정비사업 Q&A

김 향 훈 변호사

종합법률사무소 센트로

www.newtn.co.kr

자금차입 의결시 차입한도를 명시해야

질문 : 당 조합은 시공자선정 총회에서 ‘자금의 차입과 그 방법·이율 및 기투입 사업경비상환 승인의 건’도 같이 의결하였습니다. 그런데 자금의 차입한도 금액을 명시하지는 않았습니다. 이 경우 정비업체 등에 대한 용역비 지급을 위해 시공자로부터 자금을 차입하는 것이 가능한지요?

1. 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 --> 총회의결사항

도시정비법 제24조 제3항 제2호에서는 ‘자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법’을 총회의 의결사항으로 규정하면서 동시에 대의원회가 대행할 수 없는 사항으로 하고 있습니다(동법 시행령 제35조 제1호). 자금차입은 ‘채무부담행위’로서 종국적으로 조합원들에게 부담이 귀착되는 것이므로 조합원들이 직접 총회에서 토론하고 결정하게 하려는 취지에서 규정된 것입니다.

2. 자금차입의 한도가 명시될 것이 필요합니다.

그런데 대부분의 조합에서는 위 사항을 의결하면서 제안내용을 다음과 같이 지극히 추상적으로 기재하고 있습니다. 즉, 제안내용으로 “총회에서 선정된 시공자 또는 금융기관으로부터 차입하여 기투입 사업경비(협력업체 기성금, 대여금) 및 조합운영비용으로 사용하고 이율은 시공자 및 금융기관과 조율하여 확정한 이율로 하며, 조합원의 부담금 및 일반분양대금을 통하여 수시 상환하는 것을 조합원 여러분께 의결을 구합니다.”라고 기재하는 것입니다. 위 제안내용에는 ‘자금차입을 선정된 시공자 또는 금융기관으로부터 한다’는 것만 들어 있을 뿐, 그 최고한도액이 정해져 있지 않습니다.

위와 같은 의결을 바탕으로 하여 시공자로부터 자금을 차입하고자 하는 경우 그 차입금액이 수십억원이상의 상당히 큰 금액에 이를 경우에는 다시 총회의결을 받아야 할 필요가 있다고 생각됩니다. 그리고 이처럼 애매한 총회의결을 바탕으로 시공자와의 금전소비대차계약서를 작성하는 것도 매우 위험한 행위이므로 따로 총회의결을 받아서 행하는 것이 안전할 것입니다.

3. 시공자의 사업참여제안서에 대여금 한도액이 기재되어 있는 경우

질문하신 사안에서는 자금차입을 의결하는 총회에서 시공자도 선정하였습니다. 만일 총회 회의자료에 경쟁 시공자들의 사업참여제안서들이 수록되어 있고 여기에 ‘무이자 대여 한도액’으로 예를 들어 500억원과 450억원이 각 기재되어 있다면 바로 이 금액이 차입한도액으로 명시된 것이 아닌가 생각해볼 수 있습니다.

그리고 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009도14296 판결에서는 “주택재개발사업의 성격상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적 내용을 총회에서 사전에 의결하기 어렵다 하더라도 위 법 규정 취지에 비추어 보면 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’을 체결하는 경우에는 사전에 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인하여 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 그에 관하여 총회의 의결을 거쳐야 한다.”라고 판시하여 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 ‘개략적으로’ 밝히면 된다고 보았습니다.

이러한 점들을 감안하여 보면 총회상정 시공자들의 사업참여제안서에 기재된 무이자 대여금 한도액이 바로 자금차입의 한도액이라고 볼 여지가 있을 것이며 그 한도액 내에서 차입한 행위 및 금전소비대차계약서 작성행위는 비록 민사적으로는 무효라고 하더라도 형사적으로 이를 처벌하기는 어렵다고 생각됩니다.

4. 제안내용을 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.

시공자 선정총회의 회의자료에는 사업참여제안서가 포함되어 있고 여기에 무이자대여금 한도액이 기재되어 있으나 이는 매우 두꺼운 총회자료의 깊숙한 곳에 들어 있어서 조합원들이 총회장에서 찾기는 쉽지 않습니다. 그러므로 자금차입 안건의 제안내용에 “이 총회에서 선정된 시공자가 제안한 무이자 대여금의 한도내에서 자금을 차입할 것을 의결합니다”라고 분명하게 명시하는 것이 좋을 것입니다. 또한 시공자 선정총회가 아닌 별도의 총회에서 자금차입안건을 의결하는 경우에는 더욱 더 분명하게 그 차입한도액을 명시하여야 할 것입니다.

<문의 02-532-6327~8>