[여성소비자신문] 1. 조상 땅 찾기란 무엇인가요? 조상 땅 찾기란, 조상께서 물려주신 나의 땅을 찾는 것입니다.

2. 조상이라 함은 누구까지를 말하는 건가요? 대개는 고조부모님까지 말씀드릴 수 있겠습니다. 즉, 고조부모님, 증조부모님, 조부모님, 부모님을 말합니다.

3. 조상께서 내게 땅을 물려주셨는지 어떻게 알죠? 먼저는, 나의 조상이 맞는지, 그리고 조상께서 땅을 소유하신 사실이 있었는지를 확인할 수 있어야 합니다. 나아가 원칙적으로는 조상께서 타인에게 땅을 처분한 사실이 없어야 합니다. 만약 위 조건을 모두 갖추었다면, 온라인 정부24 조상 땅 찾기 서비스를 통해 민원안내를 받을 수 있습니다.

다만, 이 민원은 사망한 조상의 토지소유 내역을 조회하기 위하여 신청하는 민원사무이며, ① 조상의 제적등본, ② 기본증명서 또는 가족관계증명서, ③ 신청인의 신분증 등 서류를 구비해야 합니다. 안내를 숙지하고, 관련 서류를 구비하셨다면 가까운 구청의 종합민원실 또는 토지정보과, 지적과에 방문하시어 지적전산망조회신청을 하시면 되겠습니다.

4. 신청결과 사망한 조상의 토지소유 내역이 나온다면, 찾을 수 있는 건가요? 축하드립니다. 이는, 조상 땅 찾기의 1차 관문을 통과하셨다고 볼 수 있습니다. 그러나 조상 땅 찾기의 여정은 그리 간단하지 않습니다. 찾은 땅이 현재 어디에 있는지, 그리고 그 소유관계는 어떻게 되어있는지 등 사실적, 법률적 검토가 필요합니다.

5. 신청결과 사망한 조상의 토지소유 내역을 확인할 수 없다면, 저는 포기해야 하나요? 포기하기에는 이릅니다. 단서가 될 만한 다른 자료들을 찾아볼 수 있습니다. 

6. 어떤 자료들을 찾아보아야 하나요? 혹, 집안에서 이런 이야기를 들어보셨을까요? “사실 선대께서는 땅 부자셨다.”, “땅이 하도 많아서 어디를 가려면 선대의 땅을 밟고 지나가야만 했다.”, “그 땅은 어느 지역에 있다.”, “몇 평이다.”, “그런데, 관리를 하나도 하지 않아서 그 땅이 어떻게 되었는지 알지 못한다.”, “누구한테 뺏겼다.” 등등의 말씀을요. 사실, 대대로 전해 내려오는 이런 말씀 속에서 단서를 찾는 경우도 있습니다.

물론, 말씀만으로는 찾을 수가 없지요. 하지만 해당 동네, 같은 지역의 토지조사부 또는 임야조사부를 찾아서 확인해본다면 간혹 조상께서 소유자로 등재되어 있는 경우를 발견할 수 있습니다. 이러한 토지조사부, 임야조사부는 국가기록원에서 열람이 가능합니다.

국가기록원 홈페이지에 들어가신 후 지적아카이브를 클릭하여 검색해볼 수도 있고, 대전본원, 서울기록정보센터, 광주기록정보센터 등에 직접 방문하여 정보공개를 청구하여 자료를 받아볼 수도 있습니다.

7. 만약, 토지조사부 또는 임야조사부에 조상께서 소유자로 등재되어 있다면, 땅을 찾아올 수 있는 건가요? 답변에 앞서, 대법원 판시내용을 소개시켜드리겠습니다. 대법원은, “토지조사부나 임야조사부에 소유자로 등재된 자는 재결에 의하여 사정 내용이 변경되었다는 등의 반증이 없는 이상 토지의 소유자로 사정받고 그 사정이 확정된 것으로 추정되며, 토지의 사정을 받은 자는 그 토지를 원시적으로 취득하므로, 사정을 이유로 소유권을 취득하였음을 주장하는 자는 그 사정 사실 외에 사정 이전의 토지 취득 경위까지 입증할 필요는 없다”고 판시하였고, 또, “토지에 관한 소유권보존등기의 추정력은 그 토지를 사정받은 사람이 따로 있음이 밝혀진 경우에는 깨어지고 등기명의인이 구체적으로 그 승계취득 사실을 주장·입증하지 못하는 한 그 등기는 원인무효이다”라고 판시하였습니다.

요약하자면, 조상께서 토지조사부나 임야조사부에 소유자로 등재되어 있다면 소유권을 원시취득한 자, 즉 최초 취득한 자로 추정이 되고, 따라서 다른 사람명의로 보존등기가 되어 있는 경우 그 보존등기명의인이 원시취득자로부터 승계취득 즉, 매매 등 이전받은 사실을 입증하지 못한다면 그 보존등기는 원인무효가 된다는 것입니다.

토지조사부 또는 임야조사부에 조상께서 소유자로 등재되어 있다는 사실만으로, 땅을 찾아올 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 조상 땅 찾기의 매우 중요한 또 결정적인 단서가 될 수 있음은 부정할 수 없을 것입니다.

