[매경이코노미] ‘재개발 대장주’ 이름값...한남뉴타운 대해부
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최고관리자 작성일22-11-22본문
올해 정비사업 최대어로 손꼽히는 서울 용산구 한남뉴타운2구역 재개발 시공권을 대우건설이 거머쥐면서 건설업계 관심이 뜨겁다. 부동산 경기 침체에도 한남뉴타운 수주를 따내기 위해 건설사들이 치열하게 다투는 이유는 뭘까. ‘강북 부촌’을 넘어 ‘황제 뉴타운’으로 도약하는 한남뉴타운 개발 실상과 투자 가치를 들여다본다.
올해 정비사업 최대어로 손꼽히는 서울 용산구 한남뉴타운2구역 재개발 시공권을 대우건설이 따내면서 건설업계 관심이 뜨겁다. (윤관식 기자)
▶대우건설 한남2구역 시공사로
▷1500가구 대단지로 탈바꿈
대우건설은 지난 11월 5일 열린 한남2구역 재개발 조합 임시총회에서 410표를 얻어 롯데건설을 제치고 시공사로 선정됐다. 이날 총회에는 전체 조합원 908명 중 760명이 참석했다.
대우건설은 프리미엄 브랜드를 적용한 ‘한남써밋’에 호텔급 서비스를 제공하고, 6개의 주동을 연결하는 360m 스카이브리지 설계로 한강변 랜드마크 명품 단지를 조성하겠다고 강조해 조합원 표심을 잡았다. 이주비 법정 한도인 주택담보대출비율(LTV) 40% 외에 추가로 110%를 지원해 감정평가액 대비 150% 이주비를 조달하겠다고 밝혀 눈길을 끌었다.
감정평가액이 적은 조합원도 이주에 문제가 없도록 ‘최저 10억원 이주비’를 보장한 데다 아파트, 조경 모두 10년 하자 보증 조건을 내걸었다. 싱가포르 마리나베이샌즈 호텔에서 아이디어를 차용한 야외 수영장 ‘인피니티 풀’ 도입도 돋보인다. 경쟁사 롯데건설도 ‘조합원 분담금 전액, 입주 4년 후 납부’ 조건을 앞세워 금융비용을 직접 부담하기로 하고, 노후 주택과 상가 유지보수비 7000만원 지급, 후분양까지 약속했지만 끝내 고배를 마셨다.
한남2구역은 서울 용산구 보광동 일대 11만5005㎡ 부지에 지하 6층~지상 14층 아파트 30개동, 총 1537가구(임대 238가구 포함)와 근린생활시설을 조성하는 사업이다. 공사비만 7900억원에 달한다. 재개발을 추진 중인 한남뉴타운 5개 구역 중 3구역에 이어 두 번째로 사업 속도가 빠르다. 일반분양 물량이 391가구로 많지 않지만 지하철 6호선 이태원역이 가까운 데다 초등학교를 낀 입지라는 점이 돋보인다.
지난 11월 9일 찾아간 한남2구역은 한강이 남쪽으로 내려다보이는 언덕 아래로 크고 작은 노후 주택과 상가 건물이 어지럽게 들어서 있었다. 평온한 모습과 달리 이곳은 최근까지 7900억원짜리 공사 수주권을 놓고 국내 굴지의 건설사들이 치열하게 경쟁했던 동네다.
보광동 A공인중개사사무소 관계자는 “이제는 시공사가 정해졌지만 한동안 두 건설사 간 경쟁이 정말 심했다”며 “최근 서대문구 모처에서 조합 총회를 열 때는 서대문구청과 용산구청 양쪽에서 찾아와 단속을 할 정도였다”고 귀띔했다.
조합원 입주권은 평가액에 따라 차이는 있지만 십수억원 하던 웃돈이 최근 상당 부분 빠진 모습이다. 현지 중개업소에서는 웃돈 시세가 한창 높았던 올 초보다는 30% 정도는 빠져 있다고 입을 모은다. 한남2구역에서는 11월 총회를 앞두고 조합원 매물이 19억원에 나왔다. 전용 84㎡를 신청한 조합원 매물로 대지 27평에 대한 예상 평가액이 14억원에 이르는 점을 감안하면 웃돈이 5억원가량인 셈이다.
