정비사업 Q&A

김 향 훈 변호사

종합법률사무소 센트로

www.newtn.co.kr

재개발 현금청산의 특이성

(재결전치주의 - 수용절차의 경유, 조합원의 재결신청 청구권)

질문 : 재개발조합원입니다. 사업시행계획이 변경된 이후 새로 있은 분양신청기간 동안에 분양신청을 하지 않아 현금청산자로 분류되었습니다. 그런데 조합은 그로부터 150일이 지나도록 아직껏 현금청산을 해주지 않고 있습니다. 저는 사업이 너무 지지부진하여 청산금을 받고 싶습니다. 조합이 계속하여 청산금을 주지 않는 경우에는 어떻게 해야 하나요?

답변 :  재건축사업의 경우에는 조합원이 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않으면 '분양신청기간 종료일' 다음날에 조합에 청산금지급의무가 발생합니다. 그러므로 조합원은 바로 조합에 대하여 민사소송으로 청산금 지급청구소송을 제기할 수 있습니다. 이점은 조합설립에 미동의한 경우 조합만이 매도청구할 수 있는 경우와 대비됩니다.  

             그러나 재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에는 현금청산자가 된 조합원이 조합을 상대로 막바로 소송을 제기할 수 없고 먼저 수용재결절차를 거쳐야 합니다. 그렇게 한 뒤에야 비로소 (행정)소송절차로 이행되는데 이를 재결전치주의라고 합니다. 그런데 수용재결신청권은 사업시행자인 조합에게만 있으므로 조합원으로서는 조합측에 재결신청을 해줄 것을 청구(공익사업법 제30조)하는 수밖에 없습니다.

         이 재결신청의 청구는 그 자체로는 재결신청의 효과를 가져오는 것은 아니지만 조합이 재결신청을 게을리할 경우 그 지연된 기간동안 20%의 이자를 발생케 하는 효과가 있습니다. 그리하여 나중에 재결된 보상금에 이 이자금액이 가산되어 지급되므로 반드시 해둘 필요가 있습니다.내용증명 하나만 보내면 되므로 절차도 매우 간단합니다.

    1. 재건축의 경우 - 분양신청기간 종료일 다음날 청산급지급의무 발생,  

                           - 조합원도 소제기 가능, 조합은 매도청구절차 준용 

재건축사업에서는 분양신청기간내에 조합원이 분양신청을 하지 않으면 도시정비법 제47조에 따라 현금청산대상자가 되고 조합원의 지위를 상실합니다. 그리고 아래의 판례에서 보는 바와 같이 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이 됩니다. 즉 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’에 조합에 청산금 지급의무가 발생하므로 조합원은 조합에 대하여 이러한 의무의 이행을 촉구하는 취지의 소제기를 할 수 있는 것입니다 .

대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 소유권이전등기절차이행등 (마) 상고기각

[1] 재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자 등에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극)

[2] 그로 인한 매매계약의 성립시기(=분양신청기간의 종료일 다음날)

[1] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고만 한다) 제47조는 사업시행자인 재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자 등에 대하여 부담하는 현금청산 의무를 규정하는 것에 불과하므로(이하 위 토지등소유자 등을 ‘현금청산 대상자’라고 한다), 재건축조합이 위 조항을 근거로 하여 곧바로 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수는 없다. 한편 사업시행자인 재건축조합에게는 원칙적으로 정비구역 내 부동산에 관한 수용권한도 인정되지 않는 것이고(도시정비법 제38조 참조), 도시정비법 제39조에서 규정하는 사업시행자의 매도청구권도 원칙적으로 조합원이 아닌 자를 상대로 하는 것으로서 조합설립에 동의한 조합원이었던 현금청산 대상자에 대하여 바로 적용할 수는 없는 것이나, 현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므로, 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용하여 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 봄이 상당하다.

[2] 다만, 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지․건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 하며, 그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 없다고 보아야 한다.

      

조합원이 위와 같은 소송을 제기하였는데 특별한 사정이 없으면 법원은 "피고 조합은 원고로부터 소유권이전등기서류의 제공 및 건물명도를 받음과 동시에 매매대금(평가금액)을 지급하라"는 상환이행판결을 하게 됩니다(조합이 항변권을 행사한 경우). 만일 소송도중에 원고 조합원이 소유권이전등기서류의 제공과 건물명도를 완료하면 그 때부터는 조합의 동시이행항변권이 상실되고 매매대금에 소송촉진을 위한 특례법상 20%의 이자가 가산됩니다(서울동부지방법원의 2012년도 판결례).

조합설립이후 조합설립에 미동의한 자에 대하여 도정법 제39조에 따라 이루어지는 매도청구는 동 조항이 ‘사업시행자는 ~ 매도청구할 수 있다’라고 되어 있으므로 그 청구권이 조합에게만 있습니다. 그러나 도정법 제47조에 따라 현금청산대상자가 된 경우에는 ‘분양신청기간 종료일’ 다음날에 조합에 청산금 지급을 할 ‘의무’가 발생하므로 이러한 조합의 의무를 바탕으로 하여 조합원이 조합을 상대로 소제기를 할 수 있는 것입니다.

소제기 당시에 조합원이 건물명도와 소유권이전등기서류제공의 의무를 다하지 않았다고 하더라도 이는 상대방인 조합이 항변할 문제일 뿐 이를 이유로 하여 조합원의 소제기 권한 자체를 배척하거나 그 권한행사가 위법하다고 볼 수는 없습니다. 바로 이것이 항변권의 의미입니다. 조합에게 동시이행(건물명도 및 소유권이전등기서류의 제공)의 항변권이 존재한다고 하더라도 이는 조합원의 청산금지급청구 자체를 위법하게 하는 것은 아니고 그러한 항변권을 행사할지 안할지는 완전히 조합의 자유의사에 맡겨져 있습니다. 그리고 조합이 실제로 항변권을 행사한 경우라도 원고의 권리주장이 완전히 배척되지 않고 ‘서로 맞바꾸라는 취지’의 상환이행판결(원고 일부승소판결)을 하게 되는 것입니다. 

2. 재개발의 경우 - 현금청산시 수용절차로 이행

재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에는 도시정비법 제38조, 제40조에 의해 공익사업법이 준용되므로 현금청산시 수용절차에 의하게 됩니다. 이 점을 확인하는 대법원 판례는 다음과 같습니다.

대법원 2008.3.13. 선고 2006두2954 판결 토지보상청구

도시정비법에서는 현금청산대상자들에 대한 청산금은 사업시행자와 현금청산대상자가 협의에 의해 그 금액을 정하되, 협의가 성립되지 않을 때에는 공익사업보상법에 의한 수용절차로 이행될 것을 예정하고 있다고 보아야 할 것이다.

대법원 2013. 1. 10. 선고 2011두19031 주거이전비등

도시정비법 제47조,