정비사업 Q&A

김 향 훈 변호사

종합법률사무소 센트로

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임대주택의 건설비율 하락시 재분양신청을 받아야 하는지 여부

질문 1. 사업시행인가가 변경되면 아무리 경미한 변경이라고 하더라도 다시 분양신청을 받아야 하는지요?

2. 임대주택 건설비율이 낮아짐에 따라 경미한 사업시행계획변경이 있는 경우 다시 분양신청 절차를 거쳐야 하는지요?

1. 분양신청절차를 다시 진행해야 하는지에 관한 판단기준

분양신청절차를 진행하고 있는데 사업시행계획의 변경요소가 생기는 경우가 있습니다. 이렇게 하여 변경된 사업시행계획에 따라 또다시 분양신청절차를 거쳐야 하는지가 문제됩니다.

결론적으로 말한다면 ‘변경되는 사업계획으로 인하여 조합원들이 분양신청을 할지 말지에 관한 판단의 전제가 근본적으로 바뀌는 경우’에는 다시 분양신청절차를 거쳐야 할 것이고, 조합원들의 판단에 별다른 관계가 없는 사항이 변경된다면 다시 분양신청절차를 거칠 필요가 없다고 할 것입니다. 국토교통부 2012. 3. 7.자 질의회신에서도 “최초 분양신청의 근거가 되는 사실관계에 중대한 변화가 생겨 최초 조합원들의 분양신청 의사 결정에 영향을 미치는지 여부 및 일반분양의 실시여부 등을 포함한 현지 현황, 관련서류 및 관련법령을 종합적으로 검토 판단하여야 한다”고 하고 있습니다.

일반적으로는 도시정비법 시행령 제28조에서 정하는 ‘경미한 변경’의 경우가 여기에 해당한다고 할 것입니다. 그러나 경미한 사항의 변경이 여러 개가 겹침으로서 조합원들의 판단의 전제가 근본적으로 바뀔 정도에 이른다면 이 역시 새로운 분양신청절차의 사유가 된다고 할 것입니다. 대표적인 사례로는 기존에 신청했던 평형이 없어지거나 설계가 근본적으로 바뀌는 경우입니다.

2. 임대주택의 건설비율이 하락된 경우

임대주택의 건설비율이 하락된 경우에는 조례에서 정비계획의 경미한 변경에 해당한다고 하고 있습니다. 그에 따른 사업시행계획도 역시 경미한 변경에 해당하게 되며(도시정비법 시행령 제38조 제10호), 이 때는 변경인가를 받을 필요가 없이 ‘신고’만 하면 됩니다. 이 경우에는 기존에 분양신청한 사람들에 대하여 영향이 거의 없어 재분양절차를 거치지 않아도 될 것으로 사료됩니다. 다만 임대주택의 건설비율의 하락으로 인한 사업성 증가를 활용하기 위해 대폭적인 설계변경과 평형변경을 행한다면 이는 기존에 분양신청한 사람들의 권리관계를 해하고 혼란을 초래하므로 다시 분양신청절차를 거쳐야 할 것입니다.

3. 최초 분양절차에서 분양신청을 하지 않은 사람들의 이익을 고려해야 하는지 여부

이처럼 다시 분양신청절차를 진행해야 하는지 여부에 관하여는 최초 분양신청절차에서 분양신청을 함으로써 사업참여의 의사를 분명히 한 조합원들의 기득권을 해하게 되는지 여부를 검토해야 합니다. 이에 반하여 최초 분양신청절차에서 분양신청을 하지 않아 조합원 자격을 상실하게 되는 사람들의 이익을 고려하여 재분양절차진행 여부를 판단할 필요는 없습니다. 이들은 이미 조합원자격을 박탈당하였으므로 비록 그 이후에 사업계획이 변경되어 이들이 분양신청을 하고 싶었을 상황이 초래되더라도 이는 자신들이 조합원자격을 박탈당한 이후의 일이기 때문에 그에 대한 권리주장을 할 수 없습니다.

경우에 따라서는 조합이 분양미신청으로 인하여 조합원의 자격을 상실한 자들에게 재분양신청의 기회를 부여하기도 하나 이는 재건축사업을 원만하게 진행하기 위한 호의적 차원에서 하는 것일 뿐이지(서울고등법원 2013. 8. 29. 선고 2012나79660 판결), 그들이 분양신청을 할 수 있는 권리가 있어서 그런 것은 아닙니다.

다만 분양신청기간이 진행되는 도중에 사업시행계획의 변경사유가 밝혀져 현재 진행중인 분양신청의 전제사실이 장래 바뀌고 그에 따라 추후 다시 분양신청절차가 진행될 것이 예상되는 경우에는, 비록 해당 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않는 사람들도 장래에 바뀐 사업계획의 내용에 따라 분양신청을 할 것인지 여부를 결정하는 데에 일정한 기대이익을 가지므로 재분양신청의 기회를 부여함에 있어서는 이들의 이익도 어느정도 고려하여야 할 것입니다.

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