구 소송 이후에 부동산 소유권을 취득하는것만으로는 매도청구 상대방의 지위가 승계되지않는다고 판시한것입니다. 그 근거로 조합의 종전소유자에게 재건축 동의여부만 최고한 상태에서 새로운 소유자가 매수한 경우에는 다시 최고를 하지않고 승계인에게 매도청구를 할 수는 있지만, 새로 부동산을 취득하는 것 자체가 매매계약상 의무를 승계하는 것이 아니기 때문에 조합이 종전소유자에게 매도청구권을 행사한 이후에는 이미 성립한 매매계약상 의무가 승계되지않는다는 것입니다.

주: 그렇군요. 조합은 강제로 소유권을 취득하기 위해서 매도청구권을 행사하기 위해서 최고를 하고 매도청구권 행사라는 그 행위 자체만으로도 매매계약이 강제로 성립된건데, 부동산이 승계되었다고 해서 그렇게 강제로나마 계약이 체결된 것까지 매도인의 의무가 되겠네요. 매도인의 의무까지 승계하는 것은 아니다. 즉 간단히 피고를 바꾸는 것만으로 이 소송에서 피고가 연속되어 질 수는 없다. 그래서 다시 매도청구를 해야 한다.라는 의미로 볼 수 있겠네요.

최: 네 그렇습니다. 그래서 조합은 어떠한 경우라도 새로운 소유자가 변경되어서 새로운 소유자에게는 매매계약상 의무가 승계되는 것이 아니기 때문에 매도청구 소송 새로운 소유자에게 다시 해야한다는 것입니다.

주: 그러면 처분금지 가처분이 미리 되어있는 상태에서 양도, 매매, 증여가 일어났다면 다른 이야기가 나올 수 있겠네요.

최: 그렇습니다. 매매계약이 체결되지 않았다고 하더라도 가처분이 만약에 미리 되어있는 경우라면 새로운 승계인은 그 부동산을 취득할 수 없고 종전소유자가 계속 매도청구의 상대방이 되기 때문에 그 사람에 대해서 매도청구 소송을 하면 됩니다.

주: 처분금지 가처분이라는 것은 부동산 등기부에 처분을 금지하는 취지에 명령조가 들어가 있는건데, 사실 처분금지가처분이 되어있다고 하더라도 매매를 자유롭게 할 수는 있지만, 그 효과를 주장할 수는 없게 되겠죠.

    결국은 매매가 매수당사자들이 부동산을 살 때 처분금지가처분이 되어있는지 여부도 봐야 할 것이고, 조합 입장에서는 매도청구소송을 진행하기전에 처분금지가처분을 미리 해두어야 할 필요가 있을 것이고, 불가피하게 처분금지 가처분을 못한 상태에서 소송을 제기했는데 양도가 일어난 경우에는 대법원의 판결을 유심히 살펴보아야할거같네요.

최: 네 그렇습니다. 참고로 매매경우와 다른점은 상속이라는 상황이 발생했을때인데요. 만약에 토지소유자가 사망했을경우에는 상속인들이 사망한 사람이 소유하고 있던 부동산을 상속받게되었는데 그때 다시 매도청구를 상속인들에 대해서 다시 해야하는 것은 아닙니다. 상속인들이 사망한 사람에 지위가 상속인에게 당연 승계되기 때문에 상속인에게 새로 매도청구 할 필요는 없지만 상속인이 당사자가 되려면 소송절차상 추계 절차를 거쳐야하기때문에 별도에 신청을 하면 됩니다.

주: 양도라고 이야기하는 것은 매매, 증여같은 것을 말하는거군요. 양도는 매도인과 매수인과의 의사교환과 계약이라는 것이 성립되어서 이전되는 것인데, 상속이라는 것은 언제 사망할지 모르고, 사망한 사람과의 계약은 있을 수 없기 때문에 당연히 법률규정에 따라서 부동산을 상속하게 돼서, 추계절차를 거치면 된다, 굳이 상속된 경우에도 같이 피고의 변경이 이루어지지 않는다. 라는 것은 상속에 경우와는 다르다는 말씀을 해주신 것 같습니다.

    조합입장에서는 판결에서 피고를 바꾸지 못하는 상황이 되어서 이런 식으로 중간에 처분금지가처분이 되지 않은 상태에서 피고가 변경되면 다시 매도청구소송을 제기해야 이전에 있던 피고를 승계해서 그대로 제판을 이어나갈 수 없다는 중요한 재건축에 사업을 하는데에 있어서 중요한 판례가 되겠습니다.

    마지막으로 최혜진 변호사님, 조합과 혹은 조합이 아니더라도 이러한 물품을 사려고 하는 사람들이 흔하지는 않습니다. 강제로 매도되고있는 이 부동산을 쉽게 서로 매매한다는 것은 잘 있을 수 없는 일인데, 그게 어떤 조합에 해를 입히기 위한 상황일 수도 있는 것이고 특별한 사정이 있을 수도 있는 것인데, 조합에 대해서 혹은 사려고 하거나 팔려고 하거나 증여하려고 하는 사람들에게 간단히 주의해야 할 점이 있다면 어떤 게 있을지 말씀해주시죠.