검인된 동의서 사용 의무
개정 소규모주택정비법 제25조 제1항은 창립총회나(제3호), 사업시행계획인가를 신청하는 경우(제5호)등 주요 사업추진 절차에서 토지등소유자의 서면 동의를 받을 때 시장·군수등이 검인하여 일련번호를 부여한 서면동의서(동법 시행령 제22조의2)를 사용하여야 한다. 검인을 받지 않은 서면동의서는 무효이다(법 제25조 제1항 2문).
한편, 소규모주택정비법 제56조 제1항은 도시정비법 제36조를 준용하도록 하고 있고, 2022. 7. 21. 부터 시행되는 개정 도시정비법 제36조 제3항은 조합설립동의서의 경우에도 검인한 서면동의서를 사용하도록 규정하고 있으므로, 소규모주택정비사업에서 조합설립동의서를 징구하는 경우에도 시장·군수 등이 검인한 서면동의서를 사용하여야 한다.
주민공람절차 등의 신설
개정 소규모주택정비법에 따르면 시장ㆍ군수등은 조합설립인가를 하는 때에는 14일 이상 주민 공람을 거쳐 의견을 수렴하고, 사업의 종류(동법 시행령 제21조의2 제1호), 사업시행구역(동조 제2호), 사업의 착수 및 준공 예정일(동조 3호), 조합의 명칭(동조 4호) 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
종전 도시정비법의 판례에 비추어 시장·군수가 조합설립인가시 주민의 이의제기가 있다고 하여 그러한 주민의견에 반드시 따라야 하는 것은 아니지만, 조합설립절차에 관하여 중대한 하자가 있어 이를 문제 삼는 경우 인가가 보류될 수도 있으므로 당장 중대한 이해관계를 가지는 토지등소유자는 공람기간을 눈여겨 보아 의견을 제시할 필요가 있다.
행위제한 등의 신설
한편, 개정 소규모주택정비법 제23조의3은 조합설립인가의 고시가 있는 날부터 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할·합병, 물건을 쌓아놓는 행위 등을 할 경우 시장·군수의 허가를 받도록 하고 있다. 즉, 종전 도시정비법상 정비구역 지정의 효과 중 하나인 행위제한을 소규모주택정비법에서는 조합설립인가 고시일부터 발생하는 것으로 규정한 것이다. 이와 같이 행위제한을 규제한 것은 토지등소유자의 권리를 제한하는 측면도 있지만, 향후 분쟁이 있을 경우 이해관계인들의 법적 지위를 보다 정당하게 판별할 수 있는 기준을 명확히 하였다는 점에서 권리보호의 측면도 가지고 있다고 할 것이다.
개정 소규모주택정비법은 조합이 설립된 사업시행구역에서 조합원 과반수의 동의로 조합의 해산을 요청하는 경우, 시장·군수 등은 조합설립인가를 필요적으로 취소하여야 한다고 규정하고 있다(법 제23조의2 제1항).
개정법이 위와 같이 규정한 취지는, 조합원 과반수가 사업에 반대하는 경우와 같이 여론이 소규모정비사업에 부정적인 것으로 평가할 수 있는 경우, 조합원 간 소송 등을 통하여 각 절차의 정당성을 다투며 장기간 사업이 지연되는 것은 제도의 취지에 맞지 않다는 판단 하에 주민의 의사로 사업 자체를 중단하는 것이 가능하도록 한 것이다.
이밖에도, 조합설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 건축심의를 통과하지 못한 경우(동조 제2항 제1호), 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우(제2호), 이전고시가 있는 날부터 1년이 되는 날까지 청산 절차를 이행하지 않은 경우(제3호) 등 조합설립인가를 임의적으로 취소할 수 있도록 규정하여 조합의 신속한 사업 진행을 간접적으로 강제하도록 하였다.
조합원의 자격 제한 범위의 확대
소규모주택정비사업은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업이 있다(법 제2조 제1항 제3호). 종전에는 이 중 소규모재건축의 경우에만 조합설립인가 후 양수인이 조합원의 지위를 가질 수 없는 것으로 되어 있었으나, 개정 법은 투기과열지구에서의 조합원의 지위 자격 제한을 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업으로 확대하였다(법 제24조 제2항).
도시정비법은 재건축의 경우 조합설립인가 후, 재개발의 경우에는 관리처분계획인가 후 양수인은 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있다. 소규모주택정비법도 법 개정을 통해 투기수요를 차단하고자 하는 부동산 정책의 실효성을 담보하고자 한 것이다.
정관으로 시공자 선정을 할 수 있는 요건 강화
조합은 조합 총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 등을 시공자로 선정하여야 하나, 종전에는 조합원이 100인 이하인 소규모주택정비사업의 경우에는 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 시공자 선정이 가능하도록 규정되어 있었다(법 제20조 제2항 단서, 시행령 제18조 제1항). 그러나 상당수 소규모주택정비사업의 조합원 수가 100인 내외이어서 경쟁입찰 규정이 실효성이 없다는 판단 하에, 시행령을 개정하여 조합원이 30인 이하인 경우에만 정관으로 정하는 바에 따라 시공자 선정이 가능하도록 하였다.
개정 법령의 적용 시기
이같은 소규모주택정비법의 개정 규정은 2022. 8. 4. 이후 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용되므로(부칙 2022. 2. 3. 제18831호 제2조 및 제4조), 소규모주택정비사업을 위하여 조합설립인가를 준비하는 토지등소유자의 경우 개정 법 적용 여부를 꼼꼼히 살펴야 할 필요가 있다. /글 법무법인 센트로 원호경 변호사
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