금리인상과 경기침체가 심각하다는 뉴스가 연일 보도되고, 재개발 재건축 시장에서 시공자들도 어려움을 겪고 있다는 뉴스 보도도 자주 접한다. 최근 대형 건설사들이 리모델링 주택사업 쪽으로도 눈을 돌려 리모델링 주택사업을 적극적으로 수주하고 있는 것으로 보인다.

2023년 연초부터 현대건설을 비롯한 대형 건설사들이 리모델링 수주에 성공했다는 뉴스가 보도되었다. 이와 같은 리모델링 주택사업에서 시공자 선정은 해당 구역의 성패를 좌우할 만큼 중요한 사안이기 때문에 그 선정 절차와 방법에 대해서 잘 알아둘 필요가 있다.
 

김정우 대표 변호사/사진제공=법무법인 센트로시공자 선정은 조합설립인가 이후에 해야 한다.
공동주택 리모델링 주택사업은 조합을 설립해서 시행하거나 또는 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의가 시행할 수 있다. 그런데 입주자대표회의가 리모델링 주택사업을 시행하는 경우는 거의 없다. 대부분 조합 방식으로 사업을 진행한다.

가끔 리모델링 주택조합설립 추진위원회가 시공자를 선정할 수 있는지에 대한 문의를 받는다. 주택법 제66조 제2항, 제3항에 따르면 리모델링 주택조합이 시공자를 선정할 경우에는 조합설립인가를 받은 이후 조합 총회 결의를 통하여 선정할 수 있다고 명시적으로 규정하고 있다. 시공자 선정 방법은 원칙적으로 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 한다.

다만 예외적으로 2회 이상 경쟁입찰을 하였으나 입찰자의 수가 해당 최저 입찰자 수에 미달하여 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정할 수 없게 된 경우에는 수의계약의 방법으로 시공자를 선정할 수도 있다.

'리모델링 시공자 선정기준'에 따라서 선정해야 한다.
리모델링 주택사업에서 시공자 선정을 하기 위해서 가장 먼저 확인해야 할 규정이 바로 국토교통부가 고시한 '리모델링 시공자 선정기준'이다. 위 시공자 선정기준 제5조 이하에 시공자 선정 방법에 대하여 구체적으로 규정하고 있다. 시공자는 원칙적으로 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 3가지 입찰 방법으로 선정해야 한다.

일반경쟁입찰에 부치고자 할 경우 2인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 제한경쟁입찰에 부치고자 할 때에는 건설사업자등의 자격을 시공능력평가액, 신용평가등급, 해당 공사와 같은 종류의 공사실적, 그 밖에 조합등의 신청으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 따로 인정한 것으로만 제한할 수 있고, 이 경우 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 하며, 입찰자격제한에 대하여 총회등의 의결을 거쳐야 한다. 지명경쟁입찰에 부치고자 할 때에도 총회등의 의결을 거쳐야 하고 3인 이상의 입찰대상자를 지명해야 하며, 이중 2인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.

시공자 선정을 위하여 입찰에 부치고자 할 때에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 1회 이상 전국 또는 해당 지방을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등), 입찰의 일시 및 장소 등 위 시공자 선정기준이 정하고 있는 사항을 공고해야 한다.

다만, 지명경쟁에 의한 입찰의 경우에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 입찰대상자에게 내용증명우편으로 발송해야 하며, 반송된 경우에는 반송된 다음날에 1회 이상 재발송해야 한다. 그리고 입찰일 20일 이전에 현장설명회를 개최해야 한다.

시공자의 입찰서는 밀봉된 상태로 접수받아야 하고, 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰서를 제출한 건설사업자등의 대표(대리인을 지정한 경우 그 대리인) 각 1인과 조합임원, 그 밖에 이해관계인이 참여한 공개된 장소에서 개봉해야 한다. 그리고 위와 같이 제출된 입찰서 모두를 조합원 총회에 상정해야 한다.

리모델링 주택조합의 조합원 총회 의결을 거쳐서 최종 시공자를 선정한다.
입찰이 마감된 후 리모델링 주택조합은 조합원 총회 의결을 통하여 시공자를 선정해야 한다. 이때 총회는 조합원의 과반수 이상이 직접 참석하여 의결해야 하며, 조합 규약이 정한 대리인이 참석한 때에는 직접 참여로 본다. 만약 조합원이 총회 직접 참석이 어려운 경우 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 총회 직접 참석자의 수에는 포함되지 않는다.

리모델링 주택조합은 총회를 거쳐서 선정된 시공자와 그 업무범위 및 관련 사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 계약을 체결하며, 만약 시공자가 정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 총회의결을 거쳐 해당 시공자 선정을 무효로 할 수 있다.

시공자 선정절차는 리모델링 사업의 성패를 결정하는 가장 중요한 절차이며 주택법 및 관련 규정 사항을 철저히 준수해야 한다. 법령에 규정된 절차를 위반할 경우 시공자 선정 결의가 무효가 될 수도 있으니 해당 규정을 하나 하나 확실하게 체크하여 진행해야 한다. 특히 절차의 하자나 분쟁을 미연에 예방하기 위하여 리모델링 전문 변호사의 조력을 받아 사업을 추진하는 것을 추천한다. /글 법무법인 센트로 대표변호사 김정우 

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