부동산 감정평가는 여러 가지를 이유로 하게 되는데 일반적으로 감정평가를 받는 것은 담보 평가 정도이고, 사실 필요에 의해 감정평가를 하는 경우는 많지 않다. 반면 재건축 또는 재개발 사업 내에서는 경우에 따라 여러 차례에 걸쳐 감정평가가 이루어지는데, 문제는 감정평가 결과가 만족할만한 경우는 거의 없다고 할 수 있을 정도로 매우 드물다는 것이다. 이렇듯 감정평가는 시세를 제대로 반영하기 어려운 경우가 많은데 그럴 수 밖에 없는 이유가 있다.

재건축, 재개발 사업 모두 공통적으로 이루어지는 감정평가는 종전자산평가로, 조합 설립 이후 사업시행계획인가가 이루어지게 되면 조합원들의 부동산에 대하여 이루어지는 감정평가이다. 그 시기와 관련하여 과거에는 재건축 사업 구역 내에서 조합 설립에 동의를 하지 않은 경우 조합설립 후 지체 없이 매도청구 소송을 하도록 법이 규정하고 있었기 때문에, 사업시행계획인가가 나기 전에 소송 내에서 감정평가가 이루어졌으나, 법이 개정되면서 매도청구 소송의 시점이 조합 설립이 아닌 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 제기하여야 하는 것으로 시점이 변경되어 조합원이 아닌 자에 대한 감정평가가 이루어지는 시기이 비슷해졌다.
 

종전자산평가는 조합원들 사이에 분양 기준이 되는 권리가액을 산정하여 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하는데 주된 목적이 있기 때문에 호가 기준의 시세와 차이가 있을 수 밖에 없다. 게다가 종전자산평가는 사업시행계획인가 시점을 기준으로 비례율을 곱해서 권리가액을 산정하기 때문에 시세보다 더 낮게 느껴지는 경우도 있다. 따라서 종전자산평가 금액이 낮다고 하여 부동산의 가치가 실제로 그 가치라고 볼 수 없으나 조합원으로 분양을 받는다고 하더라도 지나치게 저평가 되었다거나, 평가상 위법한 부분이 있을 수 있으므로 확인을 해보는 것이 좋다.

재건축, 재개발 구역 내의 종전자산평가 외의 또 다른 감정평가는 소송 내에서 이루어지는 감정평가로, 재건축 구역과 재개발 구역의 감정평가 방법의 가장 큰 차이는 바로 개발이익을 반영하는지 여부이다.

재개발사업의 경우에는 공공사업으로 취급되어 해당 재개발 사업으로 인한 가격 변동은 배제되어야 한다는 취지에서 대법원은 개발이익을 배제하여야 한다고 판시하고 있고, 지금까지 재개발 구역 내에서 현금청산자가 소유하는 부동산에 대한 감정평가는 개발이익을 배제하도록 하고 있다.

한편 재건축 사업 구역 내에서는 조합이 조합설립에 동의를 하지 않은 토지등소유자를 상대로 매도청구권을 행사하는데, 그 매도청구권의 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 그 토지 등에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다. 이 때 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이라고 대법원이 판시를 하고, 개발이익을 반영하여 시가를 평가하도록 하고 있다.

개발이익을 어떻게 반영하고 배제할 것인가는 항상 문제가 되어왔던 부분으로 감정평가시 사업구역 내의 거래 사례를 반영할 것인지 여부로 달라지게 된다. 해당 사업구역 내의 거래 사례는 개발이익이 이미 반영되었다고 가정하여 구역 외의 사례를 반영하는 것이 개발이익을 배제하는 것이고, 개발이익을 포함하려면 사업 구역 내에서의 사례를 기준으로 하는 것이다.

과연 개발이익을 배제 또는 반영하는 것이 가능한 것인가를 살펴보면 개발이익의 개념 자체가 매우 추상적이고 추정적인 개념이기 때문에 제대로 반영되었는지 여부를 밝히는 것은 쉽지 않다. 그렇기 때문에 소송에서 감정평가의 결과에 대해 치열하게 다툴 수 밖에 없고, 조합은 조합의 이익을 위해 결과를 어떻게든 낮추려고 하는 반면, 소유자들은 어떻게든 높이려고 할 수 밖에 없는 것이다. 그러나 단순히 감정평가의 결과가 시세에 미치지 못한다는 것만으로는 법원에서 재평가를 한다거나, 임의로 희망하는 시세를 인정해 주지 않기 때문에 감정평가에 대한 선제적 이해와 대비가 필요하다.

따라서 사업시행계획인가가 난 직후 또는 사업시행계획인가가 날 무렵에는 조합원은 종전자산평가 금액의 정당한 평가를 위해, 조합설립에 동의를 하지 않거나 분양신청을 하지 않을 예정인 토지등소유자의 경우에는 매도청구 소송이나 수용절차를 대비하여 객관적 평가를 받아두는 것이 좋다.

그래서 요즘은 법률전문가 및 감정평가사와의 협업이 많이 이루어지고 있고, 실제 수행된 업무를 바탕으로 조합에 권리를 주장하는 경우가 늘고 있다. 시세가 오른다고 하여 내 부동산의 가치가 무조건 오르는 것은 아니기 때문에 미리 대비할 필요가 있고, 효과적인 감정평가를 위하여 법률전문가의 조력을 구하는 것이 바람직할 것이다. 

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