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[최혜진 법무법인 센트로 변호사] 재건축·재개발된 지역의 아파트를 분양 받아 입주하고도 소유권 이전 등기를 받지 못하는 경우가 종종 발생한다.

이때 소유자가 아파트를 팔려고 해도 등기를 넘겨 줄 수 없기 때문에 매수자가 소유권이 확보되지 않은 아파트를 사는 게 망설여질 수밖에 없다. 전세 역시 세입자가 누구 소유의 아파트인지 불분명해 불안해 잘 들어오지 않으려고 해 결국 울며 겨자 먹기로 소유자가 매매가나 전셋값을 낮출 수밖에 없다.

소유자가 등기를 빠르게 이전받을 수 있는 방법과 손해가 발생했을 때 대책은 무엇인지 알아보자.

재건축·재개발 사업에서 당초 예상했던 사업 완료 기간보다 사업이 지연되는 경우가 많다. 하지만 조합의 귀책사유로 등기가 지연돼 일반 분양자들은 당연히 분양 대금을 완납하면 소유권이 넘어올 것으로 알고 있다가 등기를 못 받게 돼 피해가 발생한다. 그 피해는 일반 분양자의 책임이 아니므로 누군가에게 보상 받아야 한다.

일반 분양자들과 분양자 사이에 분양 계약의 대상이 된 아파트 소유권 이전 등기는 건물을 준공한 날부터 사용 승인 검사와 소유권 이전 등기까지 어느 정도 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과한 때 그 이행기가 도래한다고 본다.

다만 재개발 사업은 수분양자가 이전 고시된 이후 소유권 이전 등기를 한 때 비로소 소유권을 취득하게 된다. 따라서 상당한 기간이 경과했는지 여부를 판단할 때 위와 같은 사정을 고려해야 한다고 하면서 상당한 기간이 경과했고 분양한 자에게 그 귀책사유가 있다면 손해 배상을 할 의무가 있다고 판시한 바 있다.

또 해당 판결에 따르면 분양 대금의 10%에 해당하는 돈에 대해 조합이 이행을 지체한 기간을 기준으로 민법에 따른 법정 이율인 연 5%의 비율로 계산한 금액이 손해 액수다.

◆등기 지연 손해배상 청구 가능

일반 분양자가 분양 대금을 완납한 후 입주했지만 최소 2년이 넘도록 별다른 사유 없이 재건축 또는 재개발조합의 사정 등으로 소유권 이전 등기를 받지 못했다면 아파트 매매·임대차·대출 등과 관련해 재산권 행사에 많은 어려움이 있을 수밖에 없다.

위 판례의 태도에 비춰 일반 분양자는 조합을 상대로 소유권 이전 등기 청구와 함께 소유권 이전 등기를 받기까지의 손해를 청구할 수 있다. 이때 ‘과연 손해배상을 얼마나 받을 수 있는지’가 가장 중요한 문제일 것이다.

일반 분양자들은 무작정 소송을 할 것이 아니라 현재 소유권 이전 등기가 지연된 기간, 지연의 원인 등을 먼저 확인한 뒤 분양 대금을 기준으로 얼마나 배상을 받을 수 있을지 대략적으로라도 계산해 보는 것이 좋다. 또한 이미 등기가 이뤄졌다고 하더라도 그 기간이 입주일로부터 지나치게 오랜 시간 경과 후 등기된 것이라면 손해배상을 청구할 수 있다는 점도 참고하기 바란다.

조합원이 분양 받았는데 등기가 지연되면 조합에 손해배상 청구를 하는 것이 법리적으로 불가능한 것은 아니다. 하지만 부담해야 할 조합의 재원이 어차피 조합원들의 분담금이므로 제 살 깎아먹기여서 별다른 실익이 없는 것 아닌가 하는 의문이 있다.

따라서 소송을 한다면 등기가 지연되는 데도 막연히 이를 이행하지 않는 조합과 그 집행부에 대한 공격과 책임 추궁이라는 면에서만 의미가 있다.

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