정비사업 Q&A

2011. 1.경 

상가제척 토지분할소송

질문 : 재건축조합설립추진위원회입니다. 단지 내 상가가 재건축에 반대를 하여 조합설립동의요건(동별 3분의 2이상의 동의)을 충족시킬 전망이 없습니다. 이런 경우 토지분할소송을 하면 된다고 하는데 시간은 얼마나 소요되는지 그리고 반드시 소송이 종결되어야 조합설립이 가능한지 등에 관하여 알고 싶습니다.

1. 토지분할청구의 필요성

1개의 주택단지 내에 상가와 아파트를 같이 건설하여 상가소유자들과 아파트소유자들이 부지 전체를 상호 공유하게 되었는데 이를 하나의 정비구역으로 지정할 경우 상가소유자들이 영업중단등의 사유를 들어 과다한 이익을 요구하는 바람에 조합설립인가 요건을 충족하기 어려운 경우가 많습니다. 이러한 경우에 대비하여 특례규정인 도시정비법 제41조(주택재건축사업의 범위에 관한 특례)가 있습니다.

2. 도시정비법 제41조의 규정 내용

도시정비법 제41조에서는 “사업시행자 또는 추진위원회는 조합 설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 주택단지안의 일부 토지에 대하여 토지분할을 청구할 수 있다. 다만 법원에 토지 분할을 청구하기 위해서는 분할 대상 토지 및 그 지상 건축물의 토지등소유자와 먼저 협의를 거쳐야 한다”라는 취지로 규정하고 있습니다. 또한 동조 제4항에서는 “토지분할이 청구된 경우로써 분할되어 나갈 토지 및 건축물에 관한 토지등소유자의 수가 전체의 10분의 1 이하이고 해당 건축물이 분할선상에 위치하지 아니하며 해당 토지가 2미터 이상의 도로에 접하는 경우에는 토지분할이 완료되지 아니하여 동의요건에 미달되더라도 건축위원회의 심의를 거쳐 조합 설립의 인가와 사업시행인가를 할 수 있다.”라는 내용으로 규정하고 있습니다. 즉 토지분할 소송만 제기해 두면 재판이 끝나지 않더라도 바로 조합설립인가가 가능하도록 한 것입니다.

3. 토지분할 소송의 원고, 피고, 기간 등

토지분할 소송의 원고는 추진위원회 또는 사업시행자(조합)가 됩니다. 피고는 분할 대상인 토지와 건축물(통상 상가)의 소유자 전부를 대상으로 삼아야 하며 조합설립동의여부를 불문합니다.

아파트 거주자 즉 분할되고 잔존하는 지역의 토지등소유자 중 조합설립에 동의하지 않은 자가 피고로 되느냐에 대하여 일부 판결에서는 피고가 되지 않는다고 보았으나 도시정비법 제41조는 기본적으로 민법상 공유물분할의 성격을 가지므로 고유필수적공동소송으로 보아 이들도 피고로 삼는 것이 안전할 것입니다. 서울중앙지방법원 2006가합77567판결에서는 이들을 피고로 삼지 않았다는 이유로 소를 각하한 바 있습니다.

토지분할소송을 제기하려면 ‘분할되어 나갈 토지 및 건축물에 관한 토지등소유자의 수가 전체의 10분의 1 이하이고 해당 건축물이 분할선상에 위치하지 아니하며 해당 토지가 2미터 이상의 도로에 접하는 경우’에만 가능하다고 하는 일부 견해가 있으나 이는 토지분할소송 제기 후 조합설립인가와 사업시행인가를 위한 조건일 뿐 토지분할소송 자체의 적법요건은 아니라고 판단됩니다.

4. 송달 및 재판소요기간

현재까지의 판결례를 분석하여 보면 피고의 수가 30~40명인 경우 송달에만 8개월 이상이 소요되고 판결선고시까지 총 2년 정도가 걸리는 것으로 파악됩니다. 최근에는 재판기간이 약간 단축되고 있는 것으로 보이는데 피고가 100명 정도인 경우에는 1심 판결선고시까지 약 1년 6개월에서 2년 정도소요될 것으로 예상하여야 할 것입니다. 토지분할 소송은 고유필수적 공동소송이므로 1인이 항소하면 전원이 항소하는 것과 같은 효과가 발생하고 항소인이 다른 전원에게 송달하여야 하는 등 절차가 복잡하므로 항소되는 경우가 매우 드물고 1심 판결로 대부분 확정됩니다. 통상 3심까지 가는 다른 재판과는 달리 최종 확정되는데 걸리는 기간은 오히려 적게 걸립니다.

5. 정비구역 분할 또는 변경의 필요성

토지분할은 어디까지나 조합설립의 편의와 소유관계를 정리하기 위한 것이므로 궁극적으로는 정비구역 변경 또는 분할이 필요하다 하겠습니다. 분할되어 나갈 토지 및 건축물(상가)에 관한 토지등소유자의 수가 전체의 10분의 1을 넘는 경우에는 토지분할소송을 제기하더라도 곧바로 조합설립인가가 되지는 않으므로 정비구역분할 또는 변경이 이루어져야 조합설립이 가능할 것입니다. 이와 관련하여 도시정비법 제34조에서는 정비사업의 효율적인 추진을 위해서는 정비구역을 분할할 수 있다고 규정하고 있으며 이 경우에는 정비계획의 ‘경미한 변경’에 해당되어 주민설명회, 주민공람, 지방의회 의견청취절차 등의 절차를 모두 생략할 수 있습니다.

6. 조합설립동의서의 재징구 여부

토지분할청구 및 정비구역 변경을 하기 전에 이러한 사항을 전제하지 않은 상태에서 이미 징구된 조합설립동의서의 효력은 어떠한지가 문제됩니다. 서울행정법원 2010구합13838호에서는 “상가면적이 전체면적의 3.8%, 상가 소유자가 전체소유자의 4.8%정도에 불과하여 사업의 본질적인 내용이 변경된 것으로 보이지 않는다”라는 등의 이유로 재징구의 필요가 없다고 보았습니다. 만일 상가의 면적과 소유자가 전체 면적과 소유자에서 차지하는 비율이 상당히 클 경우에는 ①동의서를 전면적으로 다시 징구하거나, ②이미 걷은 동의서에 ‘변경내용에 동의한다’고 부기하고 인감날인하게 하거나, ③ 주민총회(창립총회 등)에서 이러한 사항을 결의에 붙여 특별정족수의 의결을 받거나, ④정비계획 변경으로 인하여 동의철회를 할 수 있음을 분명히 고지하는 등의 조치를 취해 두어야 추후 소송에 대비할 수 있을 것입니다.

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