의견서는 감정평가서 수준으로 묵직하게 써야

1. 재건축

매도청구나 현금청산 소송에서는 법원 감정인의 보고서가 절대적이다.

여기에 영향을 미치기 위하여 원고조합과 피고 청산자는 감정의견서를 제출하는데, 보통 대리인인 변호사가 지금까지 공부한 내용을 바탕으로 하여 소박한 수준에서 써낸다. 그러나 이러한 대학리포트식의 감정의견서가 법원 감정인의 마음을 움직여 그대로 반영될 것이라고 보면 그건 너무 순진한 생각이다.

이것은 마치 변호사 없이 당사자 본인이 써낸 탄원서의 내용을 판사가 판결문에서 그대로 인용해줄 것이라고 믿는 것과 같다.

감정평가가 핵심쟁점인 재판에서는 어디까지나 법원감정인이 판사나 마찬가지의 지위에 있다. 그러므로 피고 청산자는 감정평가사를 수당을 주고 사적으로 고용하여 그로 하여금 감정평가보고서 수준으로 충실한 감정의견서를 쓰게 해야 한다. 감정평가법인의 도장만 안찍혀 있을 뿐, 그 양식과 스타일이 거의 감정평가서의 그것을 따라야 한다.

이것은 원고 변호사의 소장이 판사의 판결문 양식과 용어를 그대로 흉내내어 쓰는 것과 같다. 이런 정도는 해야 판사의 지위에 있는 법원 감정인이 그 내용을 받아들여 주지 않겠는가?

2. 재개발

재개발에서는 소송이 아닌 수용절차를 거치게 되는데 토지수용위원회에서 선임된 감정인들의 의견이 절대적이다. 그러므로 역시 피신청인들은 감정평가사를 사적으로 고용하여 감정의견서를 낼 필요가 있다.

3. 변호사와 감정평가사의 업무협약에 의한 일처리

본 변호사의 센트로 법률사무소에서는 재개발 재건축에 경험이 있는 감정평가사와 긴밀한 업무협약을 맺고 재건축 재개발 청산자들의 소송과 수용절차에서 감정평가보고서 수준의 차원높은 감정의견서를 제출하고 있다.

이렇게 하면 제1심의 초기 감정가도 확실히 높아지고, 재감정신청시 인용율이 매우 높아진다. 과거에 법원에서는 한번 감정평가를 한 것은 여간해서는 재감정을 하지 않았다. 그러나 본 변호사가 법원의 제1차 감정에 대하여 다른 감정평가사의 도움을 받아 그 부당성을 면밀히 파헤쳐 지적하면서 사실조회 신청 및 재감정을 요청하자 법원에서도 재감정을 받아준 사례가 매우 많다.

이렇게 하려면 피고인 청산자는 변호사비용 뿐만 아니라 사적인 감정평가사 비용도 따로 부담해야 한다. 그러나 이러한 추가부담분의 10배를 넘는 금액이 증액되는 경우가 보통이므로 그 효과는 매우 높다 하겠다.

4. 재량의 영역을 민감하게 탄핵해야

보통의 경우에 법원감정인에 대하여 사실조회를 하거나 감정인 신문을 하면 그 감정인은 백발백중 ‘자신의 감정은 타당하고 오류가 없으며, 설사 조금 불만이 있더라도 그건 감정인의 재량의 영역내이다’라고 말한다.

이러한 재량권 행사의 부당성에 대하여 탄핵하려면 이는 경험많은 감정평가사에 의존하는 수밖에 없다.

심지어 감정평가사 자격을 가진 변호사라고 하더라도 그가 감정평가사였을 당시 재개발 재건축분야의 감정평가업무를 실제 수행했던 경험이 없었다면 실효성이 있는 감정의견서를 작성하기 힘들다.

다 알지 않는가? 아무리 의사, 변호사라도 경험없는 초심자라면 그는 별다른 실력발휘를 못한다는 것을...

감정평가사 자격을 가지고 있다고 하더라도 재개발 재건축분야를 실제로 행해보지 않은 변호사는 ‘장롱면허’일 뿐이라는 점을 본 변호사는 소송도중에 많이 경험하였다.

5. 전문가들의 도움을 확실히 받아야 한다.

전문가는 괜히 전문가가 아니다. 해당영역에서 5년 이상 뼈가 굳은 전문가들을 제대로 활용해야 자신의 재산을 지킬 수 있다.

싼게 비지떡이고, 뿌린대로 거둔다. 추가적인 감정평가 비용을 조금이라도 더 부담해서 확실한 조치를 하는 것이 재산을 지키는 일이다. 본 변호사는 통상적인 변호사수임료에서 100만원정도를 더 얹어서 받아 이로써 평가사에게 의뢰하여 충실한 의견서를 받고 있다.

값싼 착수금 심지어 무료로 사건을 의뢰하면, 당신의 변호사들은 알량한 리포트 수준의 감정의견서를 제출해놓고 법원감정인이 감정하는 것을 넋놓고 바라볼 것이다. 그런 다음에 우연히 조금 가격이 오르면 거기에 대하여 성공보수를 청구할 것이다.

당신은 이렇게 하겠는가?

센트로 대표변호사 김향훈

2016. 06. 25.