B공인중개사사무소 관계자는 “임대보증금을 제외하고 현금 14억~15억원을 투입해야 하다 보니 선뜻 사겠다고 나타나는 사람은 없다”면서도 “앞서 시공권 수주전에서 대형 건설사들이 워낙 파격적인 조건을 내건 덕분에 매물 자체가 많지는 않다”고 말했다. 또 다른 공인중개사사무소 관계자는 “조합원 중에는 아파트를 분양받아 직접 거주하려는 사람이 많았는데, 그중에 자금 사정이 좋지 않거나 추가 분담금 낼 여력이 안 되는 사람들이 입주권 매물을 내놓고 있다”며 “조합원 지위 양도가 제한되는 관리처분계획인가 신청 전까지 당분간 매물이 더 나올 가능성이 있다”고 귀띔했다.
서울 한남대교에서 한강 너머로 바라본 용산구 한남뉴타운. (윤관식 기자)
▶한남3구역 속도 빨라
▷관리처분인가 신청, 시공사 현대건설
한남2구역이 시공사를 선정하면서 한남뉴타운 다른 구역 개발이 얼마나 진척됐는지도 관심이 쏠린다.
한남뉴타운은 서울 용산구 한남·보광·이태원·동빙고동 일대 111만205㎡를 재개발하는 사업이다. 지금으로부터 20여년 전인 2003년 뉴타운으로 지정됐다. 남산을 뒤로하고 앞마당에 한강을 낀, 전형적인 ‘배산임수’ 지역인 데다 재개발 후 1만2000여가구 규모의 새 아파트가 들어설 것으로 예상돼 기대가 큰 사업지로 꼽혔다. 워낙 여러 이해관계가 얽힌 사업지다 보니 뉴타운 중에서도 유독 개발 속도가 지지부진했다. 주민 간 의견 차이로 한동안 사업 추진에 어려움을 겪어오다 한때 3.3㎡당 7500만원을 웃돌기도 했던 한남뉴타운 매매 가격(이후 지분 가격)은 2008년 금융위기 이후 3000만원 초반대까지 곤두박질치기도 했다. 이후에도 서울시의 뉴타운 출구 전략, 한강변 가이드라인 등 소식이 발표될 때마다 지분 가격이 온탕과 냉탕을 오갔다.
그러다 최근 몇 년 새 재개발 사업에 속도가 붙기 시작했다. 한남뉴타운 총 1~5구역 중 해제된 1구역을 빼고 4개 구역에서 사업이 한창이다. 사업 속도가 가장 빠른 3구역의 경우 관리처분인가를 신청한 상황이고, 2구역은 최근 시공사 선정을 마쳤다. 5구역도 지난해 12월 촉진계획변경인가를 받은 뒤 건축심의를 추진 중이다.
한남뉴타운에서 사업 속도가 가장 빠른 곳은 한남3구역이다.
총 면적 39만㎡, 총 사업비 7조원 가운데 공사비만 1조8880억원에 달해 ‘단군 이래 최대 재개발 사업’으로 불린다. 2020년 ‘디에이치한남’을 제안한 현대건설을 시공사로 선정했다. 워낙 대어급 정비사업지였던 만큼 2020년 시공사 선정을 위한 입찰 당시 현대건설뿐 아니라 DL이앤씨(옛 대림산업), GS건설 등 국내 5대 건설사 중 3개 업체가 출사표를 던진 바 있다. 향후 한남3구역은 지하 6층~지상 22층, 197개동, 총 5816가구(임대 876가구) 규모 매머드급 대단지 ‘디에이치한남’으로 재탄생한다.
부지가 18만3707㎡ 규모인 한남5구역은 지난해 말 재정비촉진계획 변경안이 통과된 상태다.
5구역은 반포대교와 서빙고로, 잠수교북단지하차도 등이 만나는 사거리에서 길을 건너면 위치해 있다. 평지 비율이 높은 데다 한남뉴타운 가운데 한강 조망 면적이 가장 넓은 것이 특징이다. 이런 입지를 두고도 이웃 구역보다 유독 속도를 내지 못했던 가장 큰 이유는 한국전력의 보광변전소 이전 문제 때문이었다.
