정비사업 Q&A

김 향 훈 변호사

종합법률사무소 센트로

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현금청산기한 150일의 의미와 이자지급

질문 : 도시정비법 제47조에서는 ‘분양신청을 하지 않거나 철회한 자는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 현금청산하여야 한다’고 규정하고 있습니다. 그렇다면 조합에서는 해당일로부터 149일째 되는 날까지는 청산금을 지급하지 않아도 되는가요?

답변 : 위 규정은 150일 이내에는 반드시 지급하라고 하는 취지일 뿐 그 전에는 지급하지 않아도 된다는 의미는 아니므로 150일 이전이라도 청산대상인 토지등소유자가 자신의 의무인 소유권이전등기 및 명의의무를 완료하면 그 때부터 조합에게는 원금 및 이자지급의무가 발생합니다. 토지등소유자가 자신의 의무이행제공을 소송중에 한 경우에는 20%의 이자가 가산됩니다.

1. 도시정비법 제47조와 관련 판례

2012. 2. 1. 개정되기 이전의 도시정비법 제47조는 다음과 같이 규정하고 있었습니다.

제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)사업시행자는 토지등소유자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청을 철회한 자

3. 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자

위와 같은 규정 하에서 우리 대법원은 ‘조합이 언제부터 청산금을 지급하여야 하는지’에 대하여 다음과 같이 판시하였습니다.

대법원 2008.10.9. 선고 2008다37780 판결 【청산금】

[1] 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1호, 제2호의 규정에 따라 사업시행자는 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회하는 경우에 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는바, 여기에서 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간의 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이고, 분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 ‘관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날’이다.

[2] 도시 및 주거환경정비법 제47조의 규정에 따라 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다.

즉, 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간의 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지등소유자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 본 것입니다. 또한 대법원은 같은 날짜에 조합원 자격도 상실된다고 보았습니다.

대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 소유권이전등기절차이행등 (자) 파기환송

[1] 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 상당하다.

[2] 그리고 이 때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다.

위와 같은 취지의 판시는 대법원 2009.9.10. 선고 2009다32850,32867, 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203, 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215, 대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936에서 계속된 바 있습니다.

2. 2012. 2. 1. 개정된 제47조의 해석

2012. 2. 1. 개정된 도시정비법 제47조는 위와 같은 대법원의 판결을 반영하여 다음과 같이 개정되었습니다.

제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ①사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012.2.1>

1. 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음 날

2. 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자: 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날

3. 삭제 <2012.2.1.>

② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. <신설 2012.2.1>

제1항 제1호와 제2호에서 청산금지급의무 개시일을 ‘분양신청기간 종료일의 다음날’이라고 명시한 것입니다. 그리고 제2항을 신설하여 “사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다”라고 규정하여 150일 경과 이후에는 이자를 지급하도록 하였습니다.

3. 150일 이전에는 조합이 ‘원금’이나 ‘이자’를 지급하지 않아도 되는지 여부

가. 149일째까지는 청산금 ‘원금’을 지급하지 않아도 적법한지?

개정된 제47조 제2항의 문언을 보면 마치 150일이 경과되기 전까지 즉 149일째까지는 청산금 원금을 지급하지 않아도 되는 것처럼 보입니다.

그러나 ①위에서 언급한 대법원 2008.10.9. 선고 2008다37780 판결이 조합의 청산금지급 ‘의무’의 발생시점을 ‘분양신청기간 종료일 다음날’이라고 명시한 점