서울중앙지방법원 (2020.6.12. 판결 선고)

○요지

이 사건은 계약금을 손해배상예정으로 한 임대차계약이 임차인의 보증금 잔금지급 채무 불이행으로 자동해제 특약에 따라 해제되어 임대인이 계약금을 전액 몰취한 사안입니다. 법무법인 센트로는 임차인인 원고를 대리하여 계약금 반환청구를 하고, 손해배상예정액감액주장을 하여 일부승소하였습니다. 이 사안은 임차인의 채무불이행 및 귀책사유의 증거가 명백한 상황에서 계약금을 일부(40%)가량 돌려받았다는 데 의의가 있습니다.

○사안

원고는 피고와, 피고 소유의 아파트에 관하여 임대차계약을 체결하며, 임대차보증금 중 130,000,000원은 계약금으로 지급하고, 1,170,000,000원은 잔금으로 지급하기로 한 바 있으나, 원고의 사정으로 잔금을 지급하지 못하여 원고와 피고는 잔금지급기일을 연장하기로 하는 1차 확약서와 2차 확약서를 작성하였습니다. 2차 확약서는 잔금지급기일을 2018.9.17.로 하고, 연장된 잔금지급기일을 준수하지 못하면 임대차계약이 즉시 해제된다는 것과 손해배상예정액을 계약금인 130,000,000원으로 한다는 내용을 포함하고 있습니다. 이후 원고는 2018.9.17.까지 잔금을 지급하지 못하여 피고는 2차 확약서상의 자동해제특약 및 손해배상액 약정에 따라 원고로부터 지급받은 계약금 1억 3천만원을 몰취하였습니다. 피고는 2018. 9. 19. 제3자에게 이 사건 아파트를 임대하였으며, 원고로부터 지급받은 계약금을 반환할 수 없다는 입장입니다.

○센트로의 주장

이에 원고측 대리인인 법무법인 센트로는 손해배상예정액 감액주장을 하며 금전반환을 청구하였습니다. 이와 관련하여 우리 대법원은 “손해배상예정액이 부당하게 과다한 경우에 법원은 이를 감액할 수 있고, 법원은 사실심 변론종결 당시를 기준으로, 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래 관행 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단” 할 수 있다고 합니다(대법원 2002. 12. 24. 선고 2000다54536 판결 등 참조).

이 사건 2차 확약서에 기재된 손해배상예정액 130,000,000원은 전체 임대차보증금의 10%로서 이는 부동산 거래의 일반적 거래 관행에 해당하는 금액에 해당하나, 원고측 대리인인 법무법인 센트로는 이에 대한 반환 청구를 하면서 ①계약 체결 당시 입회한 피고의 아버지가 잔금지급기일을 2018.9.20.로 재차 연장함에 동의하고, 이 사건 계약금을 반환하여 주겠다고 약정한 사실, ②피고측 공인중개사무소 소속 직원이 원고를 기망하여 원고가 잔금을 지급하지 못한 사실이 있어 피고측 사정으로 잔금지급기일이 연기된 것이고, 최초 잔금지급기일보다 17일 연기된 것에 불과하였던 점 ③피고는 이 사건 임대차계약이 실효된 다음날인 2018.9.19. 새로운 임차인에게 이 사건 아파트를 거의 동일한 조건에 임대하여 임대차 기회 상실 기간이 길지 않았던 점을 들어, 감액주장을 하였습니다.

○결과

이 사건의 경우 채무불이행에 귀책사유가 있는 원고(센트로)측에 증거가 매우 불리하였으나, 법리상 손해배상액의 감경에 관한 대법원 판례의 요건을 충족한다는 센트로 측의 주장을 법원이 받아들여 ‘이 사건 2차 확약서에서 정한 손해배상예정액인 130,000,000원은 80,000,000원으로 감액함이 상당하고, 피고는 원고로부터 지급 받은 이 사건 계약금 중 위 인정된 손해액 80,000,000원을 초과하는 50,000,000원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다’고 판시하였습니다.

○참고사항

위와 같은 판결은, 자신에게 귀책사유가 있고 증거가 자신에게 불리하더라도, 관련 법리에 맞추어 부당하거나 억울한 부분을 충실히 주장할 경우 손해배상금을 일부 돌려받을 수 있다는 점에 그 의의가 있습니다. 따라서 계약금 등을 몰취당한 상황에 처해 있으신 경우, 저희 법무법인 센트로에 연락을 주시면 경험을 바탕으로 좋은 결과가 나올 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

○문의

법무법인 센트로

-대표변호사 김향훈

담당변호사 김향훈

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