지난해 보광변전소 이전과 관련해 변전소 부지를 당초 5500㎡에서 3100㎡로 축소하고 이전 관련 비용을 조합이 부담하는 조건으로 합의하면서 실타래가 풀렸다. 사업시행인가를 앞둔 5구역은 용적률 219.4%를 적용받아 2555가구(임대주택 384가구 포함) 단지를 조성할 예정이다.
총 16만2030㎡ 부지에 43개동, 1988가구를 짓는 한남4구역은 현재 14.5m로 설정된 지반고를 18.5m로 높이는 내용의 재정비촉진계획 변경안을 추진 중이다. 한강과 맞붙어 있는 지형 때문에 여름철 집중호우 때마다 일부 저지대 주택이 침수 피해를 겪고는 했다. 서울시와 협의해 2016년 14.5m로 내려졌던 지반고 계획을 18.5m로 올리는 방안을 추진 중이다. 이를 위해 올 초 서울시 심의를 진행했으나 보류된 상황이다. 재개발 사업이 완료되면 총 2595가구 대단지가 공급된다.
2017년 정비구역이 해제됐던 한남1구역은 서울시 신속통합기획 공모에 지원했다 탈락한 바 있다. 공공재개발 또는 2차 신통기획에 다시 도전할 예정이다.
한남뉴타운 주요 구역 재개발 사업이 완료되면 일대가 대규모 새 아파트촌으로 변신할 전망이다. 5개 구역에 1만가구 넘는 한강변 최대 아파트 단지가 들어선다.
서쪽으로 동부이촌동, 동쪽으로는 한남동 한남더힐과 유엔빌리지 등 전통 부촌과 인접한 데다 북쪽으로는 남산, 남쪽으로는 한강 조망이 가능한 입지다. 서울 한가운데 위치한 만큼 강북, 강남 어디로든 이동이 쉽다는 것도 장점이다. 상대적으로 진행이 더뎠던 구역뿐 아니라 해제됐던 구역까지 재개발에 속도를 내면서 한남뉴타운에서는 한강변 일대 고급 주거 단지가 조성될 것이라는 기대가 크다.
신분당선 연장 등 개발 호재도 적잖다. 용산미군기지 반환 문제로 멈춰서 있던 신분당선 공사가 속도를 내면서 신사에서 용산까지 이어져 부족했던 대중교통망을 채워줄 것이라는 분석이다. 유엔사·수송부 부지 개발, 용산공원 개발 등 대규모 호재도 예정돼 있다.
최근에는 한남3구역에서 전용 59㎡ 입주권이 나오는 도로 지분이 9억9900만원에 매물로 나왔다. 권리가액이 2억400만원에 불과한 점을 감안하면 웃돈만 7억9500만원이라는 계산이 나온다. 다만 매물은 불과 지난 6월만 해도 호가가 12억5000만원이었다. 부동산 시장 분위기가 얼어붙은 몇 개월 새 호가가 2억5000만원 이상 빠진 셈이다. 앞서 10월에는 전용 59㎡ 입주권이 13억7000만원에 실거래됐는데, 권리가액이 7억6000만원인 점을 감안하면 웃돈이 6억원 남짓이었다.
C공인중개사사무소 관계자는 “(한남3구역의 경우) 한때 전용 59㎡ 신청 매물이 17억~18억원에도 팔렸는데 최근 가격이 많이 낮아진 상황”이라며 “내년 봄께 관리처분인가 고시가 날 것으로 예상되면서 그 전에 매물을 팔려는 주인이 호가를 낮춘 것”이라고 설명했다.