8. 토지조사부와 임야조사부는 무엇인가요? 일제강점기의 토지조사사업과 임야조사사업에 의하여 작성된 것인데요, 토지조사사업은 구 토지조사법과 구 토지조사령에 근거하여 1910년부터 1918년 사이 토지에 대해 소유자를 조사하였고, 임야조사사업은 구 임야조사령에 의해 1916년부터 1924년 사이 임야, 즉 산에 대해 소유자를 조사하였습니다. 그 결과 만들어진 것이 바로 토지조사부와 임야조사부입니다.

9. 어떤 내용을 담고 있나요? 토지조사부에는 지번, 가지번, 지적 즉 면적, 신고 또는 통지 연월일, 소유자 주소, 소유자 성명, 비고 등의 사항이 소상히 기재되어 있고, 임야조사부는 토지조사부와 그 기재사항이 비슷하지만 가지번이 없고, 소유자와 연고자를 확인할 수 있도록 되어 있습니다.

10. 토지조사부와 임야조사부를 조상 땅 찾기에서 어떻게 활용해야 하나요? 토지조사부와 임야조사부를 기초로 토지대장과 임야대장이 만들어졌고, 다시 토지대장과 임야대장을 기초로 부동산전부사항증명서 즉 등기부등본이 만들어졌습니다. 한편, 이 과정에서 토지가 분할되어 가지번호가 부여되기도 하고, 또 합병되어 새로운 지번이 생성되기도 하였습니다.

따라서 선대께서 원시 취득한 토지나 임야가 현재 어떠한 모양으로 변모하였는지를 확인하기 위한 매우 중요한 단서가 되며, 또 앞서 설명 드린 바와 같이 보존등기의 추정력을 복멸 즉 깨뜨릴 수 있는 강력한 수단이 되기도 합니다. 그러므로 조상 땅 찾기에 있어 토지조사부와 임야조사부는 매우 강력한 무기가 될 수 있음을 주지하셔야 할 것입니다.

11. 구 토지대장과 구 임야대장은 무엇인가요? 토지대장은 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 그리고 소유자의 인적 사항 등 정보를 기재하여 토지의 현황을 명확하게 하기 위한 장부입니다.

구 토지대장과 구 임야대장은 최초의 토지대장과 임야대장인데요, 이는 토지조사부와 임야조사부를 기초로 작성된 것이며, 실무상 부책(식)대장이라고도 말합니다. 부책(식)대장으로부터는 지번, 등급, 적요 예컨대 지번의 변동사항, 연혁, 사정명의인, 소유권 변동내역 등을 확인할 수 있으며, 이는 오늘날 토지대장과 임야대장의 기초가 됩니다.

12. 구 토지대장과 구 임야대장은 어디에서 볼 수 있나요? 구 토지대장과 구 임야대장을 발급받는 방법을 알려드리자면, 가까운 구청에 방문하시어 민원을 통해 발급받을 수 있고, 또 온라인 민원24에서 팩스민원으로 발급 신청한 후 구청으로 가서 수령하실 수도 있습니다.

13. 구 토지대장과 구 임야대장으로 선대의 소유사실을 입증할 수 있나요? 대법원은, “구 임야대장규칙(1920.8.23. 조선총독부령 제113호)에 의하여 준용되는 구 토지대장규칙(1914.4.25. 조선총독부령 제45호) 제2조는 소유권 이전에 관한 사항은 등기관리의 통지가 없으면 임야대장에 등록하지 아니한다고 규정하고 있으므로, 구 임야대장상 소유자 변동의 기재는 위 규정에 따라 등기공무원의 통지에 의하여 이루어진 것이라고 보지 않을 수 없고, 따라서 그 임야대장에 소유권이 이전된 것으로 등재되어 있다면, 특별한 사정이 없는 한, 그 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌는데 그 후 등기부가 멸실된 것이라고 인정하여야 하고, 그 임야가 미등기부동산이라고 단정할 수 없다”고 판시하였는바, 구 임야대장규칙(1920. 8. 23. 시행되어 1943. 4. 1. 폐지됨)과 구 토지대장규칙(1914. 4. 25. 시행되어 1943. 4. 1. 폐지됨)에 따른 구 토지대장과 구 임야대장의 경우 선대의 소유권 입증에 관한 유력한 자료가 될 수 있습니다.

다만 아무런 법적근거 없이 단지 과세의 편의상 임의로 복구한 토지대장에 소유자 이름이 기재되어 있다 하더라도 그 기재에는 권리추정력을 인정할 수 없다는 것이 또한 판례의 입장입니다.

14. 구 토지대장과 구 임야대장은 어디에서 볼 수 있나요? 구 토지대장과 구 임야대장을 발급받는 방법을 알려드리자면, 가까운 구청에 방문하시어 민원을 통해 발급받을 수 있고, 또 온라인 민원24에서 팩스민원으로 발급 신청한 후 구청으로 가서 수령하실 수도 있습니다.

이희창 변호사  chang@centrolaw.com

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사 이희창

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com