1. 얼떨결에 ‘이사’로서 연대보증을 한다.

정비사업(재개발, 재건축)조합의 이사나 추진위원회 위원이 되었다가, 시공사 등과의 계약에 얼떨결에 연대보증을 하는 일이 있다. ‘형식상’ 쓰는 것이라고 하는 말에 다들 자기 이름을 쓰고 도장을 찍었었다. 그러나 ‘도장 찍는 일’ 치고 ‘형식상’ 찍는 것은 없다. ‘도장을 찍는다’는 행위 자체가 나중에 ‘실질적’인 책임을 질 것에 대비한 것이기 때문이다.

2. 연대보증책임이 그동안 현실화되지 않았던 이유

예전에는 이렇게 연대보증을 하더라도 개발사업이 표류되지 않고, 끝까지 진행되고 분양까지 무사히 마쳤으므로, 연대보증책임을 현실화될 일은 거의 없었다.

3. 최근 개발사업이 중단되면서 업체들이 매몰비용을 ‘연대보증인’에게 청구하는 일이 늘어났다.

그러나 요즘은 중간에 사업이 좌초되는 일이 많아서, 조합에 돈을 투자했던 용역업체들이 연대보증을 섰던 이사나 임원들에게 현실적으로 그 책임을 추궁하는 일이 많다.

4. 연대보증 책임을 인정하려면 연대보증의 의사가 명확해야 한다.

돈을 실제로 빌려서 쓴 실채무자 보다 연대보증인이 훨씬 더 억울하다. 채무자는 그 돈을 갖다가 쓰기라도 했지만, 연대보증인은 그 돈을 써보지도 못하고 물어내야 하기 때문이다. 이렇듯 억울하기 짝이 없는 연대보증 책임을 인정하려면 보증인의 보증의사가 매우 명확해야 한다. 그러므로 계약서 전후 좌우를 살펴보아서 조금이라도 ‘연대보증’의 의사를 인정하기 어려운 정황이 보인다면 소송상 이를 강력히 주장해야 한다.

용역계약서에 연대보증인이 도장을 찍는 란이 있는데 해당 페이지에 명확히 “본인은 위 계약의 내용을 충실히 이해하고 연대보증합니다”라는 취지의 문구가 있다면 이사들은 책임을 면하기 힘들다.

가. 도장 찍은 페이지에는 연대보증의 표현이 없는 경우

그러나 도장을 찍은 페이지에는 막상 ‘연대보증’을 의미하는 아무런 표현이 없고 그 앞장이나 뒷장에 ‘연대보증’이라는 말이 있는 경우가 있다. 이 경우에는 도장을 찍은 사람이 과연 그 계약의 연대보증의 의사로 찍었는지가 불분명하다. 아마도 계약체결을 축하하는 자리에서 ‘참석확인 정도의 의사’로 날인했을 가능성이 높다. 보통 이런 식으로 기망하여 연대보증 도장을 받아내기도 하기 때문이다.

설사 날인된 페이지의 앞뒤 페이지에 ‘연대보증’의 표시가 있다고 하더라도 그 앞뒤 페이지와 날인된 페이지간의 사이를 연결시키는 ‘간인’이 없는 경우에도 연대보증책임을 지지 않을 가능성이 높다. ‘간인’이란 앞장과 뒷장의 연속성을 보장하기 위해서 앞장을 접어서 앞장의 뒷면과 뒷장의 앞면에 걸쳐서 도장을 찍는 것을 말한다.

나. 계약서 말미의 서명자 목록 상단에 ‘추진위원회 연대보증인’이라는 표시가 있고 그 목록에 추진위원들의 날인이 있는 경우에 가압류를 취소시킨 사례

2016년 초에 본 변호사는 계약서 말미의 서명자 목록 상단에 ‘추진위원회 연대보증인’이라는 표시가 있고 그 목록에 추진위원들이 서명날인한 사례를 처리하였다. 시공자가 날인한 추진위원들의 재산에 가압류하였으나 이러한 사실만으로는 연대보증이 인정되기 어렵다고 보아 가압류를 취소하는 결정을 받아내었다.

아래는 재판부의 가처분취소결정문 내용 중 일부이다.

~ 보증계약은 그 경제적 이해관계와 책임의 정도를 고려하여 성립여부를 엄격히 해석하여야 하는 점, 위 목록의 맨 위에 “추진위원회 연대보증인”이라고 기재되어 있는 것 외에, 채무자들의 연대보증의사를 확인할 만한 아무런 자료가 존재하지 않는 점, 정비사업 추진과 관련하여 사업시행에 조달될 수십 억 원의 비용을 추진위원 각 개인이 사전에 포괄하여 연대하여 책임을 지기로 약정하는 것은 극히 이례적이고 채무자들과의 사이에 그러한 연대보증계약이 성립되었다면 그 책임의 내용을 명확히 기재한 연대보증계약서를 작성할 것을 기대하는 것이 합리적인 점, 각 대여금 채무 발생 당시 채무자들의 연대보증의사를 재확인하거나 하지 않은 점 등에 비추어 위 계약서 말미 문구 기재만으로 채무자들이 위 조합사업비를 포괄하여 연대보증하였다고 보기 어렵다. ~

다. 계약서에 연명하여 날인한 것만 있을 뿐 전후에 걸쳐서 ‘연대보증’이라는 표현이 없는 경우

본 변호사가 대리한 2015년도 사건에서는 임원들이 줄줄이 날인을 하기는 했지만, 계약서 전후좌우를 살펴보아도 연대보증이라는 문구를 발견할 수 없어서 용역회사의 대여금과 용역비 청구를 기각시킨 사례가 있다. 이처럼 계약서 전체를 살펴보아도 연대보증이라는 문구를 발견하기 어려운 경우에는 승소하기 쉽다.

라. 기타 가능한 항변사항들

위와 같은 경우 말고도, 다음과 같은 매우 다양한 항변사항들이 있을 수 있다.

➀ 연대보증인란에 서명은 하였으나 원래 이사의 요건이 안되어 자격이 상실되었다.

➁ 이사의 임기가 중도에 만료되어 그 이후의 책임은 없다.

➂ 시공자등 용역회사의 선정과정에 불법이 있었다. 따라서 용역계약자체가 무효이다.

➃ 선정은 유효라 할지라도 이를 추진위원회나 조합이 계약서 작성을 최종승인하지 않았다. 그러므로 보증계약도 효력이 없다.

이러한 매우 다양한 사정이 존재한다.

5. 결 어

연대보증은 안하는게 최선이다. 그러나 어찌어찌하다가 했다면 위와 같은 정황이 있는지 잘 살펴보아야 한다.

문의 02-532-6327

종합법률사무소 센트로

대표변호사 김향훈