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[개정주택법의 취지와 핵심사항 - 조합원 탈퇴와 환급 등]
지역주택조합에 관한 입법의 미비로 최근 지역주택조합과 관련한 문제점들이 급증하고 있습니다. 조합원들을 보호하기 위한 대책마련이 시급한 상황입니다. 이러한 문제점을 국회에서도 인식하였고, 현재 주택법이 2016. 12. 2.자로 일부 개정되어 2017. 6. 3. 시행을 앞두고 있습니다.
개정 주택법의 핵심사항
1. 조합원의 조합탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설 (제11조제7항부터 제9항까지)
⑦ 제1항에 따라 인가를 받는 주택조합의 설립방법·설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준·제명·탈퇴 및 주택조합의 운영·관리 등에 필요한 사항과 제5항에 따른 직장주택조합의 설립요건 및 신고절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2016.12.2.>
⑧ 제7항에도 불구하고 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다. <개정 2016.12.2.>
⑨ 탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함한다)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다. <개정 2016.12.2.>
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하지만 탈퇴에 관해서 여전히 그 보호는 미흡한 수준입니다.
-> 탈퇴한 조합원은 ‘조합규약으로 정하는 바에 따라’ 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다고 규정하여(9항) 조합규약에서 탈퇴로 인한 비용환급을 인정하지 않는 경우 부담한 비용을 환급받지 못할 우려가 있음.
2. 업무대행자가 주택조합의 업무를 대행할 수 있는 범위를 조합원 모집, 토지확보, 조합설립인가 신청 업무 등으로 구체화하고, 업무대행자의 귀책사유로 인한 조합 또는 조합원의 피해에 대하여 업무대행자에게 손해배상책임을 부여하며, 국토교통부장관은 표준업무대행계약서를 작성ㆍ보급할 수 있도록 함 (제11조의2 신설).
-> 지역주택조합 사업에 대한 거의 전권을 업무대행사가 쥐고 업무대행사가 사업진행의 대부분을 담당하고 있어 주택조합사무의 주체가 지역주택조합이 아닌 업무대행사인 경우가 많았습니다(조합장이 업무대행사의 지시를 받아 움직이고 조합사무에 대해서는 제대로 알지도 못하는 바지사장격). 그래서 개정주택법에서는 업무대행사의 자격과, 처리할 수 있는 업무의 범위 및 업무대행사의 손해배상책임에 대해서 규정하였습니다.
제11조의2(주택조합업무의 대행 등) ① 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다) 및 그 조합의 구성원(주택조합의 발기인을 포함한다)은 조합원 가입 알선 등 주택조합의 업무를 제5조제2항에 따른 공동사업주체인 등록사업자 또는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게만 대행하도록 하여야 한다.
1. 등록사업자
2. 「공인중개사법」 제9조에 따른 중개업자
3. 「도시 및 주거환경정비법」 제69조에 따른 정비사업전문관리업자
4. 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조에 따른 등록사업자
5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자
6. 그 밖에 다른 법률에 따라 등록한 자로서 대통령령으로 정하는 자
② 제1항에 따른 업무대행자의 업무범위는 다음 각 호와 같다.
1. 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등 조합설립을 위한 업무의 대행
2. 사업성 검토 및 사업계획서 작성업무의 대행
3. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
4. 제15조에 따른 사업계획승인 신청 등 사업계획승인을 위한 업무의 대행
5. 그 밖에 총회의 운영업무 지원 등 국토교통부령으로 정하는 사항
③ 제1항 및 제2항에 따라 주택조합의 업무를 대행하는 자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행하여야 하고, 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택조합의 가입을 알선하여서는 아니 되며, 자신의 귀책사유로 조합 또는 조합원에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
④ 국토교통부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리 보호를 위하여 공정거래위원회 위원장과 협의를 거쳐 표준업무대행계약서를 작성·보급할 수 있다.
[본조신설 2016.12.2.] [시행일 : 2017.6.3.] 제11조의2
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3. 지역 또는 직장주택조합의 설립 인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 경우에는 해당 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 공개모집하도록 하되, 이미 조합원 모집 신고 된 사업대지와 중복되는 등의 경우에는 그 신고 수리를 거부할 수 있도록 하며, 공개모집 이후 조합원 탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있도록 함(제11조의3 신설)
-> 같은 대지에 두 군데 이상의 지역주택조합이 중복으로 설립되어 조합원들의 피해가 발생하였던 사례가 있었습니다. 조합설립인가 전에는 관할 시군구청은 현재 자신들의 관할구역에 어떤 지역주택조합이 추진단계에 있는지 알기 어려웠기 때문입니다. 따라서 현재 개정법에서는 조합원 모집신고 및 공개모집 시 관할 시군구청장에게 사전에 신고하게 하여 중복설립되는 지역주택조합이 없도록 하기 위한 규정을 신설하였습니다.
제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) ① 제11조제1항에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합 설립인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다.
② 제1항에도 불구하고 공개모집 이후 조합원의 사망·자격상실·탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다.
③ 제1항에 따른 모집 시기, 모집 방법 및 모집 절차 등 조합원 모집의 신고, 공개모집 및 조합 가입 신청자에 대한 정보 공개 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
④ 제1항에 따라 신고를 받은 시장·군수·구청장은 신고내용이 이 법에 적합한 경우에는 신고를 수리하고 그 사실을 신고인에게 통보하여야 한다.
⑤ 시장·군수·구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 조합원 모집 신고를 수리할 수 없다.
1. 이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우
2. 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시·군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우
3. 제11조의2제1항에 따라 조합업무를 대행할 수 있는 자가 아닌 자와 업무대행계약을 체결한 경우 등 신고내용이 법령에 위반되는 경우
4. 신고한 내용이 사실과 다른 경우
[본조신설 2016.12.2.] [시행일 : 2017.6.3.] 제11조의3
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4. 주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우에는 그 시공자가 국토교통부령이 정하는 기관의 시공보증서를 주택조합에 제출하도록 하고, 사업계획승인권자가 착공신고를 받는 경우 이의 제출여부를 확인하도록 하여 시공자의 파산 등으로 인한 조합원 피해를 방지하고자 함(제14조의2 신설).
제14조의2(주택조합사업의 시공보증) ① 주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증(시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 50퍼센트 이하에서 대통령령으로 정하는 비율 이상의 범위에서 주택조합이 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말한다)을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 한다.
② 제15조에 따른 사업계획승인권자는 제16조제2항 |
