Ⅰ. 질문내용

1. A지구와 B지구 주택재개발정비사업 조합에서 조합원 동의 받은 조합정관개정안을 인가하면 인가전에 사용한 사업비에 대하여도 소급 적용하여 청산금 지급시 공제할 수 있는지? 공제할 수 없다면 부칙에 인가일부터 적용된다는 조문을 추가하도록 보완 요청할 수 있는지?

2. B지구 정관개정안 중 제44조 제5항에 조합원은 관리처분계획인가 후 90일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다라는 항을 조합원은 관리처분계획인가 10개월이내에 조합원 동 호수 추첨을 완료하고 시공사와 협의하여 착공전 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다라고 개정고자 하는데 도정법 개정(법률 제11293호: 2012. 2. 1.)제47조 제1항 규정에 따르면 2013. 12. 23.까지 최초로 조합설립인가를 신청한 분에 한하여 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자는 분양신청기간 종료일의 다음 날, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획 인가를 받은 날로부터 150일 이내에 대통령령(청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정)으로 정하는 절차에 따라 토지 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다고 하였으나 시공사와 협의하여 착공전 분양계약체결을 하여야 하며 라는 규정으로 개정하는 것이 법을 위반하는 것은 아닌지?

Ⅱ. 검토의견

1. 질의에 대한 답변요지

가. 조합원의 동의로 조합정관의 개정이 이루어질 경우 인가 이전 사업비에 대하여도 청산금 지급시 공제하는 것이 가능하다고 사료됩니다.

나. ‘시공사와 협의하여 착공 전 분양계약체결을 하여야 하며’라는 규정으로 개정하는 것은 도시정비법에 위반되지 않는다고 사료됩니다.

2. 질의에 대한 구체적 답변

가. 질문내용 1.에 대한 답변

위 질의는 아래의 대법원 판시에 따른 것으로 보입니다.

대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 주거이전비등 (바) 상고기각

◇ 주택재개발정비사업조합이 현금청산대상자에 대하여 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비에 관하여 청산 또는 반환을 구할 수 있는지 여부(원칙적 소극)

구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 같다. 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제19조 제1항은 “정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.”라고 규정하고 있고, 제60조 제1항은 “정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.”라고 규정하고 있으며, 제61조 제1항은 “사업시행자는 토지등소유자로부터 제60조 제1항의 규정에 의한 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과․징수할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 제61조 제3항은 “제1항 및 제2항의 규정에 의한 부과금 및 연체료의 부과․징수에 관하여 필요한 사항은 정관 등으로 정한다.”라고 규정하고 있다.

그리고 구 도시정비법 제47조는 “사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지․건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. 1. 분양신청을 하지 아니한 자, 2. 분양신청을 철회한 자, 3. 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제48조는 “사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지․건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산 금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장․군수가 추천하는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.”라고 규정하고 있다.

한편 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등으로 구 도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원의 지위를 상실하고(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 등 참조), 구 도시정비법상 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급하여 반환할 의무가 있는 것은 아니다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결 등 참조).

이러한 구 도시정비법과 같은 법 시행령의 내용, 형식 및 체계 등에 의하면, 주택재개발사업에서 사업시행자인 조합은 토지등소유자인 조합원에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따라 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입과의 차액을 부과금으로 부과․징수할 수 있으나, 조합원이 구 도시정비법 제47조나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하여 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 조합은 현금청산대상자에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과․징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다.

위 대법원 판시에 의하면 “현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다”라고 판시하고 있습니다.

위 대법원 판시에 의하더라도 정비사업비 중 어느 부분을 조합정관등으로 규정하여 분담하게 할 수 있는지, 정관으로 규정한 경우 언제부터 언제까지의 사업비를 분담하게 할 수 있는지 여부에 대하여는 명확한 설시를 하고 있지 않아 해석상 문제의 소지가 있다 할 것입니다.

그러나 조합정관등의 개정으로 조합이 현금청산대상자들에 대하여 조합사업비를 분담시킬 수 있다고 할 경우 현금청산대상자들이 조합원의 지위를 상실하기 이전 즉 조합원의 지위를 지니고 있었던 기간 동안의 사업비에 대하여 조합은 현금청산대상자들에 대하여 분담시킬 수 있다고 보여집니다.

즉 조합원의 지위를 지니고 있는 동안의 전체 사업비를 분담하게 할 수 있는 것으로 조합정관개정에 대한 인가 이후부터의 사업비를 공제할 수 있다고 한정해석하는 것은 적절하지 않은 것으로 판단됩니다.

다만 강제가입제를 택하고 있는 주택재개발사업의 특성상 조합설립 당시부터 조합설립에 반대하여 조합설립동의서를 제출하지 않은 자들에 대하여까지 개정된 조합정관의 효력이 미쳐 사업비를 분담시킬 수 있는지에 대하여는 논의의 여지가 있다 할 것입니다.

반면 조합정관의 개정에 반대하는 자들에 대하여도 사업비를 분담시킬 수 있는지 여부 역시 문제될 수 있으나 조합정관은 단체의 내부법률관계를 규율하는 자치법규로서 사업시행자 및 그 구성원을 구속하는 것으로 적법한 의사 및 의결정족수를 충족하여 의결된 이상 단체법적인 특성으로 인하여 조합정관의 개정에 반대한 자들에 대하여도 사업비를 분담시킬 수 있다고 보아야 할 것입니다.

나. 질문내용 2.에 대한 답변

대법원은 “법인의 정관이나 그에 따른 세부사업을 위한 규정 등 단체내부의 규정은 특별한 사정이 없는 한 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 등 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것이거나 결정절차가 현저히 정의에 어긋난 것으로 인정되는 경우 등을 제외하고는 이를 유효한 것으로 시인하여야 한다”(대결 2007. 7. 24. 2006마635)라고 판시하고 있습니다.

한편, 분양계약을 체결하지 않은 자들이 현금청산자인지 여부에 대하여는 도시정비법에는 아무런 규정을 두고 있지 않으며 표준정관 제44조 제5항에서 규율하고 있습니다.

위 표준정관 규정이 강행법규에 위반되는 것인지 여부에 대하여 다툼의 여지는 있으나 도시정비법이 조합원의 분양신청절차와 별개로 분양계약절차에 대해서는 규정하고 있지 않은 이유는 분양계약 등의 절차가 필요 없다거나 이를 금지시키기 위한 것이 아니라 원래 재개발 재건축조합의 운영과 조합원 사이의 권리분배 및 신축된 건물 또는 대지의 소유권 이전방식등은 일반 민법 등에 의하여 자율적으로 이루어질 것이 예정되었던 것으로(대판 2009. 6. 11. 2008다20751 참조) 이는 조합의 자율에 맡겨도 충분한 것임에 비추어 볼 때 위 표준정관 규정이 강행법규에 위반되어 무효라고 볼 수는 없다 할 것이며 실제 실무상 대부분 위 표준정관에 의하여 운영되어 지고 있습니다.

질의 사례의 B지구 정관개정안 제