지역주택조합 가입계약 해제관련 

출연: 김정우 수석변호사

        이경호 변호사

안녕하세요, 법무법인 센트로의 김정우 수석변호사입니다.

안녕하세요, 부동산문제의 분쟁과 지역주택조합 사건을 담당하고 있는 이경호 변호사입니다.

오늘은 <내가 가입한 지역주택조합, 과연 안전한 것인지, 탈퇴가 가능하다면 내가 낸 돈 중에 얼마나 돌려받을 수 있는지> 에 대하여 말씀드리고자 합니다.

네, 최근 전국에서 주변 시세보다 저렴한 아파트를 공급해준다는 식으로 지역주택조합 사업을 추진하는 곳이 수백여 곳에 이르고 있습니다. 그러나 이들 중 조합이 아닌 업무대행사가 주축이 되어 조합원을 모집하고 있는곳이 대부분이며, 또 일반 아파트 분양인 것처럼 허위·과장 광고를 통해 계약을 체결하는 사례가 급증하고 있습니다.

지역주택조합 사업에 대해서 여러 매체를 통해 그 위험성이 많이 강조되고 있는데요. 공정거래위원회에서도 가입계약에 있어서 여러 요소를 꼼꼼히 살필 것을 권고하고 있고요. 지역주택조합 사업, 정말 가입하지 않는 것이 최선일까요?

그렇지 않습니다. 일부 지역주택조합 구역에 문제점이 있다는 것은 사실이나, 투명하게 안정적인 사업을 추진하고 있는 조합도 많이 있습니다. 저희가 자문한 지역주택조합의 경우 최소한의 추가 분담금으로 조합원들의 입주까지 이뤄낸 성공사례조합도 존재하는 것이 사실이고요. 다만 기본적으로 지역주택조합은 저렴한 비용으로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 만큼 반대로 투자사업이라는 위험부담이 있기 때문에 신중한 결정이 필요하고 조합원분들께서 많은 관심을 가지고 사업을 능동적으로 이끌어나갈 때, 또 감시역할을 제대로 하실 때 사업의 성공이 담보된다고 할 것입니다.

그렇군요. 그러면 안정적으로 사업이 진행 중인 곳보다는 그렇지 않은 구역의 사례에 집중해서 지역주택조합 가입을 생각 중이시거나, 탈퇴를 염두에 두고 있으신 분들 위주로 말씀드려볼까요.  

네, 먼저 지역주택조합 가입을 고려 중이신 분들을 위해 말씀드려보겠습니다. 홍보관의 분양팀에서는 계약을 망설이다가는 원하는 동호수를 받을 수 없게 된다며계약을 종용하곤 합니다. 계약금 일부만 내면 원하는 로얄층의 동호수를 분양 받을 수 있다는 달콤한 말에 많은 분들이 덜컥 계약서를 작성하시는데요. 가입하려고하는 지역주택조합이 안전한 것인지 충분히 알아보신 후에 결정하셔도 늦지 않습니다.

그러면 지역주택조합 가입계약을 체결할 때 이러이러한 것은 확인해보는 것이 좋다라는 등의 말씀을 해주실만한 것이 있을까요?

네.  계약을 하시더라도 계약서 내에 해당계약은 일주일내 철회할 수 있다는 추가문구를 반드시 요청하시는 것이 좋습니다. 또 관할 인허가청에 문의하셔서 조합원모집신고필증을 받고 조합원을 모집하고 있는 조합인지, 조합에서 말하는 토지확보비율이라는 표현이 지주들의 단순 토지사용승낙 비율을 의미하는지 아니면 매매계약체결 비율을 의미하는 것인지 확인 또 확인이 필요할 것입니다.

그리고 계약 당시의 모든 대화 내용을 녹음해두시는 것을 추천드립니다.

그렇군요. 대화 당사자 간에 녹음은 통신비밀보호법 위반이 아니라는 점도 말씀드려야겠네요. 그렇다면 이미 지역주택조합에 가입을 하신분이 탈퇴를 하고 싶은 경우에는 어떻게 해야 할까요?