현대건설이 한남3구역에 제안한 ‘디에이치한남’ 단지 투시도. (현대건설 제공)
대우건설이 한남2구역에 제안한 ‘한남써밋’ 단지 투시도. (대우건설 제공)
▶투자 시 주의할 점은
▷권리산정일 지나면 입주권 못 받아
한남뉴타운 개발이 속도를 내면서 지금 시점에서 한남뉴타운 투자에 관심을 기울이는 이들도 많다. 시장에서는 한남뉴타운에 신축 아파트가 들어설 경우 용산 최고 시세를 경신하는 것은 물론, 강 건너 반포 신축 아파트와 견줄 정도로 매매가가 치솟을 것이라는 관측도 나온다. 남향의 한강 조망권을 갖춘 데다 용산공원, 남산 조망이 가능한 덕분이다.
한남3구역 재개발 조합은 일반분양가를 3.3㎡당 5587만원 수준으로 책정할 것이라는 전망이다. 서울 서초구 ‘래미안원베일리(5272만원)’보다 300만원 이상 높은 금액으로 분양가상한제 적용 단지 중 역대 최고 분양가다. 대우건설이 시공권을 따낸 한남2구역 역시 3.3㎡당 일반분양가가 6000만원에 육박해 전용 84㎡ 기준 20억원에 달할 것이라는 예상이다.
인근 시세도 강남권 못지않은 수준이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 한강변 재건축 최대어로 꼽히는 이촌 한강맨션 전용 120㎡는 올 들어 45억원에 실거래됐다. 2015년 입주한 56층짜리 용산 초고층 단지 래미안첼리투스 전용 124㎡ 호가도 49억~53억원으로 3.3㎡당 1억원에 육박한다.
나인원한남, 한남더힐 등 용산 랜드마크 단지 대형 평형은 강남보다 가격이 더 높다. 용산구 한남동 나인원한남 전용 206㎡, 한남더힐 전용 235㎡는 올 들어 각각 85억원에 실거래돼 압구정 현대1차 전용 196㎡, 반포 래미안퍼스티지 전용 222㎡(각각 80억원)를 제치고 서울에서 최고 매매가를 기록했다.
“한남뉴타운 입지가 워낙 좋은 데다 고급 랜드마크 단지로 조성되는 만큼 주택 경기가 살아나면 한남뉴타운 새 아파트도 3.3㎡당 1억원 고지를 돌파할 가능성이 높다”는 것이 전문가들의 대체적인 분석이다.
다만 변수는 있다. 서울시의 ‘2040 도시기본계획’ 발표 이후 한남뉴타운2~5구역은 협의체까지 구성해 일대 고도 제한 완화를 요구하는 중이다. 남산과 한강 사이에 위치한 한남뉴타운은 남산 경관 보호를 위해 재정비촉진계획에 따라 ‘건물 높이 90m’ 규제를 받고 있다. 일반적으로 평지에 90m 층고 규제를 적용하면 35층까지 건물을 지을 수 있지만 한남뉴타운은 구릉지여서 이런 설계가 불가능하다. 한남3구역이 저층 한강변 위치에 최고 22층, 한남2구역은 최고 14층으로 설계된 이유다.
규제 완화 요구를 반영해 층고 상향을 허용한 촉진계획으로 변경되면 다양한 혁신 설계를 도입할 수 있다. 실제로 이번에 한남2구역 수주전에 나선 대우건설은 고도 제한 완화를 전제로 건물 최고 층수를 14층에서 21층으로 높이는 대신 건폐율을 32%에서 23%로 낮춰 건물 동 간 거리를 넓히는 대안 설계를 제시하기도 했다. 인근 남산 경관 보호 목적으로 90m 이하 고도 제한을 받지만 대우건설은 다양한 스카이라인을 창출하겠다는 서울시의 ‘2040 도시기본계획’을 근거로 내세웠다.
하지만 구체적인 서울시 방안이 나오지 않은 만큼 협상 과정에서 사업이 지연될 수 있는 데다 인근 지역과의 형평성 문제도 무시할 수 없다. 인근 유엔사령부 부지 개발 사업도 90m 고도 제한 벽을 넘지 못했다.
한 정비업계 관계자는 “고도·층수 제한이 풀린다 해도 설계를 변경하고 다시 총회를 열어 통과시키기까지 시간이 소요될 수밖에 없다”면서도 “제한이 풀리면 일반분양이 늘어나고 사업 수익성이 개선되는 효과가 있어 구역별 조합으로서는 포기하기 쉽지 않은 부분“이라고 말했다.
