정비사업 Q&A

김 향 훈 변호사

종합법률사무소 센트로

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조합이 분양계약체결을 미루면 신의칙 위반

질문 : 저는 분양신청기간에 분양신청을 하였으나 나중에 받아본 종전자산 금액이 너무 적어서 분양신청을 철회하고자 합니다. 분양계약체결을 하지 않는 방법으로 청산받고자 시도하려 하는데 조합이 분양계약체결기간을 정해주지 않고 신탁등기 소송을 제기하였습니다. 신탁등기하면 철거를 해버릴 텐데 어떻게 하나요?

1. 철회는 분양신청기간 만료 전에 해야

분양신청을 할 당시에는 정확한 부담금을 몰라서 일단은 분양신청을 해두는 경우가 있습니다. 그러나 나중에 자신의 부동산에 대한 종전자산평가금액을 받아 보고 실망한 나머지 분양신청을 철회하고자 생각하게 됩니다. 하지만 대법원 판례에 따라 분양신청의 철회는 분양신청기간이 종료하기 전에만 가능하므로 더 이상 철회는 불가능합니다.

2. 정관 제44조 제5항에 따른 청산시도

이때에는 정관 제44조 제5항에서 정한 바대로 분양계약체결기간 중에 계약체결을 하지 않는 방법으로 청산을 받을 수 있습니다. 그런데 관리처분계획인가가 난 이후 수개월이 지나도록 분양계약체결기간을 공지하지 않는 조합이 많습니다. 그렇게 시간이 흐르는 사이 조합에서는 위 정관 제44조 제5항을 개정하기도 합니다.

3. 조합의 신탁등기 또는 명도청구 소송

그런 사이에 조합에서는 빨리 신탁등기를 하라든가 또는 명도를 하라고 청구합니다. 청산받아 나가려면 감정평가를 다시 해야 하는데, 명도를 해버리면 건물은 철거되어 버리니 제대로 된 평가를 받기 어렵습니다.

실제로 위와 같은 소송사례에서 피고는 “조합이 관리처분계획변경인가가 된 이후에도 정당한 이유 없이 분양계약체결절차를 진행하지 않아 피고가 현금청산자의 지위를 취득할 수 있는 기회를 박탈하고 있으므로, 원고조합이 부동산의 소유권이전등기와 인도를 구하는 것은 신의칙에 반한다.“고 항변하였습니다.

4. 분양계약체결을 미루고 소송을 한 조합이 패소한 사례

이에 대하여 서울서부지방법원 재판부는 다음과 같은 이유로 원고조합의 신탁등기청구를 배척하였습니다.

①원고조합이 피고로부터 이 사건 부동산의 인도 및 신탁등기를 받은 후 분양계약체결절차를 진행하는 경우, 피고는 결과적으로 장래에 현금청산자가 될 지위에 있었고 이를 객관적으로 예상할 수 있었음에도 청산금을 지급받기 전에 원고에게 청산금 지급과 동시이행관계에 있는 인도 및 신탁등기의무를 선이행하도록 강제하는 결과가 된다. 또한 부동산에 대한 인도 및 철거가 이루어진 후에는 피고가 현금청산자가 된다 하더라도 시가감정 등을 통하여 부동산에 대한 청산금을 산정하기 어렵게 된다. 이와 같이 분양계약체결기간이 부동산 인도 및 철거의 이전인지 여부에 따라 피고의 법적지위에 큰 영향이 있게 된다.

② 원고조합은 분양신청을 모집하면서 피고에게 추후에 분양계약체결기간이 진행될 때 현금청산을 받을 수 있는 기회가 있음을 알리고 분양신청을 독려하였다.

③ 피고로서도 이 사건 정관규정에 따라 이후 분양계약체결절차에서 조합에서 탈퇴할 기회가 있을 것으로 예상하고 분양신청을 하였을 것이므로 도시정비법 규정과 같이 분양계약체결절차를 별도로 두지 않은 경우보다는 더 적은 주의를 기울이고 분양신청절차에 응하였다.

④ 그럼에도 원고조합이 이 사건 정관규정에 따라 관리처분계획변경인가 이후 원고의 해산 전까지 아무 시점에나 분양계약체결절차를 진행할 수 있다고 보면 조합원들이 분양계약체결절차가 아예 마련되어 있지 않은 경우보다 더 불리한 위치에 놓이게 된다.

⑤ 정관규정으로 현금청산자가 될 가능성을 열어놓은 이상 조속히 분양계약체결기간을 지정하여 조합원과 현금청산자를 분류하고, 이에 따른 미분양분을 반영하여 관리처분계획을 변경하고 변경인가를 받아 이 사건 정비사업을 시행하는 것이 이 사건 정비사업의 신속과 안정을 위하여 바람직하다고 판단된다.

이러한 점들을 고려하면, 원고조합이 이 사건 정관규정에도 불구하고 관리처분계획변경인가 시점으로부터 상당한 기간이 지나도록 분양계약체결절차를 진행하지 않음으로써 피고에게 현금청산자가 될 기회를 주지 않고 피고가 원고의 조합원임을 전제로 부동산에 대한 신탁을 원인으로 한 이전등기와 인도를 구하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 아니한다.

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