네, 이미 지역주택조합에 가입하여 수천만 원을 냈는데, 시간이 한참 지났음에도

불구하고 어떠한 이렇다 할 사업 진행이 순탄하지 않은 것 같고, 2차 계약금을 내지 않으면 이자가 발생한다는 독촉장이 날라 오고, 추가분담을 내지 않으면 제명처리 한다는 안내장만 날라 와서 이러지도 저러지도 못하는 분들이 많이 있으신 것으로 알고 있습니다.

저희 센트로에서 해결하였던 사건 중에 불법과 위반 사례를 몇 가지 꼽아보자면,

① 조합원 자격이 없음에도 불구하고 가입시킨 후 철회 및 환불요구에 불응, ② 유명 건설사가 시공사로 확정되었다 내지 토지매입비율 100%라는 확정되지 않은 사실을 토대로 허위 광고, ③ 사업계획과 사업비 등 미확정 상태에서 동·호수 확정 지정 및 확정 분양가 제시, ④ 애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집을 하는 등 지금도 수많은 지역주택조합 가입자들이 위와 같은 허위, 과대광고를 믿은 채 지역주택조합 가입 계약을 맺고 있는 상황입니다.

최근 주택법이 개정되어 탈퇴가 가능해지지 않았나요?

네 맞습니다. 지역주택조합을 관할하고 있는 주택법은 2016년 12월 개정을 통해 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴의사를 알리고 탈퇴할 수 있으며, 탈퇴한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다고 규정하고 있는데요.

이처럼 주택법은 법 개정을 통해 조합원의 임의 탈퇴 및 납입금 반환청구권을 원칙적으로 인정하고 있으나, 그 구체적인 범위 및 내용에 대해서는 조합규약에 따를 것을 조건으로 명시하고 있으므로, 결국 구체적인 탈퇴 및 납입금 반환금액에 대해서는 조합이 작성한 조합규약을 함께 따져봐야 하는 문제점이 있습니다.

주택법이 개정되어 탈퇴권을 명문화하고 있는데 그 절차와 환급액은 조합의 규약에 따른다, 과연 얼마나 실효성이 있을지 의문이네요?

그렇습니다. 관련법이 개정되었다고해서 덜컥 조합에 임의탈퇴 여부를 통지하셨다가는 규약에 따라 업무대행비 등 많은 금액이 공제되고 환급받는 돈은 얼마 안 될 우려가 있습니다. 따라서 전문가와의 상담을 통해 납입금의 전액 반환을 위하여 내가 체결한 계약에 위법사유는 없는지 구체적 검토가 선행되어야 할 것입니다.

 즉, 지역주택조합으로 인한 피해를 구제받으려면 전문가의 도움을 받으시는 것이 가장 정확하고 빠른 길입니다

저희 법무법인 센트로는 지역주택조합 계약의 위법사항 내지 설명의무 위반 등 문제점은 없는지 다각적인 검토를 통해 위반사항을 찾아내어 조합에 내용증명을 발송하여 사건을 맡기신 의뢰인들에게 보다 신속한 탈퇴 및 납입금 반환을 안겨드리고자 노력하는 한편 조합원들의 권리 확보를 위해 민사소송의 제기를 통해 조합원들의 권리구제에 도움이 되는 판결을 얻는 등 주택법 개정을 위해 여러 각도에서 노력하고 있습니다.

네 오늘 잘 들었습니다. 저희 센트로는 지역주택조합의 문제에 관하여 다양한 사건을 처리하여 왔으며, 축적된 노하우가 많다고 자부합니다. 각 시기에 맞는 대응을, 지금 바로, 법무법인 센트로에서 함께 의논하시길 바랍니다.

지금까지 법무법인 센트로의 김정우 변호사, 이경호 변호사였습니다. 법무법인 센트로는 의뢰인의 승소를 위하여 최선을 다해 노력하고 결과로 말씀드리겠습니다. 감사합니다.

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대표 변호사 김 향 훈
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