분양신청자가 종전자산 평가금액을 다투는 소송

현금청산자(분양신청을 하지 않은 자)들의 자산에 대한 평가와 보상의 방법은 많이 알려져 있다. 그런데 분양신청을 하였으나 종전자산평가금액이 현저히 적어서 이에 대한 불만을 가진 자가 어떻게 권리구제를 받느냐에 대하여는 많이 알려져 있지 않다.

이에 대하여 의뢰인의 상담을 받고 상담내용을 정리한 내용을 게재해본다.

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OO빌라의 종전자산 평가금액을 다투는

소송의 형태와 방법 승소전망

1. 종전자산 평가금액에 대한 소송의 형태

가. 관리처분계획이라는 행정처분의 일부를 취소

분양신청을 한 조합원들의 종전자산 평가금액에 대한 다툼은 ‘관리처분계획일부취소소송’의 형태로 해야 합니다. 즉 우리들의 재산에 대한 평가금액 하나 하나가 관리처분계획의 일부분을 이루게 되는데, 관리처분계획은 인가를 받으면 행정처분이 되므로 행정처분의 일부를 취소시켜달라는 소송을 합니다.

결국 행정처분의 취소를 구하는 형태가 되는데 처분의 취소를 구하는 것은 그리 쉽지가 않습니다. 행정처분이 위법하다고 하려면 일정한 재량의 폭을 일탈했다고 여겨져야 합니다.

나. 재량의 범위내에 있으면 처분의 위법성을 인정하기 어려워

그런데 감정평가란 것은 평가하는 평가사마다 약간의 편차가 있을 수밖에 없으므로, 법원이 재판과정에서 선임한 평가사가 평가한 금액이 조합의 평가사가 산정한 종전자산평가금액보다 약간 높게 나왔다고 하더라도 종전자산평가금액이 곧바로 취소되기는 힘듭니다.

예를 들어 조합에서 평가한 종전자산의 금액이 5억원인데 법원에서 평가한 것이 5억 3천만원이라 하면 약 6%상승한 것에 불과한 것이어서 평가사들의 주관적인 평가범위 오차에 들어가므로 5억원으로 평가한 것이 반드시 위법하다고 볼 수만은 없는 것이지요. 그러므로 이 경우에는 비록 법원선임 평가가사 5억3천만원이라고 평가했더라도 이는 종전의 5억원에 대한 평가가 위법하다고 단정할만한 결과가 아니므로 그대로 종전의 평가가 유지되게 됩니다 .

2. 현금청산 평가와는 다름

바로 이런 점에서 청산평가와는 다릅니다. 분양신청을 하지 않아 청산자가 된 사람은 종전자산평가는 의미가 없고 청산을 위한 보상평가를 합니다. 여기서 5억원이 나왔는데 서울시지방토지수용위원회에 가서 평가를 하니 5억3천만원이 나오고, 행정법원에 가니 5억6천만원이 나왔다면 그에 따라 보상금은 계속 증액됩니다. 즉 여기서는 보상금의 증감자체를 염두에 둔 소송이므로 단돈 50만원이라도 더 많이 평가되면 그에 따른 증액금을 추가로 줍니다.

3. 일부취소가 되기 위한 요건

가. 평가에서 편차가 10% 이상 나와야 위법성이 인정될 수

그러므로 처분이 위법하다고 인정되려면 평가에서 편차가 10%이상 나와주어야만 합니다. 그래야 종전의 처분이 위법하다고 인정될 여지가 있는 것이지요.

그런데 OO빌라의 경우에는 서울시에서 실태조사를 했을 때에 비하여 무려 22~25%가량 낮게 평가되었으므로 이점을 강력히 주장하면 최소한 서울시 실태조사의 수준으로 법원 감정이 나올 여지가 있습니다. 그것은 OO빌라를 제외한 다른 곳들은 거의 대부분 서울시 실태조사때의 수준을 유지한 것으로 보이고 종전자산평가 총액은 서울시의 실태조사 총액 3,687억원에서 불과 10억원 삭감된 3,677억원이기 때문입니다.

불과 10억원 떨어졌는데 그 중 대부분인 5억원이 모두 OO빌라에서 삭감된 것을 보면 분명 OO빌라를 가지고 숫자조작을 하지 않았나 하는 의심을 가지기에 충분하다고 사료됩니다.

나. 귀 OO빌라의 경우 승소가능성

요약하자면 보통의 경우에는 종전자산평가금액에 대한 소송에서 승소하기 어려우나 귀 OO빌라의 경우에는 서울시 실태조사의 경우와 비교해 볼 때 무려 22~25%정도 차이가 나는 것으로 미루어보아 다른 경우와는 달리 종전자산 평가금액이 위법하다고 판단될 여지가 많습니다.

다. 승소(관리처분이 취소)될 경우

종전자산평가액이 위법하다고 판결이 나올 경우에는 법원에서 선정한 평가사의 평가금액을 그대로 종전자산으로 인정하도록 강제되는 것은 아니며, 다만 현재 있는 종전자산평가액을 ‘취소’시키는데 그칩니다. 그것이 취소되면 조합은 다시 판결의 취지에 따라 종전평가금액을 다시 산정해야 합니다. 그러나 아무래도 판결문의 이유에 나타난 평가금액의 영향을 강력하게 받게 될 것입니다.

4. 승소전략

가. 충실한 감정의견서의 제출 (감정평가사가 작성)

이 사건은 재개발 법리다툼도 중요하지만 감정평가의 적법 타당성 여부가 주요 쟁점입니다. 그러므로 전문변호사와 아울러 이 분야에 정통한 감정평가사의 도움을 같이 받아야 합니다. 센트로 법률사무소는 이 분야 전문 감정평가사를 채용하여 현금청산 보상평가와 종전자산 평가에 대한 전략을 수립하고 적절한 감정의견서를 제출하여 금액 상승을 도모하고 있습니다. 그렇기에 소송보수는 일반변호사에 비하여 조금 높습니다.

나. 적절한 타이밍에 소송 제기

조합의 입장에서는 억울한 한명을 구제해주는 것은 쉽지만 수십 수백명을 구제해주기는 어렵습니다. 그러므로 OO빌라의 경우만 구제받을 수 있도록 관리처분계획인가소송의 소송 제기기한의 막바지에 소송을 제기하고, 소제기사실이 알려져 다른 조합원들이 동종의 소송을 넣더라도 그들은 소송제기기한에 걸려서 소송의 승소가 차단되도록 하는 것이 중요합니다. 그러므로 법률사무소가 적절한 타이밍에 소송을 넣는 것이 필요합니다.

5. 소송기간, 비용

감정평가에 시간이 소요되므로 1심판결에 최소한 8개월 이상 걸립니다. 2심에서도 재감정을 받아낼 여지도 있습니다.

원고들 전체기준으로 법원에 납부하는 송달료는 25만원정도이고, 인지대는 소가를 5천만100원으로 본다면 약 25만원정도 됩니다. 다만 소가를 원고 숫자대로 각각 5천만100원으로 계산한다면 원고들 각각 인지대가 25만원이 될 우려도 있습니다

5. 소송보수

소송보수는 착수금과 성공보수로 구분되며 성공보수는 종전자산평가액에서 증액된 부분의 OO%이고, 착수금은 감정평가사의 사전평가수수료를 포함하여 OOO만원 정도입니다. 착수금은 원고들이 이를 나누어 분담하면 됩니다.

종합법률사무소 센트로

대표변호사 김향훈 드림.

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