윤재호 메트로컨설팅 대표는 “대통령 집무실 이전, 용산국제업무지구 개발 등 호재가 많아 한남뉴타운 가치는 강남권 수준으로 높아질 것”이라면서도 “남산 경관 보호를 위한 고도 제한으로 다른 재개발 지역과 비교해 사업성이 우수하지는 않은 만큼 투자 가치를 꼼꼼하게 살펴야 한다”고 진단했다.
그렇다면 지금 시점에서 한남뉴타운 재개발 지분 투자에 나서는 건 괜찮을까. 투자에 앞서 ‘개발이익 비례율’부터 따져보는 것이 중요하다. 개발이익 비례율이란 조합원 소유 주택의 감정평가액과 곱해 권리가액을 산출하는 데 쓰이는 숫자다. 재개발 후 사업이익(분양수입-사업비)을 종전자산평가액으로 나눠 계산한다. 종전자산평가액은 재개발 이전 대지와 건축시설 평가액, 권리가액은 조합원이 실제로 보상받는 금액을 말한다. 보통 개발이익 비례율이 오르면 조합원 이익도 커진다. 즉 헌 집과 새 집에 대한 가치 비율이라고 보면 된다.
조합원이 적어 일반분양 물량이 많으면 자연스레 비례율이 높아진다. 비례율이 높을수록 조합원에게 돌아가는 금액이 커지면서 부담금도 줄어든다는 점을 눈여겨봐야 한다.
물론 구역 내 빌라 지분을 사더라도 반드시 입주권을 받을 수 있는 것은 아니다. 권리산정기준일 이후에 지은 신축 빌라는 원칙적으로 가구별 입주권을 주지 않는다. 현금청산, 즉 새 아파트 시세보다 턱없이 낮은 재개발 전 주택 감정평가액을 돌려받게 된다. 결국 지분 투자 전 관할 구청에서 토지이용계획확인원을 확인하고 건축물 관리대장과 토지대장, 지적도, 공유지분명부 등을 발급받아 법적인 분양 자격을 갖췄는지 체크해야 한다는 것이 전문가들 한목소리다. 이른바 ‘지분 쪼개기’ 물건이나 소유 관계가 복잡한 매물은 투자를 피하는 것이 좋다.
유재벌 법무법인 센트로 변호사는
“재개발 지분 매매 계약을 할 때 특약 사항으로 조합원 입주권이 인정되지 않으면 언제든 매매 계약을 해제할 수 있고, 이 경우 매도인이 배상해야 하는 손해액까지 명시하는 것이 바람직하다. 무허가 건축물, 일명 ‘뚜껑’ 매매의 경우 정관 규정이 있는지 여부, 무허가 건축물 확인원, 재산세 납부내역 주민등록 등을 통해 조합원 입주권 유무를 확인해야 한다“
고 강조한다.
특히 재개발 사업은 오랜 시간이 소요되는 만큼 철저히 여유 자금으로 투자하는 것이 안전하다. 사업 도중 조합원 간 이해관계가 엇갈리거나 정부 정책이 바뀌는 등 변수에 따라 언제든 재개발이 지연될 가능성도 있다. 대출 금리가 연 7%대로 치솟은 상황에서 무리한 대출을 받아 투자할 경우 사업기간이 길어지면 부담이 커질 수밖에 없다.
구역별로 사업 속도가 다르지만 2·3구역처럼 시공사를 선정한 곳도 관리처분인가, 이주, 철거, 착공 등 거쳐야 할 단계가 많다. 투자를 염두에 두고 있다면 구역별로 짧게는 3년, 길게는 10년 이상 장기간 돈이 묶일 수도 있다는 각오는 해야 한다. “재개발 구역의 경우 관리처분인가를 받으면 조합원 지위 양도가 금지된다는 점에 유의해야 한다. 매수, 매도에 앞서 규제 적용 여부를 철저히 따져보는 것이 중요하다”는 조언이다.
[본 기사는 매경이코노미 제2184호 (2022.11.16~2022.11.22일자) 기사입니다]
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